Ориентиры: Октябрьские тезисы

Все плохо

Сигнал подали компании Mirax (в Москве) и «Строймонтаж» (в Петербурге). Сначала Сергей Полонский заявил, что корпорация Mirax Group решила отложить реализацию проектов, находящихся на начальных стадиях, как минимум на год. Будет заморожено строительство 10 млн кв. м; Mirax готова продать до 4 млн кв. м будущего жилья в столице. Глава «Строймонтажа» Артур Кириленко, комментируя заявление партнера (после разделения бизнеса они владеют долями в фирмах друг друга), высказался аккуратнее. «Мы давно уже придерживаемся такой политики и не приобретали в последний год <...> новые проекты. Все средства аккумулировались для реализации и завершения программы до 2011 г.».

Затем девелоперская компания «Теорема» решила заморозить проекты примерно на $100 млн. По словам председателя совета директоров Игоря Водопьянова, получить кредитные средства на их завершение невозможно. В портфеле «Теоремы» кроме бизнес-центров были и проекты жилой застройки; они также приостановлены.

Холдинг RBI ограничился сворачиванием региональных планов. Ровно год назад руководители холдинга рассказали о масштабных планах: $250 млн RBI планировала вложить в покупку земли в Москве, Киеве, Тюмени, Уфе. Компания собиралась выйти на рынки Екатеринбурга, Перми, Нижнего Новгорода и Алма-Аты.

Теперь все скромнее. «Наши интересы ограничены Петербургским и Московским регионами», – сообщил президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Вице-президент холдинга Михаил Возиянов уточняет: «Мы подробно изучили несколько городов, в том числе Уфу, Тюмень, Екатеринбург. Ситуация следующая: цены на землю – такие же [как в Петербурге], на жилье – на 20–30% ниже. Экономически это нерентабельно».

Все хорошо

Но на рынке достаточно сигналов и прямо противоположного характера. В день остановки торгов на российских биржах компания «ЛенСпецСМУ» потратила около 2 млрд руб. на покупку четырех участков примерно по 1,5 га каждый в Приморском районе.

Президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков приводит свои резоны. «Основное влияние происходящее оказывает на стоимость акций, люди в эту сферу вкладывать не будут. А куда? Скорее всего в недвижимость. Мы внимательно изучили наших потребителей», – продолжает Заренков. По расчетам аналитиков «ЛенСпецСМУ», примерно 60% – те, кто покупал жилье для себя, рассчитываясь сразу или в рассрочку. Еще 10% – для себя, но с помощью ипотеки. Около 30% – инвесторы: 15% – для перепродажи, 15% сдают в аренду. Заренков прогнозирует падение спроса на 20–25%: уйдет половина ипотечных клиентов, не справившись с новыми ставками; уйдут инвесторы-перепродавцы. «Одновременно с рынка уходят небольшие девелоперские фирмы, которые планировали застраивать примерно 40% проектов. Ко мне приходят по нескольку человек в день. Кто и когда их купит, не известно. Снижение предложения рождает рост цен», – уверен Заренков.

В течение этого года, считают в «ЛенСпецСМУ», цены будут топтаться на месте; в 2009 г. эта тенденция продолжится, а начиная с сентября начнется резкий рост – на 40% до конца года. Кстати, план продаж в «ЛенСпецСМУ» выполняется исправно, по итогам года холдинг рассчитывает реализовать жилья на $680 млн (план – $600 млн).

Строительная компания «С.Э.Р.» – игрок более скромного калибра. Однако генеральный директор СК «С.Э.Р.» Павел Белоусов настроен весьма оптимистично: «Продажи идут по плану. Активность покупателей – выше ожидаемой». По словам Белоусова, в комплексе «Зенит» на ул. Королева покупатели охотно приобретают студии (26 кв. м), маленькие двушки; застройщик спроектировал здесь пять типов 1-комнатных квартир. Цены ниже среднерыночных: от 81 000 до 93 000 руб. за 1 кв. м. «Новые проекты не начинаем: ждем кризиса, чтобы порезвиться на скупке дешевых «пятен» – у тех застройщиков, у которых земли много, а денег мало. У нас хорошие отношения со Сбербанком. Если будет застой, вырулим на кредитах, потом будет продавать жилье в уже построенном доме», – говорит Белоусов.

Компания RBI, сэкономив на регионах, наращивает земельный банк. Недавно приобрела участок на Петровском острове, будет строить здесь около 20 000 кв. м жилья бизнес-класса. Планы реализации: в 2008 г. – на $130 млн, в 2009 г. – на $260 млн; 90% площади проектов – жилье.

Все так странно...

Рынок питается мифами: о массовом сворачивании проектов, о недоступности кредитов для строителей, об умирании ипотеки и падении спроса. На самом деле ситуация сложнее. Проекты сворачиваются – но далеко не все; кредиты доступны – но только для избранных.

Тиктинский из RBI надеется на приход новых консервативных инвестиционных фондов (отношения RBI со своими партнерами – Deutsche Bank и фондом от Morgan Stanley – в полном порядке). Заренков говорит о готовящемся выходе на рынок ипотеки новых западных игроков.

Владимир Медведев, представитель финансовой компании «Филинъ», уверен: «Временное снижение спроса не решает проблему дефицита жилья, накопленного еще с советских времен, а всего лишь делает спрос отложенным. Этот фундаментальный фактор не даст измениться положительной динамике цен на недвижимость. Особенно в средне- и долгосрочной перспективе». С этой оценкой согласен член совета директоров Setl Group Вячеслав Семененко: «Скачки цен демонстрируют, что предложение не отвечает даже рыночным потребностям, не говоря уже о пласте социальных проблем (очередники, военные, аварийные дома)».

Но два фактора корректному расчету не поддаются: высокая подверженность спроса слухам и непредсказуемым телодвижениям власти.