Ориентиры: Покупатели без денег
Гражданам России не хватает жилья, но еще больше не хватает денег, чтобы купить то, что продается сейчас на рынке.Платежеспособный спрос невелик и уже не получает ипотечной подпитки, для решения квартирного вопроса люди по большей части используют имеющуюся недвижимость – меняют одну квартиру на другую. И практически повсеместно стоимость 1 кв. м в последние несколько месяцев если и не снижается, то остается неизменной.
На конференции по аналитике, проведенной Московской ассоциацией риэлторов в августе, вице-президент Российской гильдии риэлторов, гендиректор РАН «Савва» Константин Апрелев назвал факторы, влияющие на ценовую ситуацию на рынках жилья Москвы и регионов России. Темпы инфляции опережают рост реальных доходов населения, доходность сырьевого сектора сокращается, иных инструментов для сохранения и приумножения капитала, кроме вложений в недвижимость, для населения нет. Объемы нового строительства явно не покрывают дефицита жилья. Более того, из-за кризиса новостроек может стать еще меньше. Все это должно играть на повышение цены квадратного метра. Но ипотека сворачивается, и для некоторых регионов это критично. А жилье дорожало слишком высокими темпами в предшествующий период.
Когда рост цен остановился, многие решили уйти с рынка и подождать более выгодных условий. Во всяком случае, на пермском рынке вторичного жилья именно так: большинство выставляемых объектов не реализуется. Потенциальные покупатели надеются, что будет подешевле, говорит коммерческий директор АН «Респект» Алексей Ананьев. Продавцы, впрочем, тоже заняли выжидательную позицию, хотя объем предложения на пермском рынке растет, как и срок экспозиции. В августе 2008 г. 1 кв. м вторичного жилья в Перми продавался в среднем за 59 000 руб., – на 1000 руб. меньше, чем в мае. До конца года пермские эксперты ожидают падения цен еще на 5–7%. Новостройки при более высоком качестве дешевле – 53 006 руб. за 1 кв. м.
В Екатеринбурге между тем вторичное жилье совсем немного – на 0,2% за август, – но подорожало. Объем предложения сократился на 0,9%, в первую очередь за счет вымывания с рынка ликвидных 1- и 2-комнатных квартир. По данным Уральской палаты недвижимости, по итогам августа средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке Екатеринбурга составила 63 553 руб. Правда, предыдущие 1,5 года квартиры в городе дешевели, теперь вектор поменялся. Но покупатели могут рассчитывать на скидки от 2% до 8%, говорят аналитики риэлторских компаний. Половина сделок на рынке вторичного жилья Екатеринбурга – альтернативные (в начале года таких было 20–30%). Горожане улучшают жилищные условия за счет имеющейся недвижимости, зачастую перебираясь таким образом в новостройки. Например, 60% приобретаемых у «СМУ-3 Инвест» новых квартир оплачивается деньгами, вырученными от продажи имеющегося жилья. Эти продавцы цены снижать не заинтересованы, и дешеветь будет разве что совсем старое жилье, постройки 1960–1970-х гг.
Пытаются удержать цены продавцы жилья в Казани, но в городе предложение превышает спрос, и цены не меняются с прошлого года. По данным центра недвижимости «Мэлт», 1 кв. м на вторичном рынке предлагается сейчас в среднем по 35 000–42 000 руб. Но эксперты прогнозируют все же рост на 5–10% до конца года. Всего, по оценке агентства недвижимости МИАН, сейчас в Казани предлагается 15 000–16 000 объектов, из них более 70% – на вторичном рынке.
Похожая ситуация в Ростове-на-Дону: продавцы пытаются завысить цены, покупатели не соглашаются. В итоге летом сделок на вторичном рынке почти не было и цены стояли. Только в августе упорство продавцов было вознаграждено и вторичное жилье подорожало в среднем на 7% (до 62 407 руб. за 1 кв. м), по данным АН «Титул». Спрос сместился в сторону малогабаритных квартир экономкласса в не самых престижных районах города.
В Самаре летом продавцы не могли завлечь покупателей даже скидками по 100 000 руб. с заявленной цены предложения, достаточно скудного. В среднем, по данным компании «Мабис», 1 кв. м на вторичном рынке стоил от 50 000–60 000 до 80 000 руб. в центральных районах, и цена почти не меняется.
По мнению Апрелева, спрос в первую очередь на жилье экономкласса показывает: люди приобретают недвижимость для себя, это не инвестпокупки. Однако сейчас именно дешевое жилье в России дорожает значительнее, чем другие сегменты.