Доходное место: АПК в Подмосковье неинтересен

Этому же способствуют вероятное снижение поставок импортной сельскохозяйственной продукции и обещанные государством льготы. Однако сами лендлорды не спешат серьезно инвестировать в сельское хозяйство Московской области, поддерживая на плаву те предприятия, которые у них есть.

Было невыгодно

Практически все сельскохозяйственные предприятия Московской области в настоящее время находятся в частных руках. В 2001–2003 гг. колхозные паи были скуплены финансовыми и рейдерскими структурами в расчете на рост стоимости земли. В то время обычной практикой было банкротство слабо стоящих на ногах колхозов и переведение на баланс разных подставных компаний земельных активов. Сильные предприятия, которые доставались новым владельцам, обычно оставляли или сокращали объем производства и штат работников.

В итоге, когда в 2005–2006 гг. рост стоимости земли доходил до 100% в год, многие предприятия просто размежевывали на отдельные участки, переводили земли в другую категорию и распродавали по частям. Это в первую очередь коснулось колхозов в ближнем Подмосковье, после 2006 г. и по сегодняшний день эта же участь постигает колхозы среднего Подмосковья. Как отмечает начальник департамента продаж и развития компании «Эко-лэнд» Сергей Гринев, в настоящий момент пахотные земли в Московской области на 40–60% не обрабатываются. По словам риэлторов и операторов на рынке земли, сложившуюся ситуацию вполне оправдывает математика.

Как отмечает генеральный директор компании «Геодевелопмент» Максим Лещев, одно из крепких предприятий в среднем Подмосковье в этом году на 3000 га сумело в связи с высокой урожайностью выручить около $5 млн на зерновых. Таким образом, одна сотка принесла доход в $17 за год. «Подобным несложным образом можно высчитать доходность каждого земельного участка с определенной моделью развития. Земельный участок по Киевскому шоссе в 30 км от МКАД при стоимости $8000 за сотку окупит вложения через 470 лет, что уж никак не увязывается с понятиями экономики», – констатирует он.

По мнению Лещева, агробизнесом имеет смысл заниматься на плодородных территориях в отдаленных районах Московской области по цене до $50 за сотку. Рост цен на землю вытеснил сельское производство сначала до первой бетонки, а позднее – и за вторую. В ближайшем Подмосковье осталось всего несколько крепких, с грамотными управленцами и хорошо налаженной экономикой, предприятий. Например, агрокомбинат «Московский» или «Белая Дача», которая помимо успешной деятельности в области АПК выгодно продала часть земель под мегамоллы IKEA и «Мега».

Однако остановка роста цен на недвижимость в 2007 г. в Москве и дальнейшее их замедление в Подмосковье, а также опасения влияния на экономику России общемирового финансового кризиса сыграли свою роль. Землевладельцы перестали получать те дивиденды, к которым они привыкли. Многие участки в ближайшем Подмосковье ими уже проданы, осталось среднее и дальнее Подмосковье, а там цены либо встали, либо пошли вниз. Также сократился и спрос на землю.

В сложившейся ситуации многие лендлорды заново стали искать выгодное применение своей земле. Поскольку девелоперские проекты на дальних рубежах малоинтересны, землевладельцы стали присматриваться к своим предприятиям, которые они держали на плаву. «Земельный бизнес с каждым годом становится все менее выгодным – в области не хватает энергомощностей, других коммуникаций, а сельхозпроизводство обещает приносить устойчивый доход, так как является стабильной частью экономики», – говорит начальник отдела развития холдинга «МДК-групп» Алексей Тонконогов. «Если наступит прогнозируемый финансовый кризис, то сельхозпроизводство останется одной из самых надежных сфер для инвестиций», – уверен он. Однако далеко не все согласны с таким прогнозом.

Теперь малорентабельно

Среди крупных землевладельцев в Подмосковье на сегодняшний день сложно выделить компании, активно занимающиеся сельским хозяйством. «Отсутствие опыта освоения больших территорий, дефицит профессиональных кадров и невысокое развитие сельского хозяйства в России значительно снижают привлекательность этого сегмента экономики и увеличивают инвестиционные риски», – говорит ведущий аналитик холдинга «МДК-групп» Евгений Рубан.

Существуют и более резкие мнения. «Сельское хозяйство в Московской области терпит в большинстве случаев убытки, поскольку большинство предприятий скуплено с целью реорганизации и иного развития территорий», – утверждает Максим Лещев. «Предприятия сохраняют на плаву, чтобы, во-первых, избежать обвинений в нецелевом использовании земель, а во-вторых, покрывать расходы на уплату земельного налога», – уверен Сергей Гринев. «Существуют и прибыльные предприятия, но это скорее исключение из правил. Если владельцу земли кто-то предложит хорошую цену, он ее продаст. Это главная цель тех, кто скупал паи в начале 2000-х», – резюмирует Лещев.

Заявившие о себе в последнее время агрохолдинги, которые являются сейчас латифундистами по всей стране, также сторонятся Подмосковья. Они предпочитают скупать предприятия в черноземной зоне за копейки, что вполне экономически оправданно. «Московская область входит в так называемую зону рискованного земледелия, что накладывает определенную специфику на развитие местного АПК. Основной тенденцией развития АПК в последние годы стала возрастающая экономическая поляризация сельского хозяйства. Наиболее успешные в экономическом плане регионы формируют довольно компактную зону от Белгородской области и Краснодарского края через Поволжье и Южный Урал до Алтайского края», – делится информацией Сергей Гринев.

С ним согласен и генеральный директор компании «Юпитер Капитал» Егор Ржевский: «Рынок земли в Подмосковье перенасыщен. Даже дальнее Подмосковье вызывает сомнения в рентабельности. Уже сейчас идет интенсивный отток землевладельцев в смежные регионы. У Московской области есть сильные конкуренты. Взять, например, север и северо-запад Рязанской области. Он соседствует с Серебрянопрудским районом Московской области – те же трассы, та же инфраструктура и практически та же степень удаленности от Москвы. Но цены гораздо ниже». По словам Ржевского, в Подмосковье сельхозземля стоит от $500–700 за сотку, а в Рязанской и Тульской областях – на порядок дешевле. «Гектар земли, пригодной для сельскохозяйственной деятельности, здесь можно купить за $5000. Плюс здесь есть возможность купить действительно большие участки земли – в Подмосковье таких массивов просто нет», – утверждает он.

Из реальных игроков на сельскохозяйственном рынке сегодня следует отметить банк «Платина», который наладил производство на своем предприятии в Федюково, у него также есть несколько хозяйств в Можайском районе и агрофирма «Пречистое» в Истринском районе. Эти предприятия приносят прибыль, хотя и не ту, по признанию владельцев, на которую они изначально рассчитывали.

У компании «Промсвязьнедвижимость» есть несколько предприятий в Сергиево-Посадском районе. По словам управляющего одного из предприятий этой компании, в колхозе с земельным фондом в 2500 га годовая прибыль за прошлый год составила $1 млн. Группа «Визави» также поддерживает в рабочем состоянии свои предприятия в Волоколамском районе.

Корпорация «Знак», которая недавно разделила свой бизнес на несколько направлений, пытается получать доход от сельского хозяйства через созданное ими Дмитровское агропромышленное общество. Кроме того, «Знак» запустил проект «Органик» по развитию органического производства сельскохозяйственной продукции на базе СХК «Спартак», расположенного в Шатурском районе Московской области. Для того чтобы эта бизнес-модель заработала, был приглашен специалист из Швейцарии. Та же корпорация приступила к строительству крупномасштабного высокотехнологичного питомника по производству рулонных газонов на участке площадью 590 га, расположенном в Раменском районе Московской области.

Акционеры компании RDI помимо девелоперского бизнеса также занимаются сельским хозяйством через агропромышленный комплекс «Агрооснова». Василий Бойко, до того как попал в немилость у властей, наладил производство молока у себя на предприятиях в Рузском районе МО. Предприятие «Коммунарка», некогда крупнейшее в ближайших районах, сегодня гораздо меньше, но до сих пор исправно производит молоко. Также компания «Масштаб», владеющая «Коммунаркой», занимается животноводством.

Несмотря на то что все эти структуры сделали немалые деньги на продаже земли начиная с 2004 г. и по настоящее время, они тем не менее не спешат вкладывать средства в АПК Подмосковья. «Землевладельцы действуют осторожно и точечно, в основном их усилия направлены на поддержание в рабочем состоянии предприятий. Главная причина, по признанию их представителей, – сомнение в целесообразности крупных инвестиций и надежда на новый виток роста цен на землю и увеличения количества продаж», – говорит один из представителей компании-землевладельца.

Но все же можно выделить два новых и перспективных агропромышленных комплекса на территории области, находящихся в стадии разработки и реализации. Это агропромышленный парк на территории Дмитровского района Московской области (холдинговая компания «Агропромышленный парк»; с/х производство и переработка овощей и картофеля) и агропромышленный парк в Шаховском районе Московской области (компания «Новая площадь») – центр производства, переработки, распределения продукции животноводства и растениеводства. После их ввода в эксплуатацию, по словам экспертов, можно будет проверить теорию рентабельности АПК в Подмосковье.

Перспективы туманны

Таким образом, несмотря на обещания властей о субсидиях и льготах, повышение мировых цен на продовольствие и сокращение импорта, перспективы сельского хозяйства Московской области пока малоубедительны. Другими словами, по мнению экспертов, в Подмосковье будет реализовываться то, что приносит реальные деньги. «Динамика развития сельского хозяйства в Подмосковье выглядит положительной, но изменяется крайне медленно», – говорит Евгений Рубан.

За прошедшие годы в агропромышленном комплексе Московской области в ходе проведенных реформ сформировалась многоукладная экономика, произошли значительные структурные изменения. Реорганизовались (реформировались) колхозы и совхозы, и на их месте сформировались три основные группы сельскохозяйственных товаропроизводителей: сельскохозяйственные предприятия, крестьянские (фермерские) хозяйства и хозяйства населения. Но этот сегмент экономики растет крайне медленно и в основном является убыточным. «Для увеличения темпов развития сельского хозяйства в Московской области необходима четкая политика, реформы и поддержка государства», – уверен Рубан.

Наиболее вероятная модель развития дальнего Подмосковья – появление разовых проектов, направленных на ведение современного хозяйства, которое приносит ощутимый доход. Хороший пример демонстрирует корпорация «Знак» с проектами «Органик» и питомником по выращиванию газонов. Также следует дождаться реализации проектов по созданию агропромышленных парков в Дмитровском и Шаховском районах. Если их пример будет успешен, то, вероятно, АПК Подмосковья будет более динамично развиваться.

Кроме того, этому способствует постановление правительства Московской области «О разработке долгосрочной целевой программы Московской области. Развитие сельского хозяйства Московской области на период 2009–2012 гг.». Цель программы – повышение конкурентоспособности сельскохозяйственной продукции, производимой в области; сохранение и воспроизводство используемых в сельскохозяйственном производстве земельных и других природных ресурсов; устойчивое развитие сельских территорий. Проект будет претендовать на господдержку по программе правительства Московской области «Развитие промышленных округов до 2020 г.». «С учетом перспектив повышения уровня развития сельского хозяйства в регионе, его финансовой устойчивости и поддержки государства, если таковая действительно будет, то со стороны землевладельцев следует ожидать повышения внимания к сельскому хозяйству и развития проектов в данном направлении», – прогнозирует Евгений Рубан.