Доходное место: Бизнес для профи
Сегмент складской недвижимости, пожалуй, быстрее остальных отреагировал на международный кризис ликвидности. В окрестностях Петербурга уже заморожено немало складских строек. В связи с завышенными ценами на землю и нехваткой длинных денег ситуация, по мнению экспертов, неблагоприятна для выхода на рынок новых игроков.
Но на этом фоне весьма спокойно чувствуют себя крупные сетевые девелоперы. Однако проекты, связанные со строительством универсальных терминалов класса А, со временем уступят «микстам», состоящим из складов, легких производств и сопутствующей инфраструктуры. Первые такие комплексы, именуемые индустриальными парками, уже строятся под Петербургом. Подобный подход позволяет инвесторам диверсифицировать риски.
Скромные достижения
По прогнозам аналитиков, в первом полугодии 2008 г. в Петербурге должны были появиться почти 500 000 кв. м качественных терминалов, преимущественно класса А. По факту эксперты Colliers International насчитали сданными в эксплуатацию около 142 000 «квадратов» (не включая склады, используемые для собственных нужд, и «холодильники»). В Knight Frank называют чуть более скромный показатель – 129 000 кв. м. Актуальную емкость местного рынка современных складов в этой компании оценивают в 1,054 млн кв. м. Таким образом, в первом полугодии он расширился примерно на 13% вместо обещанных девелоперами 50%. III квартал 2008 г. тоже прошел без ожидавшихся громких открытий.
Самым крупным объектом, введенным в эксплуатацию в 2008 г., стала первая фаза Логопарка «Нева» в Шушарах (инвестор – британский фонд Raven Russia). Этот комплекс – первенец будущей складской сети Megalogix, в которую по плану войдут терминалы класса А в 17 российских городах. Англичане реализуют сетевой проект в тандеме с логистической компанией Avalon Group, которая выступает в роли соинвестора, а ее дочерняя структура – оператор Avalon Logistics станет одним из якорных арендаторов в будущих комплексах.
Общая площадь Логопарка «Нева» – 130 000 кв. м. Он возводится на бывших с/х землях, приобретенных в собственность (площадь участка – около 26 га). Владелец земли и застройщик – компания «Ресурс-Экономия», принадлежащая Raven Russia Ltd.
Логопарк «Нева» будет состоять из трех корпусов. Первый – около 56 000 кв. м – введен в апреле. Его целиком заняла компания Avalon Logistics. Вторая очередь (44 000 кв. м) и третья (еще 30 000 «квадратов») по плану сдаются до конца года. Помещения в них предназначены для арендаторов. Целевая группа клиентов – крупные логистические операторы и компании, занятые в легкосборочном производстве. Диапазон арендных ставок – $130–140 за 1 кв. м в год (triple net).
В марте в Невском районе Петербурга, на пр-те Обуховской обороны, 295, открылась вторая очередь складского комплекса класса А «Теорема-Терминал». Инвестор – УК «Теорема» – осваивает участок размером 21 га, расположенный рядом с Кольцевой автодорогой (КАД). Эта площадка была приобретена осенью 2006 г. у ОАО «Государственный Обуховский завод». Общая площадь логистического терминала составит 100 000 кв. м. Девелоперы позиционируют свой проект как единственный в черте города крупный склад высшей категории.
Первая очередь – полностью реконструированный заводской склад площадью 11 000 кв. м – заработала в середине 2007 г. Вторая очередь – это возведенное с нуля новое здание. Под складские площади в нем отведено 28 700 кв. м, 4500 кв. м (в мезонине) займут офисы. Площадь третьей очереди терминала составит 42 770 кв. м. УК «Теорема» уже ведет ее строительство.
В заявленный график не вписались «Евразия Логистик» с пусковым блоком индустриального парка «Колпино», который должны был выйти на рынок во II–III квартале, компания «Евросиб», МЛП со второй очередью проекта «Уткина Заводь» и др.
В принципе, результат достаточно предсказуемый: впервые за историю петербургского складского рынка должны были практически синхронно финишировать сразу несколько крупных проектов, у каждого девелопера нашлись свои «объективные причины», а провал в итоге получился впечатляющим. Обнадеживает то, что все лидеры с высокой вероятностью завершат стройки в этом году. По прогнозу Colliers International, до конца 2008 г. рынок пополнится 628 000 кв. м площадей, причем все они претендуют на класс А. В Knight Frank предрекают ввод более 550 000 «квадратов», из них около 80% будет сдаваться в аренду. В результате доля качественных складов достигнет 33% от общего объема рынка, а на терминалы категории A будет приходиться около 63% предложения в сегменте высококлассной недвижимости.
Эксперты компании Astera также оценивают итоги второго полугодия в 500 000–650 000 «квадратов».
Естественно, влияние международного финансового кризиса ощущается. По оценке Colliers International, себестоимость строительства качественного терминала достигла $1100 за 1 кв. м, что в среднем на 24% выше прошлогоднего показателя. «Многим российским игрокам понадобились дополнительные финансовые ресурсы, а изыскать их в нынешней ситуации весьма проблематично», – отмечает региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров.
Кладовые на продажу
Этим летом фонд Raven Russia Ltd (RR) заключил форвардную сделку по приобретению логистического комплекса класса А «АКМ Лоджистикс», строящегося в Шушарах. Терминал возводит одноименная компания, которая входит в холдинг Venture Investments & Yield Management LLP (VIYM), специализирующийся на девелопменте в сфере коммерческой недвижимости.
RR сообщил о создании совместного предприятия с VIYM в пропорции 50/50. Британцы берут на себя дальнейшее финансирование проекта и постепенно выкупят его целиком. Терминал «АКМ Лоджистикс» строится на участке в 32,8 га, находящемся в частной собственности. Общая площадь комплекса – 164 000 кв. м. Пока идут работы над его первой фазой – 52 000 кв. м. По плану она сдается в эксплуатацию в IV квартале этого года. Целиком стройка должна финишировать в 2010 г.
По оценке экспертов, привлеченных RR, общие затраты на реализацию проекта составят $216 млн. Цена, которую RR заплатит в итоге за складской терминал, еще не просчитана. По экспертной оценке, окончательная сумма зависит от разных факторов и может находиться в диапазоне $220–280 млн.
О готовности продать свой частично сданный в эксплуатацию терминал заявила этим летом УК «Теорема». За него просят $220 млн.
Значительно больше девелоперов, готовых отказаться от складских проектов на начальной стадии. По некоторым данным, свои площадки продают компании «М-Индустрия» (в Уткиной Заводи), Hermitage Construction & Management (в Шушарах), VVV Company (в Уткиной Заводи), White days Investments (в Янино), Trigon Capital Group (в Тосно) и др.
«Порог входа на складской рынок стал слишком высоким для компаний, не имеющих опыта работы в этой сфере. Их проекты скорее всего так и останутся информационными меморандумами. В складском бизнесе останутся только профессиональные девелоперы. Ситуация для появления в этом секторе новых игроков неблагоприятна», – считает Владислав Ковалевский, руководитель департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg.
Специалисты солидарны в том, что рынок земли под складскую застройку перегрет, а цены завышены настолько, что делают реализацию проектов невыгодной. «Территории вдоль КАД переоценены по крайней мере вдвое», – полагает Николай Вечер, директор филиала компании GVA Sawyer на Северо-Западе. «В Шушарах участков без изъянов дешевле 160 евро за 1 кв. м не найдешь, а верхняя планка достигает 200–220 евро», – сетует руководитель отдела индустриальной недвижимости компании Astera Вера Бойкова.
По наблюдениям Владислава Ковалевского, некоторые собственники земель у КАД уже согласны уступать до 30% цены. Другие эксперты пока не видят готовности к компромиссу. В результате рынок стоит.
Действующие складские терминалы по-прежнему не испытывают проблем с загрузкой: доля вакантных площадей колеблется в пределах 1,5–3%. Характерно, что и такие строящиеся комплексы, как вторая очередь «Уткиной Заводи» или первая фаза ИП «Колпино», уже в значительной степени (на 70–80%) сформировали пул арендаторов.
Арендные ставки стабильны. По данным Colliers International, средний ценовой диапазон для класса А составляет $120–140 за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов (triple net), для класса В – $110–120. При этом активность арендаторов довольно вялая. «В связи с массовым выходом на рынок крупных проектов они не спешат заключать контракты, потому что ожидают обвала ставок», – отмечает консультант отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle Андрей Амосов. Однако такой сценарий никто из специалистов всерьез не рассматривает.
Мнения о том, как будут развиваться события в 2009 г., разделились. Владислав Ковалевский полагает, что рынок может столкнуться с дефицитом качественных площадей, поскольку комплексы, находящиеся на стадии строительства, к тому времени уже выйдут на рынок и будут заполнены, а новых масштабных открытий пока не предвидится. Исполнительный директор МЛП Алла Соловьева оценивает неудовлетворенный спрос на качественные склады от 830 000 до 1 млн кв. м. «Развитие ритейла и индустриально-производственных зон является дополнительным фактором для его расширения в будущем», – считает она.
По словам Веры Бойковой, у арендаторов вскоре появится реальный выбор, а девелоперы будут вынуждены вести более гибкую ценовую политику: «Например, «Евразия Логистик» в проекте индустриального парка «Колпино» уже сегодня предлагает льготные условия аренды в первый год. Правда, в течение срока договора – за счет индексации ставок – она рассчитывает компенсировать эти потери. Очевидно, что будут рассматриваться и другие ценовые компромиссы».
Склады-трансформеры
Застройщики, как и прежде, делают ставку на крупных арендаторов, в основном нарезая площади на блоки от 5000 кв. м. Спрос же традиционно ориентирован на помещения до 3000 кв. м – на них, по данным Knight Frank, приходится 65% всех заявок.
«Если раньше растущую потребность в качественных складах обеспечивали в первую очередь иностранные торговые и логистические компании, выходящие в Петербург, то сейчас на структуру спроса все больше влияет сектор легкой промышленности. Формирующийся автомобильный кластер в районе Шушар способствует концентрации здесь вспомогательных производств и сервисов», – комментирует Максим Шакиров.
«Жаль, что большинство реализуемых проектов нацелено исключительно на логистов и не учитывает тенденций рынка. Между тем по своему конструктиву склады класса А подходят для размещения легких или сборочных производств, и переоборудовать их не составит особого труда. Однако проблема в том, что застройщики своевременно не озаботились получением разрешительной документации», – говорит Андрей Амосов. Размещать же производство на участках, предназначенных под общественно-деловую застройку, нельзя.
Пока лишь наиболее прозорливые девелоперы готовы использовать схему build-to-suit, т. е. строить склады под конкретного заказчика, а также включать в состав логистических комплексов цеха.
Например, литовский инвестор Hanner в партнерстве с логистической компанией Girteka (тоже из Литвы) этим летом приступил к строительству терминала Optima Logistics Park, расположенного в промзоне «Шушары-2», на Московском шоссе, недалеко от заводов «Тойота» и «Дженерал Моторс». Общая площадь комплекса – около 102 000 кв. м. Его первая очередь (примерно 42 000 кв. м) по плану будет завершена в I квартале 2009 г. Это типичные склады категории А, правда, минимальный размер секции сокращен до 2500 кв. м. Во второй очереди, которая должна финишировать к концу будущего года, инвестор готов предусмотреть цеха, переделав проект при наличии соответствующих заявок. Благо функциональное назначение участка это позволяет.
На территории логистического парка в Колпино (самого крупного складского комплекса под Петербургом, который возводит холдинг «Евразия Логистик») разместится завод компаний Foxconn и Hewlett-Packard по производству компьютерной техники. Предприятие займет территорию в 12 га, которая была куплена в феврале этого года у «Евразии Логистик». Инвестиции в этот проект, включая приобретение участка, оцениваются более чем в $50 млн. Строить предприятие площадью примерно 52 000 кв. м будет сама «Евразия Логистик», а затем передаст его заказчику под ключ.
Холдинг приобрел на пересечении Московского и Колпинского шоссе почти 190 га земли, поэтому готов еще поделиться «излишками» и продать около 20 га другому производителю. Общая площадь самого логистического парка составит примерно 580 000 кв. м. Первые 90 000 «квадратов» по плану сдаются в ноябре, еще 120 000 кв. м – в начале 2009 г. По словам руководителя отдела маркетинга «Евразии Логистик» Николая Дицмана, пул арендаторов в первой фазе индустриального парка сформирован уже на 70–75% площадей. С одними компаниями заключены предварительные договоры аренды, с другими подписаны протоколы о намерениях. Среди будущих обитателей «Колпино» – компании STS Logistics, «Лоджистик Инжиниринг Консалт» и Smart Logistic Group. Все три – сетевые клиенты, которые присутствуют в комплексах «Евразии», расположенных в других городах. Во второй и третьей фазах комплекса (370 000 кв. м) предусмотрены объекты под конкретного заказчика.
Осенью 2008 г. в эксплуатацию был сдан логистический комплекс «Гориго», расположенный на территории будущего индустриального парка в поселке Горелово. Девелопер – компания «ЮИТ Лентек» (российское отделение финского концерна YIT). Готовый объект будет передан его собственнику – финскому инвестфонду Evli Property Investment (EVI). Сделка по продаже строящегося терминала была заключена между «ЮИТ Лентек» и EVI еще весной 2007 г. Ее оплата происходила поэтапно – по мере выполнения работ на стройплощадке. Терминал класса А «Гориго» состоит из двух зданий общей площадью 91 000 кв. м. У EVI есть опцион на расширение логистического центра еще на 70 000 кв. м. Но окончательное решение об этом еще не принято.
«ЮИТ Лентек» осваивает в Горелово под индустриальный парк участок более 110 га. Общая площадь будущей застройки – около 400 000 кв. м. Из них примерно 40 000 кв. м отводится под производства и 355 000 кв. м – под логистику, остальное пространство займут технические объекты. Уже завершена первая очередь завода, которую «ЮИТ Лентек» построила под ключ для мясоперерабатывающей компании «Атриа Россия» (входит в международную ГК Atria Group plc.).
Компания «ИммоРосИндастри» – совместное предприятие российской «Ростик Групп» (ресторанный бизнес, логистика и туризм) и бельгийской Immo Industry Group (девелопмент промышленной недвижимости) – намерена построить индустриальный парк в Шушарах. Его размер – до 210 000 кв. м. Участок находится в собственности «ИммоРосИндастри». Девелопер рассматривает заявки на площади от 5000 кв. м. Правда, срок реализации этого проекта пока весьма туманен.
Более конкретные планы у ВТБ в отношении индустриального парка «Марьино». Девелопером проекта выступает московская ГК «Эспро», собственник участка – закрытый паевой инвестфонд, созданный ВТБ. Речь идет об освоении площадки примерно в 130 га. Из них около 78 га отводится под производственную зону. Девелопер возьмет на себя ее полное инженерное обеспечение, затем нарежет на лоты по 1,5–2 га и либо выставит их на продажу, либо будет строить объекты под конкретный заказ. На 45 га запланирован складской комплекс класса А, разбитый на четыре очереди. Площади в нем предполагается сдавать на этапе строительства крупным клиентам, что позволит адаптировать помещения под их нужды.
Эксперты солидарны в том, что по мере насыщения рынка универсальными кладовыми высокой категории доля проектов под конкретного оператора и индустриально-складских комплексов на рынке будет неуклонно увеличиваться – несмотря на специфические риски этого сегмента.