Для отелей не сезон

По словам Андрея Канорского, гендиректора УК Avant Group, благодаря низким затратам на оплату труда и росту цен размещения официальная рентабельность московских гостиниц в 2007 г. достигала 15%. За 7–9 лет окупается хороший проект, говорит Михаил Фельдман, коммерческий директор Azimut Hotels Company.

Дэвид Джэнкинс из DTZ уточняет, что в последние 3–4 года вложения в гостиницы возвращались за 4–5 лет, но «конкуренция возросла, путешественники становятся более чувствительными к цене», что не позволяет повышать цены на номера так, как хотелось бы инвесторам. По оценке Марины Харламовой из GVA Sawyer, сейчас сроки окупаемости отелей составляют 5–7 лет для категории «4–5 звезд» и 6–10 лет для уровня «3 звезды».

Перспективы рынка

По данным комитета по туризму Москвы, за первое полугодие 2008 г. столицу посетили 1,941 млн зарубежных гостей, что на 18% больше по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. К концу этого года власти предполагают «выйти на цифру в 4,5 млн туристов», сообщили в комитете по туризму.

Отельных проектов в Москве заявлено немало. Но их будут откладывать на потом в первую очередь, считает Марина Усенко из Jones Lang LaSalle. Например, недавно гендиректор УК «Росинвестотель» Кирилл Иртюга заявил, что компания предполагает заморозить 11 из 15 текущих проектов. Azimut Hotels Company к 2010 г. планирует открыть первую гостиницу в Москве в деловом квартале «Даниловская мануфактура 1867», но говорить о дальнейших планах не хочет, предпочитая подождать с новыми приобретениями до стабилизации рынка, сообщил Фельдман.

Сейчас «компании сокращают бюджеты на командировки», – говорит директор отдела продаж и маркетинга отеля «Хилтон Москоу Ленинградская» Любовь Апреликова. По данным Colliers International, средняя цена продажи номера (ADR) на конец III квартала составляла 9409 руб., 3780 руб. и 1537 руб. в верхнем, среднем и нижнем сегментах соответственно.

Олеся Парпара из Colliers International предполагает, что часть клиентов отелей среднего сегмента предпочтут более дешевые варианты. Жиль Пелисье из Accor в интервью «Ведомостям» предположил, что гости, раньше останавливавшиеся в гостиницах «3–4 звезды», будут селиться в 2–3-звездочных.

По данным Олеси Парпара, в среднем сегменте загрузка в настоящее время сократилась до уровня 69,8% (минус 2,6 пункта по сравнению с январем – июнем 2007 г.), ADR вырос на 18,3%. По словам Усенко, в сентябре загрузка отелей «верхнего эшелона» упала на 5–6% с 72% до 68%, но «это не катастрофа», считает эксперт: после 1998 г. московские отели были заполнены на 20–30%. Однако некоторые отельеры начинают нервничать – организаторы крупных бизнес-мероприятий готовятся переносить их с 2009 на 2010 г.

Стимулы инвесторов

Привлекательность отельного бизнеса выросла, когда власти города заявили об ограничении офисного строительства в центре, рекомендуя застройщикам включать гостиничную составляющую в состав многофункциональных комплексов. Сейчас нормативная стоимость земли для строительства гостиниц ниже, нежели под застройку, скажем, торгцентрами. В ЦАО, например, разброс нормативной кадастровой стоимости на участки составляет от 18 130 руб. до 60 698 руб. за 1 кв. м.

Но поскольку большинство пригодных для строительства отелей площадок в центре Москвы уже заняты офисами, то инвесторам поневоле приходится выбирать площадки между ТТК и МКАД, говорит Фельдман. «Здесь можно строить 2–3-звездочные отели, в условиях кризиса инвестиции будут смещаться в этот сегмент», – отмечает эксперт. Москве нужны отели уровня «3 звезды» с недорогой, но качественной отделкой, небольшими, но комфортными номерами и приветливым персоналом», – говорит Харламова. По словам Канорского, их можно создавать на базе огромного числа нуждающихся в реконструкции бывших советских гостиниц.