Сервис для небогатых
Среди гостей Петербурга все больше индивидуальных туристов. Как правило, они экономнее, чем организованные группы. Отельным инвесторам стоит ориентироваться именно на них, полагают эксперты
До 2010 г. в Петербурге планируется увеличить номерной гостиничный фонд до 32 900 номеров. Тогда будет достигнут среднеевропейский уровень по количеству гостиничных мест: семь номеров на 1000 жителей, что позволит принять поток туристов в 5–6 млн человек в год, подсчитали в горадминистрации. С 2004 г., когда было принято постановление «О программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге», гостиничные проекты признаны стратегическими для города.
Но, несмотря на увеличение предложения, цены на проживание в гостиницах по-прежнему растут, что указывает на недостаток объектов размещения, говорит Олег Громков, руководитель группы исследований рынков «Knight Frank Санкт-Петербург». По оценке Colliers International, средний уровень цен в первом полугодии 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. увеличился на 17,1% (для гостиниц высшего класса), на 7,1% (для отелей «4 звезды»), на 3,8% – для трехзвездочных средств размещения.
«Отели Петербурга дошли до среднеевропейского уровня загрузки номеров в год – 60–65%», – оценивает Наталия Черейская, директор по маркетингу и рекламе Becar Realty Group SPb. Среднегодовая заполняемость гостиницы «Азимут» – 60%, в сезон она увеличивается до 70–80%, подтверждает гендиректор отеля Алексей Дереглазов.
По прогнозам Российского союза туриндустрии (РСТ), Петербург в этом году должно посетить почти 4,8 млн туристов, что на 4% больше, чем в 2007 г. Уменьшается доля организованных туристических групп, но растет доля бизнес- и индивидуальных туристов, говорит вице-президент РСТ Сергей Корнеев. Такие гости не тратят много денег на проживание и предпочитают трехзвездочные отели, отмечает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития исследований в недвижимость (АРИН). Но именно такие отели в дефиците в Петербурге, говорит Черейская. В последние несколько лет в основном насыщался только сегмент гостиниц высшего класса, подтверждает Громков. Несмотря на то что трехзвездочные отели составляют почти половину всего предложения на рынке, спрос на них вдвое превышает предложение, добавляет Захарова. По оценке Громкова, городу не хватает более 15 000 номеров категории «3–4 звезды».
Объем дополнительных услуг зависит от масштаба отеля, говорит Захарова. Небольшому отелю достаточно одного ресторана, в гостинице от 150 номеров будет востребован также конференц-зал, наличие которого способствует заполняемости гостиницы в низкий сезон, когда основная масса приезжих бизнес-туристы, говорит она. Громков также считает, что помимо качественных кафе и ресторанов современной гостинице необходимы конференц-зал, комнаты для проведения встреч и переговоров, небольшой тренажерный зал, в загородных объектах актуально размещение спа-комплексов. Но гостиниц с бассейнами, спа-функцией и подземными парковками явно недостаточно, говорит Черейская.
По оценке Colliers International, 61% номерного фонда городских отелей сосредоточен в центре, здесь сконцентрировано 100% гостиниц высшей категории, 73% отелей «4 звезды», 59% трехзвездочных гостиниц. Треть всего предложения приходится на Центральный район, еще треть – на Василеостровский, Адмиралтейский и Московский, подтверждает Захарова. Минимальное количество гостиниц расположено на периферии, говорит Громков.
Однако ситуация постепенно меняется. В центре города уже крайне трудно найти участок под застройку и становится актуален выход за его пределы, говорит Черейская. Отсутствие свободных мест вынуждает инвесторов выходить в пригороды, согласен Валерий Трушин, руководитель группы аналитики и исследований Colliers International. В начале 2008 г. в Пушкине открылся трехзвездочный отель «Потемкин» на 116 номеров, в мае в Петергофе – отель «Самсон» на 59 номеров.
По оценке Трушина, в зависимости от класса и особенностей проекта инвестиции в строительство четырехзвездочной гостиницы могут составить $150 000–200 000 на номер, или $2500–3000 за 1 кв. м общей площади здания. Окупится такой проект за 8–10 лет от начала эксплуатации, добавляет Трушин. Средний срок окупаемости составляет 7–8 лет, «5 звезд» окупаются быстрее, считает Черейская. Дереглазов оценивает срок окупаемости отеля в Петербурге в 5–7 лет.