Где жить хорошо: Территория видовых преимуществ

Большего количества набережных с прекрасными видами на памятники истории и архитектуры в столице просто нет. Не случайно спрос на здешние дома превышает предложение, а цена за 1 кв. м доходит до $40 000.

Это место из прошлого, островок повсеместно исчезающей старой Москвы. Дома, возведенные в прошлом и позапрошлом столетиях, встречаются повсюду, новостройки занимают незначительную часть территории.

По мнению экспертов, набережные Москвы-реки традиционно считаются одними из самых престижных мест для проживания, а территории, к ним примыкающие, образуют зоны самого комфортного обитания. В районе Хамовники такой зоной считается территория между Саввинской, Новодевичьей и Ростовской набережными, Большой Пироговской улицей, Третьим транспортным (ТТК) и Садовым кольцом. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, в соответствии с территориальным делением эту территорию москвичи называют Плющихой.

На Плющихе много зеленых насаждений – редкость для густозаселенного центра. Самые крупные – сквер Девичьего поля, площадь вокруг Новодевичьего монастыря, а ближе к ст. м. «Фрунзенская» – Детский парк «Усадьба Трубецких в Хамовниках».

В районе неплохо развита дорожно-уличная сеть. Важное преимущество – удобный выезд на Садовое кольцо и ТТК. Дорожная развязка вдоль Москвы-реки по набережным, а также по ул. Большой Пироговской и Пречистенке позволяет в кратчайшие сроки попасть в центр города. Хотя в последние годы все улицы центральной части Москвы перегружены, а на преодоление небольшого расстояния на автомобиле можно потратить время, аналогичное тому, за которое можно добраться на окраины столицы.

К сожалению, большинство улиц центра города узкие. А отсутствие парковочных мест вынуждает автомобилистов оставлять свой транспорт на проезжей части, сокращая дорогу до одной полосы. Такая картина типична для Ростовских, Вражских и других переулков Плющихи.

Дмитрий Иванов, руководитель отдела новостроек БН «Агент 002», считает, что реализация проектов, заявленных городом, частично сможет снять напряженность на дорогах в Хамовниках. К ним относится строительство двух транспортных развязок разных уровней, расположенных на Смоленской и Зубовской площадях, шести подземных пешеходных переходов по Комсомольскому проспекту, Большой Пироговской улице, Зубовской площади, а также перехватывающих автостоянок в Новолужнецком проезде на 850 машино-мест и подземного паркинга под Зубовским бульваром на 390 машино-мест. Но о конкретных сроках работ данных пока нет.

Хотя вблизи описываемой территории находится пять станций метро («Смоленская», «Киевская», «Парк культуры», «Спортивная» и «Фрунзенская»), дорога до ближайшей из них занимает не менее 10 минут. Самый короткий путь появился после открытия Ростовского пешеходного моста, по нему жители Ростовской и Саввинской набережных и близлежащих переулков примерно за 5–7 минут могут дойти до ст. м. «Киевская». С наступлением летнего сезона речные трамвайчики по расписанию курсируют по Москве-реке от Новоспасского моста до Киевского вокзала. Дорога до пристани займет не более 10 минут пешком.

Спорт и досуг

Хамовники – признанный культурный, спортивный и образовательный центр Москвы. На его территории располагаются Московская медицинская академии им. Сеченова (Б. Пироговская, 4), несколько вузов. По числу музеев район занимает одно из первых мест в Центральном административном округе. Самые известные – Государственный музей изобразительных искусств им. А. С. Пушкина (ул. Волхонка, 12), Государственный музей А. С. Пушкина (ул. Пречистенка, 12/2), Государственный музей Л. Н. Толстого (ул. Пречистенка, 11), Дом-музей А. И. Герцена (пер. Сивцев-Вражек, 27), музей «Новодевичий монастырь» (Новодевичий проезд, 1), музей храма Христа Спасителя (ул. Волхонка, 15).

Достопримечательностями городского масштаба считаются художественные галереи Зураба Церетели (ул. Пречистенка, 21), Александра Шилова (ул. Знаменка, 15, стр. 1), а также крупнейший стадион в Москве «Лужники» (Лужнецкая набережная, 24), спортивный комплекс с бассейном «Чайка» (Турчанинов переулок, 13).

Для проведения досуга есть кинотеатры «Горизонт» (Комсомольский проспект, 21/10), «Стрела» (Смоленский бульвар, 23/25), Московский дворец молодежи (Комсомольский проспект, 28), Центральный дом ученых (ул. Пречистенка, 16 ). Важное преимущество – добраться до большинства из названных объектов от Плющихи можно пешком.

Достоинство Хамовников – развитая социальная инфраструктура. В районе находится 16 детских садов и шесть яслей, 18 школ и пять лицеев. Ближайшие к Плющихе – детские сады № 1089 (ул. Б. Пироговская, 53/55), № 1183 (ул. Плющиха, 16), № 153 (Ружейный переулок, 10), № 669 (Ростовский переулок, 16), ясли-сад № 2352 (ул. Погодинская, 20, стр. 1). И школы: № 2 (1-й Тружеников переулок, 18) и № 35 (М. Саввинский переулок, 8), гимназии № 1521 (1-й Неопалимовский переулок, 10) и № 1529 (2-й Обыденский переулок, 9). Жителей обслуживают городская поликлиника № 56, которая находится на ул. Плющихе, 42/2, детская поликлиника № 35 (3-я Фрунзенская улица, 6) и городская детская поликлиника № 38 (ул. 10-летия Октября, 2). Детская стоматологическая поликлиника (№ 30) находится на ул. 3-й Фрунзенской, 6, а стоматологическую помощь взрослое население получает в стоматологической поликлинике № 19 (Олсуфьевский переулок, 1).

Пообедать, перекусить или выпить кофе в Хамовниках можно повсеместно. По данным, представленным на сайте управы «Хамовники», в районе работает 76 кафе и баров, 68 ресторанов и пять кофеен. Изобилие увеселительных заведений привлекает в район разношерстную публику, а посещение ресторанов не всегда заканчивается мирно, что и наблюдала автор заметки, оказавшись в середине дня в районе Вражских переулков.

Крупных торговых центров в районе мало. Ближайший – «Смоленский пассаж» рассчитан на состоятельных покупателей. Но чтобы купить продукты, коренным обитателям района приходится или отправляться в крупные ТЦ на периферии города, или затовариваться в магазинах вблизи станций метро. Один из крупных гастрономов – «Седьмой континент» находится на углу Арбата и Смоленской площади. Но, например, в районе Ростовских переулков даже нет стационарной булочной. Магазин, торгующий свежим хлебом, находится около дома № 11 (7-й Ростовский переулок) в павильоне, стилизованном под вагон трамвая. А ближайший продовольственный магазин находится только в жилом доме на Саввинской набережной, 19, стр. 1, – это примерно 7 минут пешком.

Картину портят старые дома

По словам Александра Козлова, начальника отдела маркетинга и рекламы компании «Пересвет-Девелопмент», здесь значительное число домов старого (отнюдь не исторического) жилого фонда, что сказывается на престижности района. 5–6-этажные дома не включены в программу реконструкции ветхого и аварийного фонда и скорее всего будут подлежать капитальному ремонту без сноса, уточняет он.

Новые жилые объекты района, возведенные за последнее десятилетие, – исключительно элитные дома. По словам Татьяны Вакуленко, руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter, первые из них появились в переулках Саввинской и Ростовской набережных, что со временем позволило сформировать в названном микрорайоне единое социальное окружение. Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, выделил дом № 15 в 7-м Ростовском переулке. Это элитный дом клубного типа, из окон которого открываются впечатляющие виды на Воробьевы горы, высотный корпус МГУ, Новодевичий монастырь, Белый дом, деловой район «Сити». Наталья Горбунова, директор департамента развития бизнеса брокерско-консалтинговой компании Tweеd, как лучший дом в районе отметила ЖК «Три тополя» (застройщик – «Авгур-Эстейт») расположенный между 1-м и 2-м Вражскими переулками. А также ЖК «Венский дом» в 1-м Неопалимовском переулке (застройщик – Rodex Group) – комплекс стилизован под австрийскую классику XIX в., фасад облицован гранитом, архитектурные детали поддерживают традиционный венский стиль.

Среди строящихся объектов Константин Ковалев назвал «Жилой квартал на Плющихе» (застройщик – «Дон-Строй») на 300 квартир, расположенный рядом с Новодевичьим монастырем и храмом Архангела Михаила на ул. Погодинской, вл. 4, стр. 2, 3. Центр квартала – просторный двор-патио площадью 0,7 га с детской площадкой. В доме предусмотрены уютное итальянское кафе, SPA, винный бутик.

В числе интересных объектов – проект инвестиционного холдинга Makarios Group «Дом на Девичьем поле» на 43 квартиры, который строится на ул. Б. Пироговской, 6, вл. 2, а также дом в 1-м Тружеников переулке, вл. 17а, на 22 квартиры. На Саввинской набережной (на территории бывшего промышленного предприятия «Гардтекс») вскоре появится элитный жилой комплекс, состоящий из двух корпусов. Инвестор – собственник участка компания «Гардтекс». В первом доме будет всего 16 квартир, а во втором – 134. На территории комплекса будут располагаться детский сад, бассейн, ресторан, спортивный комплекс с бассейном. Оригинальное решение выбрано для двора: он будет выполнен в двух уровнях, на нижнем намечено высадить деревья, на верхнем – газоны и клумбы.

Торгуют видами

Спрос на жилые объекты элитного класса в районе Хамовники превышает предложение, многие объекты были полностью реализованы на стадии котлована. По словам Константина Ковалева, цена 1 кв. м на первичном рынке жилья колеблется от $10 787 за 1 кв. м в ЖК La Maison a Riviere (Б. Саввинский переулок, вл. 2–4–6) до $38 000 за 1 кв. м в доме, что строится в 1-м Тружениковом переулке. За девять месяцев года прирост цен составил 25–27%. Максимальный рост цен пришелся на начало текущего года, в то время как за последние месяцы цены выросли не более чем на 1,5%, добавляет он.

Стоимость квартир на вторичном рынке зависит как от качества продаваемого жилья, так и от места его расположения. По мнению экспертов, наценка за виды может составлять от 20% до 50% от базовой цены. Например, 2-комнатная квартира общей площадью 73 кв. м в доме № 5 на Ростовской набережной (архитектор – Щусев) с видами на Москву-реку продается за $1,05 млн, тогда как цена аналогичной квартиры с окнами во двор не превышает $800 000. Вторичные продажи начались в элитных новостройках. В ЖК «Три тополя» предложения появляются очень редко. В настоящее время реализуется трехуровневый таунхаус с отделкой общей площадью 360 кв. м за $18 млн, рассказывает Наталья Горбунова. По словам Олега Рубина, гендиректор «МИАН-Девелопмент», с начала года жилье на вторичном рынке подорожало на 26,5%.

Начиная с октября рост цен замедлился. В условиях обострения мирового финансового кризиса рынок недвижимости застыл в ожидании дальнейшего развития событий. По мнению Александра Зиминского, в ближайшие месяцы можно ожидать замедления и приостановки роста цен не только в районе Хамовников, но и по рынку элитной недвижимости в целом. Но в будущем спрос и снижение предложения скорректируют ситуацию и рост цен возобновится, прогнозирует он. Татьяна Вакуленко допускает коррекцию цен примерно на 10% в сторону понижения. А Дмитрий Иванов считает, что элитное жилье может подешеветь только в случае углубления кризиса ликвидности, «когда значительная часть непрофильных инвесторов вынуждена будет избавляться от дорогих объектов для блокирования нарастающего денежного дефицита».

Преображение Крымского брода

Район Хамовники имеет яркую историю. В древности по этой земле проходила дорога из Киева и Смоленска в Москву. До XVII в. местность считалась опасной для поселений, так как вблизи находился Крымский брод – один из путей, по которому татары совершали набеги на Москву.

Как писал Павел Сытин в книге «Из истории московских улиц», в XV в. на месте нынешней ул. Плющихи располагалось обширное подворье Ростовского архиерея (сейчас на его месте находятся Ростовские переулки), окруженное слободками для его «работных людей». Само же название ул. Плющихи пошло по названию кабака (Плющева), стоящего в начале улицы.

В 1624 г. в Москву перевели из Твери Тверскую Константиновскую хамовную слободу дворцовых ткачей, по которой вся окружающая местность получила название Хамовники. Но в 1708 г. Петр I на месте слободы построил казенную полотняную фабрику, которая просуществовала до 1796 г. В те времена вверх по Москве-реке располагались дворцовые луга слободы Малые Лужники, а позднее, после того как в XVI в. был построен Новодевичий монастырь, – монастырские огороды, загородные дворы и стрелецкие слободы.

В конце XVII в. к зеленому живописному району проявила интерес знать, здесь возникли загородные имения с регулярными парками, прудами. Вплоть до конца XIX в. район славился своими лугами и огородами.