Громкие имена: Удачный гибрид банка и брокера

Историю создания компании «Кредитмарт» нельзя назвать стандартной. Она появилась благодаря тому, что несколько лет назад тогда еще будущий председатель ее совета директоров Джеймс Кук попытался получить в Москве ипотечный кредит. Итогом его личного опыта и стала мысль о необходимости создания подобной структуры. Потому что путь, который ему пришлось преодолеть, по его собственным словам, ему не понравился.

– Почему фонд Aurora Russia Limited выбрал российский рынок, который традиционно считается наиболее закрытым и наименее цивилизованным?

– Основная причина в том, что этот рынок имеет привлекательную доходность для инвестора. На фоне последних мировых событий у России высокий потенциал роста. Российский рынок активно развивается. И хотя, с одной стороны, это означает для инвестора повышенные риски, с другой – повышенную доходность.

– Что сейчас происходит с «Кредитмарт»? Кризис как-то отразился на ипотечном секторе, работе компании?

– Нет. С нашей точки зрения, появление кризиса всегда сопряжено с появлением дополнительных возможностей. У нас увеличился объем поступающих заявок.

– Насколько?

– С начала октября увеличение объема составило около 50% по сравнению с предыдущим месяцем. Основное количество заявок касается именно ипотечных кредитов.

– А сколько в месяц подается заявок на ипотечные кредиты, можете сказать?

– В неделю мы получаем около 1500 клиентских заявок только на ипотеку.

– А отказов по этим заявкам много в последнее время из-за кризиса? Что вообще в этой связи изменилось для потенциального заемщика?

– Банки стали более консервативны в подходе к клиенту. Они стараются получить клиентов, имеющих подтвержденный доход, карьерные перспективы и положительную кредитную историю. Также, если приобретаемый объект недвижимости относится ко вторичному рынку, шансы получить кредит под его залог гораздо выше. Размер минимального первоначального взноса увеличился до 10%. Те кредитные программы, которые предполагали отсутствие первоначального взноса, сейчас упразднены. Некоторые банки сохранили ставки на невысоком уровне, а часть увеличили их. Тем не менее ипотечный кредит получить возможно даже сейчас.

– Вы упомянули вторичный рынок. Ситуация сейчас складывается так, что банки все более неохотно кредитуют новостройки. А какие сегменты в настоящее время для банков считаются наиболее ликвидными?

– Наряду с первичным рынком часть банков стали более осторожно выдавать кредиты на приобретение коттеджей, потому что есть общее мнение, что этот сегмент недвижимости менее ликвиден. Большинство банков старается сосредоточиться на вторичном рынке – эта недвижимость весьма ликвидна. Что же касается первичного рынка, то пока не ясно, что будет происходить с ценами. Поэтому банки занимают выжидательную позицию.

– Чего ожидают банки с точки зрения цен? Падения?

– Есть много суждений о том, что снижение цен может составить 10–20%. Но в ближайшие несколько месяцев все будет зависеть от наличия ликвидности у банков и, как следствие, наличия ликвидности у девелоперов. Если у застройщиков, имеющих долговые обязательства, с ликвидностью будет все хорошо, то они смогут их рефинансировать. Если нет, то им придется продавать свои активы быстро, чтобы расплатиться по долгам. А для того чтобы продать быстро, необходимо снизить цены.

– А что происходит в настоящее время с ликвидностью банков – партнеров компании? Не секрет, что многие игроки банковского сектора сейчас испытывают трудности.

– Среди наших партнеров 39 банков, и только четыре из них прекратили выдавать ипотечные кредиты.

– Что такое высокие и невысокие ставки, о которых вы упомянули?

– Лучшая ставка, которую мы видели на этой неделе (в конце октября. – «Ведомости»), – 8,5%. Но это нижний предел. Высший предел по ставкам ипотечного кредитования – около 20%.

– А каковы условия кредитования для тех, кто хочет получить эти самые 8,5%? Например, размер суммы первоначального взноса?

– В каждом отдельном случае по-разному – все зависит от требований конкретного банка. Банками используется методика ценообразования в зависимости от риск-класса заемщика.

– Скажите, с точки зрения потребителя какова сейчас оптимальная схема получения кредита?

– Если иметь средства на первоначальный взнос в 20%, то шансы получить кредит довольно высокие.

– Каким образом «Кредитмарт» будет выходить из положения, если один из банков не сможет выполнить обязательства перед компанией? Например, клиенты оплатили сразу несколько ближайших предстоящих взносов, положив деньги на счет в банке, а этот банк не может из-за кризиса расплатиться с «Кредитмарт»?

– Это будет проблемой компании. Что касается клиента, то, если он своевременно вносит платежи, с точки зрения закона его обязательства выполнены.

– То есть вы в этом случае будете подавать судебный иск к банку?

– Есть различные способы получить деньги. Естественно, все начнется с переговоров. Возможна и реструктуризация долга.

– Прокомментируйте предложение сотрудников «Кредитмарт» оплатить взнос по кредиту в офисе компании в том случае, если у банка, на счета которого клиент вносит платежи, существуют проблемы в связи с кризисом. Какая правовая схема при этом используется и какие гарантии получит клиент, ведь «Кредитмарт» не является банковской структурой?

– Ситуация такова: у «Кредитмарт» на балансе есть ряд кредитов, выданных через банки-партнеры, права на которые впоследствии были уступлены компании. До недавнего времени платежи по ним осуществлялись через выдавшие их банки. Но сейчас у некоторых банков есть проблемы. Поэтому мы предлагаем клиентам осуществлять платежи напрямую. Мы отслеживаем ситуацию и в случае сомнения в надежности кого-то из партнеров будем предлагать клиентам открыть счета и перевести обслуживание их кредитов в «Флексинвест банк» – банк компании.

– То есть клиент приезжает в офис компании и привозит наличные деньги. А дальше что – ему выдают расписку, пробивают чек, в офисе существуют кассовые аппараты? Как выстроена эта схема взаимодействия?

– Да, у нас есть кассовые аппараты. Клиенту будут выданы соответствующие документы, подтверждающие оплату.

– «Кредитмарт» вводит схему более прямых отношений с клиентами? Причем тут названный вами банк?

– Мы стараемся найти схему, наиболее удобную для клиента. Сейчас у нас появился банк «Флексинвест». И если у нас есть банк, то имеет смысл часть бизнеса осуществлять через него. Но в этом бизнесе главное – дистрибуция. Поэтому одновременно мы будем продолжать расширять нашу сеть банков-партнеров, для того чтобы предоставлять нашим клиентам больше вариантов.

– Скажите, а у «Кредитмарт» есть проблемы с банками-партнерами в связи с кризисом? Или все хорошо и денег у компании достаточно?

– Мы отслеживаем ситуацию. Конечно, риски есть. Основной – это когда банк-партнер лишают лицензии. Но я предпочитаю, когда платят вовремя. Обычно так и происходит.

– Все ли банки – партнеры компании входят в государственную систему страхования вкладов?

– Для нас важно, чтобы наши клиенты были защищены. Поэтому участие [партнеров] в системе страхования вкладов является [для нас] приоритетным.

– Что вы думаете о решении Минфина выделить банкам кредиты для преодоления кризиса? Банки – партнеры «Кредитмарт» воспользовались этим предложением?

– Если действия Минфина смогут поднять уровень доверия внутри банковской системы, то это можно расценивать только с положительной точки зрения. От этого, в частности, выигрывают и некоторые наши партнеры. Основная задача этих действий – поддержать уровень ликвидности в банковской системе и уровень межбанковского кредитования.

– Какие варианты компания готова рассматривать, чтобы не отбирать у должника предмет залога, если он не может по уважительной причине в срок исполнять обязательства?

– Ни один кредитор не хочет, чтобы его клиент обанкротился. Но, к сожалению, такое иногда происходит. Например, клиент может потерять работу. Задача кредитора в этой ситуации – сделать так, чтобы клиент вернулся к графику погашения. Если для этого нужно реструктурировать задолженность, скорее всего кредитующая сторона на это пойдет. Или кредитор может посоветовать клиенту сдать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Главное – чтобы должник не прятался от банка в сложной ситуации, а пытался сотрудничать.

– Как вы думаете, воспользовавшись примером Росевробанка, который недавно разослал своим клиентам предложения досрочно погасить ипотечные кредиты, сделают ли то же самое другие банки?

– Пока клиент своевременно по графику вносит платежи, кредитор не может вынудить его к досрочному погашению задолженности. Может только предложить. Думаю, что не следует паниковать, обращая на это внимание. Такой шаг банка следует рассматривать как рекомендацию. Что же касается Росевробанка, то, если у него возникают проблемы, он всегда может уступить портфель кредитов другому банку.

– Только вот вопрос: кто в таких условиях купит этот портфель?

– Портфель кредитов все еще можно продать. Такие продажи и сейчас происходят на рынке. Вопрос только в том, устроит ли продавца предлагаемая ему цена.

– По рынку ходят слухи о массовом пересмотре процентных ставок в сторону увеличения по уже выданным ипотечным кредитам. Скажите, такое возможно в ближайшем будущем?

– Если у вас кредит с фиксированной ставкой, то именно она и останется. Пересмотр ставки возможен, только если это предусмотрено договором.

– Ваша компания позиционирует себя как супермаркет кредитов. Какой продукт наиболее популярен среди заемщиков?

– Ипотека по фиксированным ставкам. И все большее количество клиентов интересуется таким продуктом, как кредит наличными. Далее следует автомобильное кредитование и ПИФы. Но ипотека уверенно лидирует: на нее приходится порядка 80% выданных займов.

– Какую долю московского рынка компания занимает сейчас и к какой стремится, насколько высоки ваши амбиции?

– Думаю, что на московском рынке в том сегменте, которым мы занимаемся, наша компания – № 1. Наша особенность в том, что мы такое «уникальное животное» – гибрид между брокером и банком.

– Заложена ли в бизнес-план региональная экспансия? Какие регионы вы считаете наиболее привлекательными и почему?

– Хотя в Москве еще есть куда расти, мы будем активно развиваться в регионах. Новосибирск, Казань и Тюмень – весьма привлекательные регионы. Санкт-Петербург остается для нас неизменно важным. Мы полагаем, что наибольшие объемы роста будут именно в регионах. Там более низкий уровень конкуренции, большая доступность жилья.

– Какова доля экспатов в компании? Квота на иностранцев в «Кредимарт» заполнена?

– В компании один иностранец – это я.

– А с чем это связано? Это принципиальная позиция компании?

– У нас нет дискриминации против иностранцев, просто так получилось. Сейчас в России большое количество талантливых людей, и нет необходимости приглашать сотрудников из-за границы. К тому же у россиян сильная мотивация – построить успешную карьеру.

– С чего вы начинали свою карьеру и почему выбрали именно этот бизнес?

– В жизни необходимо принимать решения. Можно выбрать обычную, спокойную жизнь. А можно быть человеком, который берет на себя риски. Это же касается и инвестиционной стратегии. Если хочется вести интересную жизнь, получая определенные вознаграждения, то приходится рисковать. Но нужно быть смелым. Билл Гейтс сказал, что те, у кого есть смелость быть другими, в конечном счете изменяют мир.

– Когда вы только вышли на российский рынок, с какими трудностями вы сталкивались? У России особенный менталитет, и схема ведения бизнеса здесь отличается от той, к которой привыкли за рубежом.

– Я впервые приехал в Россию 15 лет назад. За первый год пребывания я научился терпению. Но за эти годы произошли значительные изменения. Многое из того, что делается в России, уже копируют в других странах.

– Какие из проектов, которыми вы занимались на российском рынке, вам особенно дороги? Может, каким-то из них вы по-человечески гордитесь?

– Думаю, это текущий проект. «Кредитмарт». Причина в том, что сама идея создания такой компании пришла мне в голову, когда я пытался получить ипотечный кредит. В тот момент я был председателем совета директоров и главным управляющим директором «ДжиИ Мани Банка» (до 1 октября 2006 г. – «ДельтаБанк»). В 2005 г. этот банк не предлагал ипотеку в России, и я пытался выбрать банк самостоятельно. Казалось бы, сделка не должна была вызвать у меня затруднений, ведь я имею отношение к банковской индустрии. Но выбор был так широк, что я не мог его сделать. В итоге я подал заявление в банк, где обслуживался в тот момент. Я ждал три недели. Время шло, и я подумал, что мое заявление потеряли. Но, позвонив в банк, узнал, что мне отказано. Сначала я решил, что это шутка, но, несмотря на мою платежеспособность, это оказалось правдой. Правда, в конце концов я все же получил кредит там же!

– Вы выплачиваете кредит, купив себе квартиру в Москве с помощью ипотечной схемы?

– Да.

– Тогда я понимаю, почему вас так волнует состояние рынка.

– Конечно. Так вот, когда процесс получения мною кредита близился к завершению, я подумал, что это прекрасная бизнес-возможность. Должен быть более легкий способ получать такие кредиты. Клиенты должны знать, что есть место, придя в которое можно подобрать себе подходящий вариант. Я еще не встречал того, кого бы не интересовали выгодные условия.

– А как долго вам еще выплачивать кредит?

– Срок моего кредита – 25 лет.

– И что, никаких особых условий?

– Вы не поверите, но ставка по моему кредиту – 13,5%. Именно поэтому я и думаю, что, если бы тогда кто-то помог мне найти более выгодные условия, было бы здорово.

– Вы что, не могли себе позволить сразу купить квартиру?

– Купить можно. Но знаете, как зачастую увеличивают состояние? С помощью заемных средств. Это звучит непривычно, но это так. Предположим, я плачу 13,5% по кредиту. А инфляция колеблется между 11% и 12%. Если на вторичном рынке цены продолжают расти или если я могу сдать квартиру в аренду, то условия весьма привлекательные. Лично мне нравится вкладывать в такие активы, которые абсолютно понятны и никуда от меня не убегут. Например, мне не нравится инвестировать в домашних животных и скот. Потому что их нужно кормить. И вообще все, что касается сельского хозяйства, рискованно – невозможно контролировать погоду. Я же хочу контролировать то, что имею.

– То есть вы считаете недвижимость в Москве гарантированно ликвидным активом?

– Понятно, что гарантий не существует, но, пока Москва остается столицей, всегда найдутся желающие жить здесь. И если выбрать удачное расположение недвижимости, она будет ликвидна. Ведь даже сейчас спрос на жилую недвижимость значительно превышает предложение.

– Скажите как участник этого рынка: рухнет он или нет, переоценены ли активы, упадут ли цены на жилье в обозримом будущем?

– Думаю, если и будет коррекция цен, она будет временной. Долгое время темпы роста цен были так велики, что сейчас могут просто стабилизироваться. То есть не будут такими высокими, как в последние годы. Но это нормальная коррекция. Даже если цены и снизятся, это будет носить избирательный характер. Будут возникать вопросы качества зданий и т. д. Если это новый дом, расположенный в хорошем месте, я был бы очень удивлен, если бы цена на него быстро упала. Исключением может стать только отчаянная нужда застройщика в наличных средствах. Все в конечном итоге сводится к взаимоотношению спроса и предложения. Но я хочу сказать, что если бы я сейчас собирался покупать, то не стал бы сидеть и ждать падения цен.

– Скажите, в сложившейся ситуации Aurora Russia Limited не собирается покидать российский рынок и сворачивать свою деятельность?

– Мы уверены в российском рынке. Если оценивать риски, то Россия сейчас совершенно иная страна, чем, скажем, пятью годами ранее. Российский рынок рассматривается нами как рынок долгосрочных инвестиций.

– Как вы оцениваете состояние российской и американской финансовых систем? Считаете ли возможным повторение в России кризиса, аналогичного кризису 1998 г., о котором непрерывно говорят эксперты?

– «Доверие» – это ключевое слово в отношении любых рынков. Российский рынок сейчас хорошо подготовлен к кризису. Если смотреть на рынок США, то важно не только понимать, что надо делать. Важна быстрота этих действий. Основная задача – вернуть людям веру в рынок, для того чтобы восстановить приток капитала.