На асфальте: Налетай – подешевело?

Цены в старом жилом фонде в спальных районах Москвы – минимум $5000–6000 за 1 кв. м. Самая «бюджетная» 1-комнатная квартира в столице стоит примерно $200 000. До недавних пор подспорьем могла считаться ипотека. Сейчас и она стала для многих недоступна. Так, величина первоначального взноса увеличена, выдача кредита без первоначального взноса вообще прекратилась. Даже крупнейшие банки повысили ставки по кредитам минимум на 1,5% по всем программам (Сбербанк), Альфа-банк поднял ставку сразу на 5%.

Если в течение лета темпы роста цен всего лишь замедлились по сравнению с зимой и весной текущего года, составив, по оценке экспертов, до 2–3% в месяц, то с приходом осени на рынке началась стагнация и даже снижение цен предложения. И, по мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, в первой половине 2009 г. снижение цен продолжится и составит около 20–25%.

Ситуация неопределенности нервирует и заставляет корректировать первоначальные планы как игроков рынка недвижимости, так и потребителей.

Казалось бы, повод для радости появился у покупателей: наконец рынок падает! Однако они в растерянности: в какой момент лучше совершать покупку – сейчас или позже, когда цены, возможно, опустятся еще ниже? Те же вопросы задают себе частные инвесторы, выбирающие в нынешней неустойчивой ситуации оптимальные способы вложения и сохранения денег.

Брать или не брать?

«Сейчас покупать жилье целесообразно, только если в этом есть острая необходимость и достаточно собственных средств на покупку – чистую или альтернативную. Нежелательно брать ипотечный кредит: процентные ставки сильно завышены, существует риск неуплаты кредита из-за кризиса, потери работы и т. д.», – оценивает ситуацию ведущий аналитик агентства недвижимости Doki Александр Скобкин. Впрочем, банки и сами сворачивают ипотечные программы.

Если мотивом покупки является улучшение собственных жилищных условий, то сейчас благоприятное время, так как можно торговаться, отмечают многие эксперты. «Массовые скидки еще не начались. На вторичном рынке кто-то из продавцов выжидает – вдруг все быстро наладится, – говорит гендиректор «Дом.ру – Столица» Кирилл Политов. – Но можно с прогнозировать снижение цен продаваемых квартир примерно на 10%. Что касается новостроек, то некоторые застройщики уже дают рекламу о продажах «по инвестиционной цене» – что под этим подразумевается, нужно уточнять в каждом конкретном случае».

Также объявлено о «дополнительных возможностях и специальных акциях». Например, ГК «Домостроитель» сообщила о предоставлении скидки, равной числу комнат (т. е. 1–4% от общей стоимости квартиры) в нескольких жилых комплексах, МГСН и «Мосстройреконструкция» – о беспроцентных рассрочках при покупке квартир в отдельных проектах.

Для тех, кто не имеет финансовых проблем даже в кризисы, падающий рынок интереснее. «Как ни парадоксально, сейчас наиболее подходящий момент для инвестирования в недвижимость, – полагает Екатерина Тейн, партнер компании Knight Frank Russia and CIS (работает с объектами верхнего ценового сегмента). – За счет сокращения объемов финансирования реализация ряда заявленных проектов может быть отложена. Но те проекты, которые уже строятся, скорее всего будут завершены – именно они составят основное предложение первичного рынка в ближайшие пару лет. И цена на них будет расти вне зависимости от остальных факторов – качественное жилье востребовано всегда».

С коллегой согласен директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский: «Недвижимость в любом случае становится инструментом, который все-таки сохраняет денежные средства инвестора». «При правильном выборе объекта», – подчеркивает эксперт.

Независимо от цели покупки приоритетным при выборе должно быть качество жилья, считает Олег Репченко. Риск можно минимизировать, тщательно выбирая наиболее ликвидные квартиры, которые даже в ситуации затянувшегося падения цен потеряют в стоимости меньше других, а в лучшем случае не обесценятся вообще. Рынок неоднороден настолько, что даже в одном ценовом сегменте можно обнаружить предложения, сильно отличающиеся по качеству. Даже в экономклассе нужно постараться найти лучшее.

Выбор невелик

Для жилищно не устроенных москвичей квартиры так называемого экономкласса были и остаются самыми востребованными. Однако в последние несколько лет сравнительно дешевые новостройки появляются в столице в минимальных объемах и сразу же распределяются по социальным программам города. Москвичам остается выбирать среди московской вторички и новостроек Подмосковья.

Впрочем, существующие цены далеки от финансовых возможностей большинства населения даже с использованием ипотеки, считает руководитель отдела продаж новостроек АН «Арсенал холдинг» Анна Виноградова. «Если у покупателя и есть 10% от нужной суммы, ему придется выплачивать по кредиту за такое жилье примерно $2500 ежемесячно в течение ближайших 15 лет. Если это семья, то каждый из родителей должен получать не менее $2500 (чтобы одну зарплату отдавать за квартиру, а на другую жить всем семейством), если один человек, то его зарплата должна быть не менее $4000. Или же к моменту покупки нужно иметь собственные накопления как минимум в размере 30% от требуемой суммы, в таком случае сумма ежемесячной выплаты будет составлять примерно $1900», – подсчитывает Виноградова.

На подступах к столице

Как считает Александр Скобкин, недорогое жилье целесообразнее искать в ближнем Подмосковье. Обычные маркетинговые приманки продавцов такого жилья – хорошая экология, транспортная доступность, двукратная выгода по сравнению с московскими ценами. По данным исследований рынка новостроек Подмосковья от IRN.ru, в городах средней удаленности от МКАД (10–30 км) и более дальней зоне (от 30 км) на сегодняшний день представлено около 400 домов-новостроек. Цены составляют $2000–3000 за 1 кв. м.

Большинство новостроек Подмосковья – это монолитно-кирпичные жилые комплексы, зачастую расположенные вблизи зеленых зон, со своей придомовой территорией и локальной инфраструктурой (большинство объектов снабжено необходимым минимумом: продуктовым магазином, службами сервиса, аптекой).

«В Подмосковье строятся дома по большей части хорошего качества, к экономклассу их относят из-за местоположения, но это бизнес-класс по качеству проекта», – уверяет гендиректор инвестиционного агентства недвижимости Est-a-Tet Кайдо Каарма. Для сравнения: бизнес-класс на западе и юго-западе Москвы стоит от $8000 за 1 кв. м.

Справедливости ради нужно отметить, что рынку известны не только радужные истории, связанные с подмосковными новостройками. Есть проблемы с заселением людей и получением прав собственности. Зачастую покупатели, еще не став официально собственниками, должны оплачивать коммунальные услуги. «Проблемы с заселением могут в равной степени возникнуть и в черте Москвы, – считает Каарма. – В области краеугольным камнем становится подключение к самим коммуникациям, в остальном же действуют законы рынка. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, каждый проект застройщика нужно рассматривать индивидуально».

С коллегой соглашается Александр Михеев, гендиректор Yart Development (компания – одна из немногих, кто строит в соответствии с 214-ФЗ проект «Новая Апрелевка»). «Приоритетными для осторожных покупателей будут объекты не в стадии котлована, а в достаточно высокой степени строительной готовности», – говорит Михеев.

Преимущества нового жилья неоспоримы. «В то время как цены на квартиры из старого жилого фонда – панельки, хрущевки и т. п. в условиях кризиса снизятся на 15–20% за 1 кв. м, квартиры в подмосковных новостройках скорее всего будут понемногу расти в цене, компенсируя инфляционный рост, – считает Александр Михеев. – И если сейчас они в 2–3 раза ниже столичных, то через пару лет разрыв сократится примерно до 30%».

Цены на жилье в городах Подмосковья напрямую зависят от их удаленности от МКАД. Однако, по мнению Олега Репченко, транспортная досягаемость объекта зависит не только от расстояния от Москвы, но и от наличия железнодорожного сообщения, качества и загруженности автомобильной трассы. По этому параметру ситуация даже в равноудаленных городах Подмосковья может заметно отличаться. «Недавно мы интереса ради вычислили города, до которых можно добраться от московских вокзалов на электричках за 40–50 минут. За это время можно доехать до Зеленограда, Королева, Домодедова, Щербинки, Пушкино, Нахабина, Апрелевки, Сходни. Города разные по статусу, по ценам и по удаленности от МКАД, но транспортная досягаемость у них сопоставимая», – рассказывает Репченко.

Верхи не хотят

Объекты по цене от $10 000 за 1 кв. м менее всего страдают от изменения экономической ситуации. Эксперты дают оптимистичные прогнозы по поводу элитного жилья, предполагая в долгосрочной перспективе рост стоимости в этом сегменте. «В этом сегменте дефицит качественных объектов ощущается сильнее, поскольку покупатели недвижимости этой категории чаще других используют ее для инвестиций», – объясняет Александр Зиминский.

Репченко считает, что эти прогнозы справедливы только применительно к жилью, качество которого адекватно стоимости, а такие объекты можно пересчитать по пальцам. «Большинство представленных на рынке Москвы дорогих новостроек тянут скорее на категорию «бизнес минус». Зачастую это огромные, тесно поставленные высотки с минимальной собственной территорией. Встречаются и откровенные изъяны: соседство с промзонами, недостаточное количество машино-мест и т. п. – при ценах $12 000–15 000 за 1 кв. м», – описывает он. Коррекция стоимости на подобное жилье может составить до 30%, полагает Репченко.

В целом игроки рынка согласны, что покупатели дорогой недвижимости достаточно искушены и сами в состоянии разобраться, что хорошо, а что плохо.

Кайдо Каарма считает беспроигрышным способом сохранения денег приобретение жилья в ЦАО. «Один из самых перспективных районов, которые будут пользоваться высоким спросом среди покупателей в течение ближайших пяти лет, – Хамовники», – уточняет эксперт. Другим престижным местом, обладающим высоким потенциалом развития, является, по его мнению, район вблизи ул. Косыгина, которая частично проходит между Ботаническим садом МГУ и парком Воробьевы горы.

Гендиректор компании «Магистрат» Алексей Болдин считает, что нужно искать уникальные проекты, в которых объективные преимущества сочетаются с грамотной концепцией: «В обычных домах квартиру можно купить всегда, в уникальных – только на этапе строительства».

Группы риска

По мнению экспертов, общая тенденция такова: сильнее всего будут дешеветь явно переоцененные объекты. «Это касается как раскрученного, но не всегда качественного дорогого жилья, так и хрущевок, которые быстро дорожали ввиду перспектив их сноса с последующим предоставлением качественного жилья в новостройках», – уточняет Александр Скобкин. Он допускает возможность коррекции цен на переоцененное жилье на 10–20%.

Алексей Болдин рассказал, как распознать переоцененное жилье в любом сегменте: «В последние годы застройщики практикуют два метода ценообразования. Первый: застройщик смотрит, сколько стоит готовое жилье аналогичного уровня в данном районе, и устанавливает такие же цены на своем объекте уже на этапе котлована. В дальнейшем цены только повышает. Продажи идут медленно, к моменту сдачи объекта госкомиссии 50% квартир еще не реализовано, зато маржа больше. Второй метод: застройщик устанавливает цены ниже, чем в готовых объектах, с тем расчетом, чтобы продажи шли достаточно бойко. К моменту завершения строительства такие объекты практически всегда распроданы. Вывод отсюда очень простой: проверяйте застройщика – если в построенном доме предлагают подозрительно широкий ассортимент квартир, скорее всего вы имеете дело с первым вариантом, когда объект был изначально переоценен».

Наиболее подвержен корректировке цен сегмент бизнес-класса, считает Каарма. «Основная целевая аудитория сегмента – российский средний класс, который в настоящее время наиболее зависим от ситуации на рынке труда, ипотечных кредитов и ряда других факторов, снижающих покупательскую способность», – объясняет он. Средним классом эксперт называет «руководителей бизнес- и госструктур со средним доходом от $8000 в месяц на семью».

Зиминский отмечает: сейчас ряд владельцев избавляются от инвестквартир, продавая их ниже рынка. Особенно же коррекция коснется жилья, которое куплено в кредит и находится в залоге, а также квартир в недостроенных объектах (правда, последние скорее всего сразу перейдут в собственность банков или крупных организаций). Точное число инвестиционных квартир на рынке назвать сложно. Например, в элитном сегменте, по данным от различных аналитиков, их доля варьируются от 8% до 20% от общей массы предложения.

По оценке аналитиков компании Evans Property Services, ипотечных квартир и проблемных активов, от которых постараются срочно избавиться их владельцы, в Москве не более 10–15%. Впрочем, в Evans такое решение не считают очевидным. «После кризиса 1998 г. московская недвижимость относительно быстро – за 2–4 года – восстановила потерянную стоимость, – напоминает Анна Левитова, управляющий партнер Evans Property Services. – Многие из тех, кто продал квартиры в период застоя и снижения цен, пожалели об этом в период последовавшего затем подорожания».

Более того, если есть наличные, можно уже сейчас купить недвижимость с дисконтом и держать ее 2–3 года, пока цены не восстановятся, рекомендует Левитова. Все это время квартиру можно сдавать, так что варианты с отделкой представляются наиболее привлекательными.