На асфальте: Виртуальное падение


Правительство РФ реагирует вполне адекватно. На совещании у вице-премьера Игоря Шувалова Сбербанку, ВТБ и Газпромбанку «рекомендовали» начать кредитование застройщиков под 16–18% годовых. Возобновление кредитных линий решило бы многие проблемы. Однако формально правительство может лишь «рекомендовать», а банки уж сами решат, давать деньги строителям или же придержать. (До сих пор не известно, какая часть из 1,3 трлн руб., предоставленных ЦБ той же тройке для кредитования средних и мелких банков, дошла до цели.)

По расчетам президента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, реальное сокращение спроса может составить не более 20–25%, к примеру, уже сократилась доля ипотечных покупателей – с 20% до 5%. Но одновременно, по его мнению, адекватно сократится и объем предложения. «Ежедневно в «ЛенСпецСМУ» приходят девелоперы, ведущие по 2–3 объекта – с предложением приобрести их проекты, – говорит Заренков. – Сокращение предложения в 2009–2010 гг. может составить 30–40%».

Мы живем в информационном мире, и кризис происходит главным образом в телевизоре», – сказал Михаил Возиянов, вице-президент по стратегии и инвестициям холдинга RBI. Фраза хлесткая, но верная лишь отчасти – как, собственно, и исходная формула профессора Преображенского насчет разрухи, которая не в клозетах, а в головах.

По словам президента холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, «и в мировой, и в отечественной экономике в первую очередь рушится виртуальная составляющая».

«На сложившуюся ситуацию влияет не столько действительное состояние финансового рынка, сколько паническое нагнетание в информационном поле, которое, в свою очередь, отражается на действиях банкиров, игроков строительного рынка и, конечно же, конечного покупателя», – говорит генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин.

Самое трудное – отделить мнимые факторы от реально существующих. Паника из-за слухов о повышении цен на соль была спровоцирована хитрым пиарщиком, но очереди-то в Курске и Калуге, Брянске и Тамбове выстроились настоящие.

Девелоперы настойчиво говорят о повышенной роли СМИ в ситуации неопределенности, но профессиональное сообщество пока не выработало согласованной информационной стратегии (чего стоит хотя бы известное «письмо Полонского» (президента Mirax Group) – крик души про отрасль, которая «лежит на лопатках»).

Социолог Татьяна Протасенко говорит о «парадоксальной» (если сравнивать с Европой) реакции российского населения: «Всерьез забеспокоились, когда правительство начало принимать меры. Это происходит от некоторого непонимания [ситуации] и от господствующей информационной политики, цель которой – успокоить сограждан. Реакция людей, у которых есть деньги, была <...> неадекватной, потому что они видели: и для правительства такая ситуация стала неожиданностью. Волнения начались, когда повысили сумму страхования вкладов». То есть если власти рассказывают про «островок стабильности», это ничего не значит, это не сигнал, а так, информационный шум. А вот если закачивают в систему миллиарды через госбанки, пора бежать снимать деньги с депозита, пока не кончились.

Кроме того, единое информационное пространство заставляет петербургского потребителя чутко реагировать и на трудности заемщиков в США, и на ситуацию в строительном комплексе столицы. А рынки жилья все-таки имеют сильную региональную специфику.

Проблема строительной отрасли еще и в том, что она весьма инерционна. Банк может принять решение за считанные часы, выполнить – мгновенно. Девелопер может скупить 10 участков и запустить 10 проектов – все равно раньше чем через год-два никто не поверит, что он это всерьез.

Сейчас на рынке присутствуют проекты, запущенные в период процветания и неуклонного подъема. Нынешняя ситуация скажется на объеме предложения и состоянии отрасли через год-полтора. Таким горизонтом планирования не располагают ни власти, ни сами девелоперы.

Исходные параметры

В 2007 г. правительство планировало введение в эксплуатацию 61,6 млн кв. м жилья. Построено было около 50 млн кв. м. План на 2008 г. – 72 млн кв. м. По факту за первое полугодие было возведено всего 21 млн кв. м.

В Москве в 2006 г. ввели в эксплуатацию 4,78 млн кв. м, в 2007 г. – 4,82 млн кв. м; за январь – август 2008 г. ввод составил около 2 млн кв. м. По итогам года этот показатель, по экспертным оценкам, вряд ли превысит 3,5–4 млн кв. м, несмотря на беспрецедентные меры по выкупу квартир за счет столичного бюджета.

В Петербурге, по данным Петростата, за три квартала 2008 г. введено в строй 1,329 млн кв. м площадей, или 17 898 квартир: по площадям на 4,4% меньше, чем за аналогичный период 2007 г., в пересчете на квартиры – на 14,8% меньше. И это вдвойне тревожно: получается, что застройщики сделали ставку на увеличение средних габаритов жилья. А в период падения спроса популярными остаются лишь самые небольшие по площади варианты, т. е. не исключено, что в структуре ввода увеличилась доля неликвида.

Зато данные по Ленобласти дают основания для оптимизма: по итогам трех кварталов введено 610 000 кв. м жилья – на 33,1% больше, чем за аналогичный период 2007 г. Прирост по количеству квартир – 60%. Больше половины ввода составляют индивидуальные дома – 383 600 кв. м. Областной феномен имеет несколько объяснений: эффект низкого старта, частная инициатива; возможно, срабатывает и то обстоятельство, что кредитная составляющая у областных строителей существенно ниже – банки и раньше кредитовали их крайне неохотно.

Такой расклад москвичам хорошо известен: когда цены на землю в столице достигли совсем уж запредельных высот, новостройки шагнули за МКАД, и Московская область за год-полтора выбилась в лидеры по жилищному строительству.

Тем не менее вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров, курирующий строительство, утверждает, что план по жилью (2,75 млн кв. м) будет выполнен: «Могу с уверенностью сказать, что практически все объекты, обещанные к вводу в этом году, будут завершены». Он приводит результаты инспекционного объезда, проведенного в октябре: сотрудники службы Госстройнадзора объехали 125 пусковых объектов; на 113 из них работы велись, пять уже готовы, три заморожены, и на пяти работы не велись, потому что оплата труда рабочих в выходные стоит намного дороже (объезд проводился в субботу).

Сигналы сверху

Основные проблемы строительной отрасли очевидны: прекращение кредитного финансирование на запуск новых проектов и уже ощутимое снижение потребительского спроса.

По мнению правительства, на льготные займы могут рассчитывать застройщики, которые возводят жилье экономкласса и готовы продавать его государству по фиксированным ценам (себестоимость строительства плюс 15%). За год на выкуп таких квартир государство готово потратить около 100 млрд руб. Эту сумму подтвердил и заместитель министра регионального развития Сергей Круглик (правда, не ясно, как именно эти средства будут распределяться по регионам). Поддержав застройщиков предполагаемыми кредитами, власть одновременно стимулирует спрос, замещая ушедших с рынка покупателей. Правда, в пересчете на метры эта цифра выглядит уже не так внушительно: если считать по 50 000 руб. за 1 кв. м (средняя себестоимость), получится, что за год государство профинансирует 2 млн кв. м.

Кроме того, премьер-министр Владимир Путин предложил в течение ближайших двух лет выделить регионам 50 млрд руб. – для переселения из аварийных домов и квартир. Средства будут перечисляться из Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Премьер предложил также «упростить условия», на которых регионы получают «аварийные» деньги. На расселение аварийного жилья до 2011 г. было предусмотрено выделение 95 млрд руб. В 2008 г. регионы освоили 7 млрд руб. Еще 21 млрд руб. государство потратит на выкуп строящегося и готового жилья для военных.

Очередная инициатива: по словам помощника президента РФ Аркадия Дворковича, государство намерено предложить банкам гарантии для выкупа у застройщиков квартир, по которым нет заключенных договоров с гражданами. По его мнению, это снизит уровень недоверия и даст строительным компаниям возможность привлекать кредиты.

На региональном уровне свои игры. Столичные власти начали закупать жилье у застройщиков. У группы ПИК мэрия купила «квадратов» более чем на $1 млрд – в Новокуркине, Химках, Люберцах, Мытищах – по $2900–3400 за 1 кв. м. Еще 127 000 кв. м жилья столица приобретает у корпорации «Главстрой». Всего в рамках программы поддержки девелоперов в условиях кризиса мэрия купила почти 500 000 кв. м у пяти частных компаний.

Петербургская администрация традиционно предпочитает помогать бизнесу, предоставляя не «рыбку», но «удочку» – т. е. смягчая условия.

«Городским правительством принято решение о выкупе земельных участков у строительных компаний, которые в силу разных причин оказались не в состоянии реализовать задуманные проекты. Компенсировав застройщикам затраты, мы построим на таких территориях бюджетное жилье. Возможно, какие-то [из участков] выставим на торги. Также город готов выкупать и готовые квартиры для реализации городских программ. И на эти цели в бюджете города на следующий год мы увеличим размер средств. Мы ведем переговоры с монополистами о снижении аванса за подключение объектов к инженерным сетям. Нам уже удалось достигнуть договоренности о замораживании этих цен», – сообщил Александр Вахмистров в интервью агентству Regnum.

Пока большая часть пакета антикризисных мер и на федеральном, и на региональном уровнях сводится к декларациям и обещаниям (за исключением московских закупок). Тем не менее сигнал участникам рынка и просто гражданам отправлен недвусмысленный: власть не оставит отрасль без поддержки.

Насколько эффективной окажется эта помощь, станет ясно примерно через полгода: случится весной оживление спроса или нет.

Но ни о снижении налоговой нагрузки на бизнес, ни о рассрочке текущих платежей по уже выкупленным участкам под застройку речь не идет.

Позиция бизнеса

Характеризуя положение дел в строительном комплексе, петербургские девелоперы настойчиво подчеркивают различия между двумя столицами.

«Наша ситуация, – считает управляющий директор Группы ЛСР Евгений Яцышин, – принципиально отличается от московской. Рынок не настолько перегрет, как в столице. Работники банковского сектора, сотрудники финансовых и инвестиционных компаний, специалисты фондового рынка никогда не составляли заметной доли в структуре петербургских покупателей первички».

Петербуржцев характеризует более сдержанное и осторожное отношение к деньгам и обязательствам, экономика города, по выражению одного из участников круглого стола, посвященного антикризисным стратегиям, носит более «протестантский» характер.

По мнению социологов, структура потребления, сложившаяся в Петербурге, значительно отличается от московской: меньше внимания к моде, к западным брендам, к раскрученным престижным адресам; больше – к функциональности и реальным составляющим комфорта.

Тем не менее проблемы, серьезно осложнившие жизнь строителям и риэлторам, абсолютно реальны. Президент ГК «Бекар» Александр Шарапов считает, что падение в бизнесе, связанном с недвижимостью, составит 20–30%.

По данным генерального директора компании «Адвекс» Владимира Гаврильчука, сокращение объема сделок по сравнению с тем же периодом прошлого года составило 40–50%, сокращение числа обращений – в 2,5 раза, ипотечных сделок – примерно втрое. «Рынок стоит. Стагнация. Мало кто покупает, мало кто продает», – констатирует Владимир Гаврильчук.

Но большинство застройщиков уверено, что серьезное снижение цен маловероятно.

То есть сложившийся баланс спроса-предложения сохранится, хотя и с некоторым временным сдвигом (спрос снизится раньше). Но в среднесрочном периоде при условии сокращения предложения спрос может вновь начать заметно превалировать.

Определенную угрозу рынку несут в себе демпинговые продажи квартир застройщиками, которые оказались в сложной финансовой ситуации из-за кредитов. Однако, по мнению Александра Вахмистрова, «петербургские покупатели – люди экономически грамотные и большинство осознает, что срочные (демпинговые) продажи неизбежно сопряжены с высоким уровнем риска».

По словам генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Игоря Онокова, спрос в элитном сегменте притормозил не потому, что у покупателей нет денег: «Причина в другом. Не ясно, как дальше поведет себя рынок. Люди очень хорошо умеют считать. Они будут принимать решения, когда определится общий тренд рынка».

С ним не согласен коммерческий директор элитного лидера в Петербурге «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев: «Мы – крупнейший застройщик жилья класса премиум в Петербурге и снижения спроса не зафиксировали. Но мы заметили возросший интерес к готовым или почти готовым элитным квартирам со стороны людей, которые озабочены сохранением своих средств. Люди, умеющие зарабатывать и тратить, понимают, что текущая ситуация – не лучшая для хранения денег в банке или дома».

Зерна от плевел

Специалисты рынка недвижимости и банковских кругов пытаются разделить стабильные фирмы и компании, находящиеся в группе риска. Условные параметры, позволяющие судить об устойчивости компании: значительный стаж (10–15 лет на рынке, такие фирмы осознают высокую стоимость бренда), финансовая прозрачность (крупнейшие корпорации – Группа ЛСР, Setl Group, «ЛенСпецСМУ», «Индустрия-М», «Строймонтаж», холдинг RBI и др. выпускали облигации, готовились или провели IPO и регулярно публикуют отчетность по МСФО), диверсификация бизнеса (реализация проектов в различных сегментах рынка), реальная программа оптимизации издержек (даже такая болезненная мера, как сокращение штата, может рассматриваться как положительный признак – в контексте оздоровления компании). Хорошо, если компания работает по 214-му федеральному закону. Таких фирм пока немного, но их все больше. Те же параметры, но со знаком минус, могут рассматриваться как признаки потенциального риска.

«Квадратная» реальность

Информация о замораживании начатых проектов пока не находит реального подтверждения. В компании «Главстрой СПб» сообщили, что никаких изменений в адресной программе нет, работы по «Северной долине», Юнтолово, по реконструкции Апраксина двора идут своим чередом. В «Петербургской недвижимости» предположили, что, возможно, «будут сдвигаться» сроки освоения перспективных (отдаленных по времени) проектов, но каких и насколько – не уточнили.

Корпорация ЛЭК за три квартала 2008 г. заселила 16 домов (3229 квартир, 207 479 кв. м), до конца года фирма планируется заселить еще девять домов. В 2009 г. она начинает строительство пяти объектов квартальной застройки на площади 90 га.

Вячеслав Заренков («ЛенСпецСМУ») сказал: «Экономические показатели позволяют нам считать 2008 год самым успешным за всю нашу историю. Мы не только в срок завершаем ранее начатые проекты, но и запускаем новые». В ноябре «ЛенСпецСМУ» начала строительство жилого комплекса «Орбита» на 200 000 кв. м.

Открылись продажи жилья в многофункциональном комплексе «Балтийская жемчужина».

Корпорация «Строймонтаж» заявила в сентябре, что пока не будет покупать новые проекты, но продолжит реализацию имеющейся программы. «На сегодня мы строим в Петербурге шесть жилых комплексов общей площадью около 200 000 кв. м. По итогам 2008 г. в эксплуатацию будет введено более 250 000 кв. м жилья», – сообщил директор «Строймонтажа» по связям с общественностью Дмитрий Боголюбов. В ближайшее время корпорация начнет строительство и продажу еще двух жилых комплексов, по остальным продолжаются подготовительные работы.

Татьяна Протасенко, опираясь на данные опросов, полагает, что горожане, у которых есть деньги, от покупки недвижимости не откажутся, в том числе и потому, что средства нужно куда-то вкладывать: «Жилье до сих пор воспринимается как надежный актив. Сейчас спрос отчасти не реализован из-за нехватки денег. С весны чувствовалось уныние на рынке недвижимости, я бы сказала – даже тоска. Цены росли так, что было непонятно, кто может купить жилье. Если рынок будет меняться, например начнется плавное снижение цен, накопленных сумм может хватить». Восприятие недвижимости как надежного актива подтверждает и опрос, проведенный недавно ВЦИОМ: 51% россиян считают недвижимость самым надежным способом хранения денег.

В целом петербургский рынок жилья сократился ровно на ту долю, которую занимали кредитные и инвестиционные операции. Собственно, то же произошло и с авторынком: падение продаж на 20–30% вызвано в первую очередь изменением условий по кредитам. Но автодилеры в отличие от застройщиков придерживать товар в принципе не могут. Похоже, в Петербурге начинается сезон психологического противостояния продавцов и покупателей. Весной рынок определится – в ту или другую сторону.