Ориентиры: Пригородный рынок: первые заморозки

Рынок загородных домов и участков реагирует на тревожные известия о финансовых проблемах иначе, чем рынок городских квартир. Этот сегмент оказался более гибким, его участники быстрее меняют тактику.

Первая реакция: часть девелоперов переориентировалась с продажи готовых домов на реализацию участков. «Мы в этом году включили в предложение инженерно подготовленные земельные участки. С внутрипоселочными сетями – электричество, водоснабжение от скважины, газопровод... Раньше мы этого не делали. И сейчас это предложение пользуется большим спросом. Возможно, часть клиентов составляют те, кто планировал вложить средства в какие-то другие активы. Сегодня земля воспринимается именно как надежный и ликвидный актив», – говорит управляющий компании «Особняк» Ирина Тихонова.

Рост предложения участков подтверждают и аналитики. До середины 2008 г. предложение распределялось примерно поровну: треть составляли готовые дома, треть – участки с подрядом и оставшаяся часть – «свободные» наделы, на которых покупатель мог строить по своему усмотрению. Сейчас очевидно смещение: чтобы снизить бюджет покупки, девелоперы готовы не настаивать на подряде, в отдельных случаях могут поступиться общими сроками ввода и архитектурной концепцией.

Эта тенденция совпала с интересами тех, кто озабочен сохранением средств, выведенных из банков и с фондовых рынков. Городское жилье уже не выглядит таким супернадежным активом, как год назад. В пригороде предпосылки к снижению цен пока менее очевидны.

В компании «Особняк» (фирма строит пять поселков – в Курортном районе и в Репино-Ленинском) отмечают даже неожиданное продление сезона: осенью активность покупателей не снижалась, как обычно, но оставалась на прежнем уровне. Правда, это относится преимущественно к дорогому сегменту. Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора Национальной жилищной корпорации (НЖК, возводит жилой комплекс экономкласса в Янино), отмечает сокращение спроса: «Наши продажи [до кризиса] составляли 10–15 домовладений в месяц, в сентябре мы продали шесть. У нас до 50% покупателей использовали ипотеку. Сейчас первичку банки вообще не кредитуют».

У НЖК собственная антикризисная стратегия: летом компания приобрела небольшой завод по выпуску домокомплектов и теперь пересматривает условия договоренностей с подрядчиками «с позиции силы». Часть продукции НЖК планирует реализовать на свободном рынке, не без оснований полагая, что в сегменте участков под застройку вне границ коттеджных поселков спрос может даже увеличиться – просто из-за разницы в цене.

Ведущий аналитик «Итаки» Яна Долотова отмечает, что с начала года цены на землю в наиболее популярных районах выросли на 30–40%, в удаленных (Бокситогорском, Киришском) – на 80–100%. «Спрос уходит все дальше от Петербурга, рынок массового спроса ориентирован на более дешевые предложения. Жертвуя расстоянием от города, граждане рассматривают варианты за 100–150 км», – говорит Долотова. Стоимость сотки во Всеволожском районе с назначением ИЖС достигает 300 000 руб. В Курортном районе средняя цена предложения составляет порядка 1,3 млн руб. за сотку. В Выборгском, Гатчинском районах – 80 000–100 000 руб. В самых удаленных местах цена земли варьируется от 25 000 до 36 000 руб. за сотку.

Участки в составе поселков существенно дороже. Во Всеволожском районе, по данным «Итаки», сотка в организованном поселке стоит 360 000 руб., в Выборгском – 290 000 руб., Гатчинском – 130 000 руб., Ломоносовском – 280 000 руб., Пушкинском – 360 000 руб., Приозерском – 280 000 руб.

Вывод на рынок новых предложений может увеличить уровень риска. Юрисконсульт фирмы «Центр согласований» Мария Николаева напоминает: особенность рынка загородного жилья в том, что он регламентируется очень широким спектром законодательных актов: строительное законодательство (включая правила планирования и регламенты), земельное, водное, лесное законодательство... А сейчас на территории Ленинградской области ускоренными темпами идет территориальное планирование, принимаются генпланы поселков и поселений. «Изменчивость законодательства приводит к дополнительным рискам при покупке домов и земли», – считает она.

Большинство руководителей опрошенных компаний уверены, что серьезных последствий кризиса (в виде замороженных проектов, отказа от выполнения обязательств перед покупателями) ждать не стоит. Однако время экспозиции объектов, несомненно, увеличится. Возможна и плавная коррекция цен по некоторым проектам. Реализация крупномасштабных затей, заявленных в начале этого года «дочками» сырьевых компаний, – на 300-400 домовладений и более – вероятно, будет отложена до более благополучных времен.