Площадки дешевеют

В 2008 г. в Нижнем Новгороде, по заверениям вице-губернатора Нижегородской области Валерия Англичанинова, запланировано построить 800 000 кв. м жилья, на 30% больше, чем в 2007 г. Как считают участники рынка, планы вряд ли будут выполнены. В настоящее время, по данным компании «Выбор», продажи ведутся на 130 строительных площадках (на одной площадке может строиться один дом, а может сразу несколько).

Покупатели стали скромнее

С начала года цены предложения на первичном рынке выросли на 10–11%, приводит данные Нижегородский центр научной экспертизы (НЦНЭ). Впервые за многие годы темпы роста цен на новостройки были в два раза медленнее, чем на вторичное жилье, говорит Татьяна Романчева, директор НЦНЭ, объясняя это ростом предложения и снижением покупательной способности населения из-за ухудшения условий ипотечного кредитования. По ее словам, рост цен сначала заставил покупателей изменить запросы: купить квартиру в менее престижном районе или выбрать жилье поскромнее. «На первичном рынке жилья границы между сегментами размыты, бизнес-класс, особенно в низшей ценовой категории, мало чем отличается от «эконома», – объясняет эксперт.

Осенью эта тенденция усилилась. В октябре ряд банков перестал кредитовать покупку жилья в новостройках. «Мы сотрудничали с двумя десятками банков. Сейчас кредиты на строящееся жилье дают только четыре банка из всего числа наших партнеров. Покупатели чаще всего выбирают Сбербанк», – рассказала Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой-НН».

Число продаж новостроек снизилось. «У нас в октябре было меньше сделок, чем в сентябре, а в кредит в строящихся домах вообще ни одной», – поделился Сергей Иванов, гендиректор компании «Выбор».

Не снижение, а корректировка

«Существенно цены на первичном рынке не изменяются. Но их корректировка возможна», – считает Сергей Мурыгин, директор нижегородского филиала «Фосборн хоум».

Хотя цены на стройматериалы, бетон, цемент, кирпич, металл снизились, – это, как считает Иванов, не основание для снижения цен. Во-первых, доля стройматериалов в структуре себестоимости не так уж и велика, во-вторых, снижение цен на стройматериалы компенсировалось ростом ставок по кредитам для застройщиков, которые тоже отражаются на себестоимости, напоминает девелопер. «Рынок жилья инертный, поэтому если и будет снижение цен, то не завтра, а через полгода-год. На жилье экономкласса и элитное цены снижаться не будут», – считает Романчева. Элитного жилья вообще мало и его покупателя ипотечные проблемы мало волнуют, отмечает эксперт.

Жилья категории «эконом» тоже мало, спрос на него и так не удовлетворен, да еще его пополняют покупатели, раньше планировавшие покупку в кредит квартир бизнес-класса. Поэтому цены на такое жилье снизятся не более чем на 10%. А вот бизнес-класс может подешеветь на 25–35%, говорят аналитики НЦНЭ.

Романчева считает, что снижать цены могут начать не застройщики, а подрядчики, с которыми застройщики из-за отсутствия денег будут расплачиваться квартирами. Иванов предостерегает покупателей от соблазна купить жилье подешевле. «Если сам застройщик начинает демпинговать, это может свидетельствовать о серьезных финансовых проблемах и риске для покупателя ввязаться в недострой», – говорит он.

Деньги – главный дефицит

Кризис перекрывает застройщикам источники финансирования. «По открытым кредитным линиям мы продолжаем работать со Сбербанком. А вот некоторые другие банки повышают ставки или устанавливают запретительные ставки в расчете на то, что застройщики сами откажутся от таких дорогих кредитов», – рассказал Иванов. В результате, по его словам, застройщики вынуждены аккумулировать средства на завершении начатых объектов и отказываться от остальных или переносить сроки их реализации. «Мы уже не можем вести пять проектов одновременно, ведем только три. А графики работы по двум площадкам, по которым пока ведутся только проектные и предпроектные работы, сдвинули на год», – пояснил Иванов.

Татьяна Степанова, руководитель отдела продаж компании «Автобан» (ИФГ «Династия»), также сообщила о корректировке планов: в первой очереди ЖК «Зенит» застройщик возводил сразу четыре дома, а из трех домов третьей очереди планирует пока начинать только один. О проблемах с финансированием уже строящихся домов застройщики предпочитают не говорить, хотя опрошенные «Ведомостями» эксперты рассказывают о растущих долгах перед подрядчиками.

Земля на распродаже

Нижегородские застройщики любят пожаловаться на дефицит площадок, однако сами редко участвуют в аукционах, которые проводит как министерство имущества правительства Нижегородской области, так и комитет по управлению городским имуществом. «Сначала правительство области продавало большие участки земли по высокой цене, чтобы привлечь крупных инвесторов. Сейчас больших площадок практически не осталось», – говорит Романчева. Аукционы городской администрации застройщиков не слишком интересуют. «Предлагаемые участки заняты ветхим фондом. Мы несколько раз рассматривали возможность приобретения таких участков, но анализ показывает, что при выполнении всех условий проект не получится прибыльным», – рассказал Иванов.

На вторичном рынке предложение достаточно велико, но покупают площадки редко: либо слишком дорого (в 2–3 раза выше цены, за которую были приобретены), либо невыгодная точечная застройка, поделилась Сажина. Однако, по ее словам, дефицит средств у девелоперов привел к выбросу на рынок площадок и снижению цен на них. «Нам каждый день поступают предложения. Некоторые продавцы снизили цены [на землю] в два раза», – говорит она.