Земля со скидкой

Сейчас удобное время, чтобы войти на рынок, в Петербурге появилось в 10 раз больше предложений по продаже земельных участков, чем летом, говорит гендиректор компании «Пионер» Александр Погодин.

Налетай подешевело

Погодин утверждает, что в октябре можно было договориться о покупке земли с 30%-ным дисконтом, добавляет он. Эти слова подтверждает президент Becar Александр Шарапов. Девелоперские проекты потеряли привлекательность для инвесторов, сегодня они выставлены на продажу с дисконтом в 40–60%, добавляет он. «Летом за участок в 33 сотки на Большом Сампсониевском проспекте одна московская компания хотела выручить 90 млн руб., через некоторое время собственник согласился на 50 млн, но мне удалось опустить цену до 42 млн руб.», – делится опытом Шарапов. Сейчас для тех, у кого есть деньги, выгодное время для покупки, считает он.

Не время для аукционов

Однако девелоперы не спешат прислушаться к советам консультантов. «Банки прекратили проектное финансирование, сейчас, чтобы не нести еще большие потери, они финансируют лишь проекты, готовность которых составляет не менее 60%», – говорит вице-президент ВТБ Александр Ольховский.

Отсутствие интереса к инвестициям в земельные участки заставило город пересмотреть планы продаж больших территорий под комплексное освоение. До конца года Фонд имущества Петербурга собирался продать под комплексное освоение около 140 га – «Купеческую гавань» в Петродворце (18,3 га), участки на ул. Луговой (30 га) и в Каменке (100 га), однако аукционы откладываются до лучших времен, говорит гендиректор фонда Андрей Степаненко. В конце октября город собирался продать на торгах первые две из запланированных 40 территорий, застроенных хрущевками, победителю предлагалось их расселить, снести и построить современное жилье. Покупатель нашелся только на одну территорию площадью 22,7 га, цена продажи лишь на один шаг (1,5 млн руб.,) превысила стартовую и составила 103,5 млн руб.

Спрос на жилье снизился, у застройщиков нет свободных средств, а возможность расселения хрущевок и развития освободившихся территорий была актуальна в условиях нехватки земельных участков, говорит директор по развитию Praktis CB Сергей Федоров. Сейчас проблем с участками нет, в отсутствие средств компании выбрасывают их на рынок, добавляет он. Подобные проекты теперь неподъемны для девелоперов и ситуация не изменится еще год-два, прогнозирует эксперт.

Для того чтобы поддержать девелоперов, которые не могут найти денег на реализацию проектов, Смольный предложил им выступить в роли подрядчиков у города и строить на своих землях жилье за бюджетный счет, заявил вице-губернатор Александр Вахмистров.

Непонятные цены

По данным «Петербургской недвижимости», цены предложения на первичном рынке Петербурга с января по сентябрь этого года продолжали расти. Но если на конец I квартала рост цен на типовые квартиры составлял 11,4%, то в сентябре он был равен только 0,1%.

В новостройках 1 кв. м по версии «Петербургской недвижимости» в сентябре стоил 83 600 руб. Положительная ценовая динамика сохранится до конца года, общий рост цен за 2008 г. составит около 35%, утверждает директор «Петербургской недвижимости» Михаил Бимон.

По информации АРИН, цены, наоборот, снижались. Но не во всех сегментах – сначала дешевело типовое жилье (на 3% в III квартале по сравнению со вторым). В октябре отрицательную динамику показало жилье классов комфорт, бизнес и элита. За первые две недели октября оно упало в цене на 1%, 5% и 3% соответственно.

Эксперты признают, что снижение цен на новостройки может продолжиться. С января по апрель 2009 г. квартиры подешевеют на 20–30%, считает Шарапов.

Цены на новостройки уже упали за счет скидок, которые готовы давать застройщики, констатирует Погодин. По его словам, продавцы готовы простить покупателям до 15%. В «Пионере» число клиентов уменьшилось на 40% с весны этого года – именно столько людей приобретали жилье по ипотеке, «которая сейчас из-за роста процентных ставок и первоначального взноса становится менее доступной», рассказал Погодин. По мнению Бимона, спрос упал примерно на 30%: «Под влиянием информационной паники потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию в надежде на снижение цен».

Что будет

«Из-за финансового кризиса до 40% участников могут уйти со строительного рынка», – говорит Владимир Спарак, замгендиректора АРИН. «Все, что можно заморозить без существенных потерь, либо уже заморожено, либо будет заморожено в ближайшее время», – считает Спарак. По данным Бимона, запуск большинства крупных проектов откладывается. Это приведет к тому, что предложение новостроек через полгода снизится примерно на четверть. Сейчас оно составляет 4,5 млн кв. м. В комитете по строительству сообщили, что к концу 2008 г. в городе должно быть введено 2,7 млн кв. м. Что будет на следующий год, пока никто не возьмется подсчитать, говорит пресс-секретарь комитета Анна Миронова.

Замедление темпов роста строительства жилья может составить 50%, что через 1,5–2 года приведет к дефициту, уверен и Погодин. Он считает, что вкупе с отложенным спросом это приведет к тому, что через два-три года цены на жилье вырастут в два раза по сравнению с нынешними.

Уже со следующего года недвижимость в Петербурге будет дорожать, уверен и гендиректор Setl City Василий Селиванов. «Чтобы достичь европейского уровня по обеспеченности населения жильем, надо сдавать по 2 млн кв. м в год в течение почти 30 лет. Ресурсы спроса на жилье в Петербурге будут исчерпаны еще не скоро», – говорит он. Но слабые или случайные игроки теперь вряд ли смогут получить на этом рынке легкий заработок, как это было во времена интенсивного роста, поскольку подход к финансированию проектов со стороны банков будет более взвешенным, полагает он.

Рентабельность строительного бизнеса не упадет, она останется на уровне 15–20%, уверен Селиванов. Но условием сохранения такой рентабельности будет грамотный расчет экономики проектов и особое внимание к их концепциям, говорит эксперт.