Доходное место: Чем дешевле, тем ликвиднее

Рынок офисов высокого класса и крупных торговых центров Новосибирска насыщен как минимум до 2010 г., признали эксперты. Новые крупные проекты в этих сегментах ждет замораживание. Консультанты предлагают инвесторам заполнять нишу районных торгцентров, недорогих офисов, а также мини-гостиниц и складов.

Рынок «переел»

Практически в каждом сегменте коммерческой недвижимости (торговля, бизнес-центры, склады) рынок Новосибирска максимально приблизился к насыщению, говорит Татьяна Аржаева, замдиректора по маркетингу ГК «Обь-Регион». По словам Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSO Consulting, в сегменте офисов класса А около 115 000 кв. м – этого хватит до 2010 г. Рынок современных торговых центров составляет около 650 000 кв. м – и здесь инвесторам нечего делать как минимум до 2010 г., считает он.

Спрос на недвижимость в сегменте крупноформатной торговли ниже предложения, добавляет Екатерина Мамонова, второй вице-президент ИГ «Мамонов»: «К сожалению, рост торговых площадей был гораздо более динамичным, чем рост покупательной способности населения». Алексей Орлов, начальник отдела маркетинга санкт-петербургской компании «Лента», считает, что Новосибирск уже достаточно заполнен розничными точками различных форматов и по этому показателю «вплотную приблизился к Петербургу».

Заморозить или перепрофилировать

Девелоперы офисной и торговой недвижимости Новосибирска замолчали – мало кто хочет афишировать свои проблемы, общаясь с прессой. В большей степени страдают проекты на ранней стадии, говорит Елена Ермолаева, директор RID Analytics. Но и у остальных достаточно трудностей: значительно упал объем сделок, не хватает денег, и как результат – приостановленные проекты, медленная заполняемость торговых и бизнес-центров, сданных в конце 2007 – 2008 г., падающие цены продажи и перепрофилирование коммерческой недвижимости. Например, торговый комплекс «Зеленые купола» начал превращаться в бизнес-центр в 2006 г. В ТЦ «Олимпия» на ул. Галущака освобождают все больше площадей под офисы, рассказал источник «Ведомостей».

Как сообщил «Ведомостям» Сергей Дьячков, управляющий партнер DSO Consulting, «ввод всех строящихся объектов «Сибакадеминвеста» (ТРЦ «Апельсин», деловой центр Sky City) будет задержан в пределах полутора лет ввиду сегодняшнего недостатка финансирования». Двум проектам крупнейшего девелопера Новосибирска – ЗАО «Труд» (БЦ класса А «Кобра» и вторая очередь торгово-офисного центра «Манхэттен») будет трудно привлечь арендаторов: компаний, готовых платить дорогую аренду в классе А, в Новосибирске почти нет, говорит Дьячков. Он и Олег Луговой, президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости, солидарны во мнении о невеселых перспективах для бизнес-центра класса А Sibir Plaza на пл. Кондратюка (проект «Снегири Девелопмент»): эксперты считают, что если девелопер не найдет покупателя, то завершить строительство вовремя будет крайне сложно.

Что касается уже открытых бизнес-центров класса А и крупных торговых комплексов, то повезло тем, у кого 60–70% площадей в аренде, отмечает Татьяна Аржаева. 100%-ной загрузки, по ее словам, нет ни у кого. Проблемы с заполняемостью подтолкнули, например, собственников крупнейшего офисного комплекса Сибири «Кронос» в сентябре 2008 г. поменять управляющую компанию: вместо УК «Апромако» было выбрано структурное подразделение «Сити-Галс» (Москва). В апреле 2008 г., через четыре месяца после открытия, бизнес-центр был заполнен на 20–25%, в середине сентября – на 70%, рассказали новосибирские брокеры.

Продать или купить

Продажи объектов высокого класса вряд ли станут частыми – ожидания инвесторов и продавцов расходятся. Как утверждает Олег Луговой, первые готовы покупать объекты под 18% доходности (шесть лет окупаемости), а некоторые продавцы до сих пор предлагают только 12%, а это восемь лет окупаемости. Вдобавок в Новосибирске мало крупных институциональных инвесторов.

По информации Лугового, сделки по купле-продаже объектов коммерческой недвижимости пока в основном были «внутренними» – совершаемыми внутри одного бизнеса. Например, «Сибакадеминвест» продал офис на ул. Кирова собственной материнской компании. Крупные покупки – это, как правило, приобретения в секторе торговой недвижимости. Но и таких немного. Сергей Нехороших, директор программы Regional Real Estate «Тотальный мониторинг», рассказал, что осенью 2008 г. холдинг «Алпи» «с целью покрыть долги» продал свой торговый комплекс в Новосибирске паевому фонду «Коммерческая недвижимость» под управлением «Тройки Диалог» примерно за 1,1–1,6 млрд руб. Весной 2008 г. «Глобэкс» выставил на продажу свой ТРЦ «Сибирский молл» (67 000 кв. м) – по информации Нехороших, объект до сих пор не нашел покупателя. Официальных комментариев от «Алпи» и «Глобэкса» «Ведомостям» получить не удалось.

Продажа помещений до 200 кв. м в бизнес-центрах низкого класса – излюбленный бизнес новосибирских девелоперов – этой осенью стала еще популярнее. Сейчас покупатель, приложив определенные усилия, может снизить цену на 10–20%, рассказывает Денис Соболев, PR-директор портала о недвижимости Mirdela.ru.

Например, в 9-этажном бизнес-центре «Партнер» (класс В, сдается в эксплуатацию в ноябре 2008 г.) аренда вообще не предлагается, рассказала Татьяна Цветкова, руководитель отдела продаж новосибирской компании «Эргоном». Средняя цена продажи 1 кв. м здесь – 80 000 руб. «В «Партнере» в продаже осталось немного площадей, среди собственников есть и московские компании», – поделилась Цветкова. По частям по 60 000 руб. за 1 кв. м продается 18-этажный бизнес-центр на ул. Широкой, хотя девелопер – ООО «Плюс-К» – еще не начал его строительство.

Аналитики говорят, что бизнес по покупке площадей в 50–100 кв. м прекратил свое существование: банки уже не финансируют покупку таких помещений, отмечает Луговой. Покупатели небольших площадей в бизнес-центрах зачастую так инвестируют свободные средства, а потом ищут арендаторов, увеличивая и без того значительный рынок аренды, рассказывает Ермолаева.

Похожие перспективы – почти полное прекращение финансирования – ждут и девелоперов. «Сейчас ставки – под 20% годовых, и реализация новых проектов останавливается. Возможности по продаже объекта небольшие», – восклицает Олег Луговой.

Чтобы повысить ликвидность объектов, некоторые офисы, изначально предполагавшиеся как класс А, переводят в В и В+, говорит Соболев. Татьяна Цветкова сказала «Ведомостям», что на покупку площадей в БЦ такого класса в городе спрос хороший. Елена Ермолаева соглашается с тем, что спрос есть, уточняя, что согласно, например, московской классификации в бизнес-центрах высокого класса должен быть один собственник. Однако многие новосибирские девелоперы относят продаваемые объекты к классу В-.

Арендаторы экономят

За май – октябрь 2008 г. ставки аренды в торговых центрах пока не упали, утверждают аналитики DSO Consulting. Но их коррекция еще впереди, считает Мамонова: «Многие проекты заморожены, поэтому в отдельных сегментах движение цен будет совершенно непредсказуемым».

Массового оттока арендаторов в более качественные бизнес- и торговые центры, прогнозируемого аналитиками пару лет назад, в 2008 г. не состоялось. Компании не торопятся покидать офисы классов D и C – они по-прежнему заполнены. Наоборот, теперь арендаторы ради экономии начинают сокращать свои площади или ищут более дешевые предложения, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Один из них привел пример: «Некая девелоперская компания вдвое (примерно с 1000 до 500 кв. м) уменьшила площадь, снимаемую в бизнес-центре класса А». По его словам, переехать «в то, что попроще и подешевле», намерена еще одна компания, занимающая сравнимую площадь в высококлассном БЦ.

На рынке офисов, похоже, наконец наступает время активной и жесткой борьбы за арендатора. «Если доходы от арендного бизнеса позволят владельцам БЦ удержать арендаторов от смены бизнес-центра, в том числе и за счет предложения более выгодной цены или условий, то тогда массового оттока не произойдет. Но, на мой взгляд, собственники пока к этому не готовы», – говорит Екатерина Мамонова.

К конкуренции за арендаторов готовятся и девелоперы складской недвижимости. Игорь Дидух, генеральный директор «Евросиб-терминал-Новосибирск», оценивает общее количество складов в городе в 750 000 кв. м, из них класса А – 130 000 кв. м, класса В – 270 000 кв. м. По его словам, в сравнении с 2007 г. количество качественных складов выросло вдвое за счет нового строительства. В 2009 г. должно открыться сразу несколько новых складов класса А, говорит Татьяна Аржаева. По ее словам, «Евразия Логистик» уже сейчас «заключает договоры, предлагая бонусы».

В 2009 г. велика вероятность отката рынка назад, к нецивилизованному прошлому, прогнозирует Сергей Дьячков: «Потребности арендаторов станут проще и дешевле». Поэтому, считает он, девелоперы будут делать бизнес на сравнительно простых объектах: бизнес-центрах класса В, микрорайонных торговых центрах, микрогостиницах. Например, в Железнодорожном районе есть места, где отсутствуют хорошие продуктовые магазины, утверждает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска Константин Боков. «А они необходимы», – добавляет эксперт. Аналитики говорят, что у малых объектов удельные инвестиции на 1 кв. м ниже, чем у больших. «Затраты на маркетинг при удачных местоположении и позиционировании (магазин «у дома», мини-гостиница в зоне отдыха) также меньше. Соответственно, сроки окупаемости значительно (иногда в разы) короче», – объясняет Дьячков.

Елена Ермолаева видит и плюс в том, что ввод многих крупных объектов будет отложен: «За это время можно более детально проработать концепции, повысить качество объектов. Рынок уже не будет «есть» все подряд».

Закрывают магазины

Проблемы ритейла, пострадавшего от кризиса больше других, не замедлили сказаться на состоянии рынка торговой недвижимости Новосибирска. Федеральные сети, ранее приходившие в новосибирские торгкомплексы в качестве крупных якорей, теперь или уходят оттуда, или рассматривают такой вариант, говорит Нехороших. В качестве примера он приводит сети «Формула Холдинг» (красноярский поставщик алкоголя), петербургскую «Чайную ложку», «Арбат Престиж».

Другие, желая оптимизировать сбыт, закрывают часть торговых точек навсегда или переносят их в более выигрышные места. Так поступила, по словам Нехороших, сеть «36,6». За разъяснением данной ситуации «Ведомости» неоднократно обращались к пиарщице компании Марии Жог, но ответа так и не дождались.

Три пути для гостиниц

Рынок гостиниц классов «4 и 5 звезд» пока не насыщен – потребность города в них составляет 400–450 номеров, считает Дьячков. В городе заявлено шесть проектов высококлассных гостиниц, первыми скорее всего станут Hilton («4 звезды», 187 номеров, открытие – в 2009 г.) и Swissotel («5 звезд», 191 номер, открытие – в 2010–1011 гг.).

«В краткосрочной и среднесрочной перспективе спрос может быть меньше ожидаемого отельерами», – опасается Максим Андрюхин, директор по региональным проектам Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko. Финансовый спад повлечет за собой сокращение командировочных расходов, что снизит заполняемость гостиниц. Опрошенные «Ведомостями» эксперты предполагают три варианта развития событий для заявленных гостиничных проектов: часть превратится в офисы, другие понизят класс, что-то станет долгостроем.