Доходное место: Назад в будущее

Всего пару месяцев потребовалось на то, чтобы многие амбициозные проекты вернулись в исходную точку, а тренды прежних лет вновь стали набирать силу. При этом текущую рыночную ситуацию пока вряд ли можно расценивать как кризис.

После того как собственники помещений стали сговорчивее, чрезвычайно активизировался сектор стрит-ритейла, действующие торговые и офисные комплексы пока не испытывают проблем с заполняемостью, а многие стройки продолжаются. В международной финансовой лихорадке есть и безусловные плюсы: уже сдуваются ценовые пузыри Невского проспекта, а офисному и складскому рынкам больше не грозит тотальное перенасыщение, которое эксперты предрекали к 2011–2012 гг.

Впрочем, делать сегодня какие-то серьезные прогнозы эксперты не готовы: наибольшие опасения связаны с тем, что кризис, пока локализованный в финансовой сфере, перерастет в экономический.

Смотрите, кто ушел

Девелоперы отреагировали на общее неблагополучие практически моментально. Перечень приостановленных проектов быстро разрастается. Причем выйти на время из игры предпочли не только неопытные новички, но и столпы местного рынка, например холдинг «Адамант» – главный оператор на городском рынке торгово-развлекательных комплексов, которому принадлежит 18 объектов общей площадью более 700 000 кв. м.

По словам его президента Игоря Лейтиса, в этом году будут завершены стройки с готовностью выше 50–60%. Их четыре: торговые комплексы рядом со ст. м. «Звездная» и в поселке Новое Девяткино, бизнес-центр и конференц-зал при гостинице «Москва», а также отель на Литейном проспекте, 5. В первом полугодии 2009 г. должны финишировать еще два проекта, в том числе ТК в Осиновой Роще. Правда, для него придется формировать новый пул якорных арендаторов, поскольку из-за кризиса прежние договоренности отменились. Остальные инвестиционные разработки (всего их у «Адаманта» более 20) приостановлены на неопределенный срок. В их число попал, в частности, офисно-гостиничный комплекс «Адамант-Парк» на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе общей площадью более 120 000 кв. м. На бумаге пока остается и кластер офисных небоскребов рядом со ст. м. «Ладожская».

«Нынешние кредитные ставки – 17–18%, а также отсутствие на рынке длинных денег (ни один банк не готов предоставлять ссуды под проекты больше чем на год) делают девелоперский бизнес нерентабельным. Для сравнения: до кризиса средневзвешенная ставка по долгосрочным кредитам составляла у нас 10,5–10,75%. Чтобы в изменившихся условиях финансирования выйти на стандартную окупаемость проектов – семь лет, надо сразу же поднять арендную плату за торговые площади на 40%, а это совершенно нереально. Если окупить вложения путем сдачи площадей в аренду нельзя, значит, надо их продавать, но и реализация готовых объектов инвестиционным фондам сегодня тоже, мягко говоря, не очень актуальна», – комментирует Игорь Лейтис.

О замораживании проектов объявила и УК «Теорема» – один из самых заметных сетевых игроков на петербургском офисном рынке, который специализируется на редевелопменте заводских территорий и управляет более 140 000 кв. м действующих площадей. Среди ее наиболее масштабных докризисных планов – создание на бывшей территории завода «Россия» делового квартала «Полюстрово» (примерно 570 000 кв. м), а также офисно-жилого комплекса «Охта Разлив» (около 340 000 кв. м) в районе Большой Охты – на участках заводов «Химволокно» и «Пластполимер». Сейчас инвестор завершает вторую очередь БЦ класса А «Бенуа» (пилотный объект в квартале «Полюстрово») и БЦ «Обуховъ-центр» на пр-те Обуховской Обороны. «Все остальные работы приостановлены, в том числе мы консервируем и начатые стройплощадки. Главная причина – отсутствие банковского финансирования», – комментирует гендиректор УК «Теорема» Борис Жуков.

Группа ЛСР по-прежнему планирует возвести офисный квартал уровня А «Электрик Сити» общей площадью около 340 000 кв. м на пр-те Медиков. Однако сдаваться он будет не очередями, как предполагалось прежде, а целиком – и не раньше 2012–2013 гг.

ХК «Империя», которой принадлежит сеть бизнес-центров «Сенатор», тоже минимизирует девелоперскую активность. «Мы ударными темпами завершаем проекты, где выполнено больше половины работ. В ближайшее время финишируют вторая очередь комплекса на 18-й линии Васильевского острова и третья очередь «Сенатора» на ул. Профессора Попова, – рассказывает Андрей Пушкарский, генеральный директор УК «Сенатор». – Проекты, которые пока находятся на бумаге, или стройки на уровне котлована мы приостановили. К обсуждению их дальнейшей судьбы вернемся спустя несколько месяцев. В частности, заморожены работы на Большом проспекте Васильевского острова, 80, и на ул. Кропоткина, 1. Такое решение принято не столько из-за финансовых проблем – их у нас пока нет, – сколько из-за общей неопределенности на рынке. Если арендные ставки снизятся, то новые проекты станут нерентабельными. Но пока это лишь наши внутренние опасения: спрос на офисы активный, а поскольку некоторые девелоперы уже испытывают проблемы, мы ощущаем, как их клиенты приходят к нам».

В компании «ЛС-Риэлти» (структура холдинга «ЛенСпецСМУ», специализирующаяся на коммерческой недвижимости) пока «изучают ситуацию». Решений о приостановке каких-либо строек нет. Однако известно, что не состоялась намеченная сделка по продаже холдингу Setl City одного из проектов «ЛС-Риэлти», находящегося на начальной стадии реализации, – БЦ «Удельный парк» на Коломяжском проспекте (недалеко от ст. м. «Пионерская») ориентировочной площадью 67 000 кв. м.

На складском рынке события тоже развиваются динамично. Девелоперы, которые пришли в этот сектор на волне общего интереса к логистике, готовы отказаться от еще не начатых строек. По некоторым данным, свои площадки продают компании «М-Индустрия» (в Уткиной Заводи), Hermitage Construction & Management (в Шушарах), VVV Company (в Уткиной Заводи), White days Investments (в Янино), Trigon Capital Group (в Тосно) и др. Этим летом британский фонд Raven Russia Ltd заключил форвардную сделку по приобретению логистического комплекса класса А «АКМ Лоджистикс», который строила в Шушарах одноименная компания. О готовности продать частично сданный в эксплуатацию терминал на пр-те Обуховской Обороны заявила летом и УК «Теорема».

Очевидно, что в ближайшие месяцы «мартиролог» девелоперских идей в разных секторах рынка будет только расширяться. «В Москве уже можно купить проекты с дисконтом в 40–60%, в Петербурге таких предложений мало, но они появятся в ближайшее время», – считает президент Becar Realty Group Александр Шарапов.

Амплитуда настроений

В сентябре прибавилось работы у брокеров, занимающихся стрит-ритейлом. В этом сегменте активное перераспределение собственности уже началось. «У наших агентов по 3–4 просмотра в день, – делится наблюдениями Юлия Готовская, исполнительный директор компании Praktis CB. – До недавнего времени главными претендентами на аренду самых дорогих встроек, расположенных на главных городских улицах, были банки. Теперь же не более 15–20% финансовых структур продолжают наращивать филиальную сеть (среди них, например, BSGV), остальные свернули программы по развитию розницы. Зато после того, как владельцы площадей пошли на уступки, эти помещения стали охотно рассматривать ритейлеры и рестораторы. Они пока не чувствуют сокращения оборотов». По оценке Готовской, арендные ставки уже снизились в среднем на 15–20%. И если прежде в договорах был пункт о ежегодной индексации платежей, то теперь собственники не против фиксировать их на 2–3 года.

«Ставки на самом деле пошли вниз. Но это не обвал рынка, а корректировка завышенных ожиданий владельцев. Мы видим, как лопаются ценовые пузыри, потому что арендаторы в нынешней ситуации отказываются прежде всего от имиджевых помещений, не приносивших им дохода из-за астрономических ставок. По сути, рынок возвращается в нормальное состояние, а выбор объектов есть на всех топовых магистралях», – комментирует Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг компании Astera St.Petersburg. По ее данным, помещения на Невском проспекте сегодня реально арендовать от 6000 до 12 000 руб. за 1 кв. м в месяц, на Московском проспекте – от 3500 до 6000 за 1 кв. м, Большой проспект Петроградки укладывается в тот же диапазон.

По оценке Людмилы Ревы, цены купли-продажи уменьшились в среднем на 25% и пока курс на понижение сохраняется. К примеру, встройки на Невском, предлагавшиеся по $40 000–50 000 за 1 кв. м, сегодня выставляются по $25 000 за «квадрат». Юлия Готовская считает, что пока можно говорить о корректировке в пределах 10–15%, и не видит причин для заметного падения цен на ликвидные объекты: «Собственник может пойти на существенный дисконт только в критической финансовой ситуации, но ее наступление маловероятно, если он, к примеру, владеет несколькими встройками на Невском. Некачественные помещения во дворах и на глухих улицах, востребованные на пике ажиотажа, могут подешеветь и на 50%, но это нормально».

В торговых комплексах, по оценке Лейтиса, снижение арендных ставок может начаться через полгода или восемь месяцев, если за это время произойдет снижение реальных зарплат и сокращение рабочих мест, из-за чего потребительские привычки горожан изменятся.

На рынке бизнес-центров кризисных явлений как таковых пока не наблюдается. Разве что рост арендных ставок в III квартале фактически остановился. Если с января по июнь, по данным Colliers International, расценки на офисы категорий А и В увеличились в среднем на 12%, то в начале осени в некоторых БЦ свободные площади предлагались на 5–10% дешевле, чем летом. Суммы сделок аренды начали расходиться с запрашиваемой ценой. «Некоторые девелоперы готовы идти на уступки», – отмечает Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений Maris Properties/CBRE. Диапазон ставок для БЦ класса А составляет 1500–3000 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС и эксплуатацию), для класса В – 1000–1600 руб., для категории С – 750–1200 руб. (данные Becar Realty Group).

Управляющие полагают, что промежуточный момент истины настанет к декабрю – в период массового перезаключения контрактов. «Некоторые клиенты будут отказываться от части площадей в связи с сокращением штатов или сдавать их в субаренду. Часть компаний покинет высококлассные БЦ, чтобы найти более дешевые помещения», – предсказывает Рева.

«Я думаю, в полной мере последствия кризиса мы ощутим лишь начиная со второй половины 2009 г. В связи с тем, что многие проекты уже заморожены, затоваривания офисного рынка не произойдет. Однако в связи с сокращением спроса вполне возможно, что к 2011 г. мы все равно получим избыток предложения», – рассуждает Алексей Федоров.

«В действующих комплексах ставки заметно не просядут, зато изменится структура спроса. Вряд ли тенденция к укрупнению арендуемых офисов сохранится, скорее в моду снова войдет мелкая нарезка, а вместо open space станет актуальной коридорная система», – полагает Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis CB.

Сложнее офисным центрам, которые только выходят на рынок, но и они находят своих клиентов, несмотря на некоторую нервозность атмосферы. «В ноябре по плану вводится в эксплуатацию наш БЦ «Линкор» на Петроградской набережной общей площадью 23 500 кв. м, позиционируемый в классе А. У нас уже были достигнуты предварительные соглашения на аренду 80% помещений. Однако некоторые компании, особенно иностранные, взяли паузу. В результате на 100%-ную загрузку рассчитываем выйти в течение девяти месяцев после открытия. Это нормальный показатель для западных бизнес-центров высшей категории. Реагируя на спрос, мы решили нарезать один из уровней на блоки от 100 кв. м. Хотя и сейчас есть клиенты, которые планируют арендовать у нас целый этаж», – рассказывает Ольга Мицеловская, начальник управления бизнес-планирования «БФА-Девелопмент» (девелопер проекта). Кстати, эта компания не сворачивает свою офисную инвестпрограмму, ориентированную на создание относительно небольших деловых комплексов в центре города.

Увеличилось количество действующих БЦ, выставленных на продажу. Например, шведская девелоперская компания Ruric AB готова реализовать три объекта категорий А и В+: «Оскар» на наб. Фонтанки, а также «Магнус» и «Густаф» на Васильевском острове. О намерении их купить объявил международный инвестиционный фонд Invesco Real Estate GmbH. По экспертной оценке, обсуждаемая цена сделки находится в диапазоне $50–55 млн. Арендопригодное пространство трех зданий – около 15 000 кв. м. Все площади в них на сегодня заняты арендаторами. Диапазон запрашиваемых ставок – 500–750 у. е. за 1 кв. м в год (по курсу 27 руб.). Окончательное решение о покупке должно быть принято до 31 января 2009 г. Средства нужны Ruric AB на реализацию девелоперских проектов. Их параметры, кстати, теперь могут быть пересмотрены. В частности, в будущем МФК «Театральный» на наб. Мойки, 96, планируется существенно увеличить долю жилья и апартаментов, а на наб. Фонтанки, 57, ограничиться только одной очередью бизнес-центра.

Антикризисный набор

В октябре, несмотря на кризис, концерн Stockmann официально приступил к строительству торгово-офисного комплекса «Стокманн Невский Центр» на углу Невского проспекта и ул. Восстания (общая площадь – 100 850 кв. м). Кроме 6-этажного универмага Stockmann, занимающего вместе с одноименным гастрономом 22 000 кв. м, здесь расположатся еще около 80 магазинов на семи уровнях, рестораны, а также бизнес-центр класса А (на 5000 кв. м). Емкость трехярусного подземного паркинга – 550 машин.

Актуальная стоимость проекта – около 170 млн евро. Его реализацию неоднократно откладывали в связи с длительными согласованиями, но теперь обещают работать без проволочек. «Кризисная ситуация не может не влиять на нас. Однако этот проект считается одним из приоритетных для материнской компании, и проблем с финансированием, а значит, и со сроками не будет. Концерн Stockmann – крупное и устойчивое предприятие. Доля его собственных средств в проекте велика. Кроме того, у нас есть кредиты в международных банках», – поясняет гендиректор ООО «Стокманн СПб Центр» Юсси Куутса.

«Иностранные девелоперы проигрывали местным игрокам по темпам строительства, зато теперь запас прочности у них оказался больше. Насколько нам известно, ни одна из международных компаний, проекты которых находятся на начальной стадии, не намерена отказываться от своих планов. Напротив, для профессиональных девелоперов наступает хорошее время. Когда через 2–3 года они завершат свои стройки, у них не будет сильных конкурентов, – рассуждает Николай Казанский, директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Saint-Petersburg. – Что касается местных компаний, события могут развиваться по двум основным сценариям. Сетевым девелоперам, которые работали в основном на кредитные деньги, остается рассчитывать лишь на продажу уже завершенных объектов. Компании, у которых доля собственных средств в структуре инвестиций выше, сосредоточатся на самых перспективных проектах, заморозив на время остальные, и будут присматриваться к покупке действующих комплексов».