Доходное место: Перспективы южных городов

Темой обсуждения стали перспективы вложения денег в строительные проекты крупных городов юга: Краснодара, Волгограда, Ростова-на-Дону и, конечно, Сочи.

Оптимистичные прогнозы

О финансовом кризисе сейчас говорят так же часто, как о погоде. Чем только теперь не пугают инвесторов и обывателей большинство экспертов. Одни считают, что рынок коммерческой недвижимости южных городов ждет падение арендных ставок, так как «по некоторым сегментам» возникло избыточное предложение. Другие предостерегают арендаторов: собственники будут пытаться отыгрывать свои потери и повышать цену аренды. Правда, есть и те, кто настроен оптимистично. «Чем темнее ночь, тем ярче рассвет. Для тех, кто до него доживет», – пошутил на этот счет первый заместитель главы Волгоградской области Александр Шилин.

Зато местные и работающие в регионе аналитики считают: инвестиционный потенциал рынка недвижимости ЮФО – самый высокий в России. «Москва уже на пике, а у южных городов впереди большое будущее», – убежден президент компании Astera Джеффри Кокс. По его мнению, у юга России есть ряд преимуществ, определяющих его развитие: теплый климат, густонаселенность, популярные курорты и, конечно, проведение зимних Олимпийских игр – 2014 в Сочи. «Юг России – это понятный и давно привлекательный для западных инвесторов регион», – говорит председатель совета директоров GVA Sawyer, гендиректор фонда Rutley Russia Property Fund Asset Management Камерон Ф. Сойер.

От заявлений к планам

«Но Астрахань – не Ростов, а Краснодар – не Москва», – предупреждает гендиректор Macon Realty Group Илья Володько. По его словам, инвестору, приходящему на любой региональный рынок недвижимости, надо учитывать его специфику – особенности каждого из южных городов.

Так, в Ростове-на-Дону, претендующем на звание делового центра юга России, наиболее активно идет строительство офисных объектов. По данным компании Astera, общая площадь заявленных объектов в сегменте офисной недвижимости составляет 250 000 кв. м. В Краснодаре и Волгограде развивается торговая недвижимость. По словам директора по развитию компании «Магазин магазинов» Игоря Чаплинского, в Краснодаре заявлено торговых центров на 1,5 млн кв. м. В Волгограде только в 2008 г. будет введено 350 000 кв. м торговых площадей, подсчитали специалисты Astera. В Сочи, городах Черноморского побережья и Кавказских Минеральных Водах наибольшее внимание девелоперы уделяют гостиничному сегменту.

Хотя торговая недвижимость перемещается в аутсайдеры – на конференции «Ведомостей» эксперты говорили о перенасыщении этого сегмента «при условии реализации всех анонсированных проектов». Средний европейский показатель обеспеченности торговыми площадями – 600–1000 кв. м на 1000 жителей, говорит Чаплинский. В Краснодаре этот показатель может составить 2100 кв. м на 1000 жителей, в Ростове-на-Дону – 1500 кв. м, подсчитал эксперт. Хотя он сам не верит, что эти показатели будут достигнуты. «Россия – страна заявлений, заявляется проектов в 3 раза больше, чем будет реализовано», – уверен Чаплинский.

Главный аутсайдер

Но если офисная недвижимость, торговые помещения и гостиницы во всех крупных городах юга России получили определенное развитие, то абсолютным аутсайдером здесь остается логистика. Рынок складской недвижимости на юге представлен объектами низкого качества, говорят аналитики, логистические комплексы класса А пока есть только в Ростове-на-Дону.

Хотя о планах в южных регионах заявили многие компании, занимающиеся строительством логистических терминалов. В Краснодарском крае это СП Raven Russia и «Авалона» (анонсировано 117 000 кв. м), Parkridge Holdings (более 100 000 кв. м), «Истфилд Лоджистикс» (110 000 кв. м), а также местный «Девелопмент-Юг», который пообещал вложить 8 млрд руб. в строительство четырех комплексов общей площадью около 100 000 кв. м. Последний единственный начал строительство этим февралем.

На Волгоград обратила внимание «Евразия Логистик» (180 000 кв. м). О строительстве терминалов в Ростовской области заявили Hermitage Construction & Management Group (110 000 кв. м), Raven Russia и «Авалон» (более 200 000 кв. м), «Евразия Логистик» (200 000 кв. м), Национальная логистическая компания (40 000 кв. м). Все перечисленные компании или ведут работы над проектами, или ищут средства для их реализации.

Джеффри Кокс говорит, что складской сегмент стал развиваться позже остальных, «так как не был так интересен и прибылен, как другие сегменты рынка коммерческой недвижимости». В сложившихся обстоятельствах рынок складских услуг может оказаться в выгодном положении, считает Володько. Он говорит, что складов не хватает, поэтому ставки вряд ли будут снижаться, а, наоборот, вырастут – примерно на 7–12%. Камерон Ф. Сойер также прогнозирует резкий подъем ставок аренды на склады уже в скором времени.

Офисы для покупки

Что касается развития офисной недвижимости, то в России офисы предпочитают покупать, а не арендовать. И южные города в этом отношении исключением не стали. И как бы ни старались владельцы современных бизнес-центров привлечь арендаторов, последние упорно предпочитают приобретать кабинеты в бывших НИИ или помещения на первых этажах жилых зданий. Причину этого эксперты видят в завышенных ценах аренды площадей в новых офисных комплексах. Так, в Краснодаре снять помещение класса С под офис можно по цене 450 руб. за 1 кв. м в месяц, а класс В обойдется уже в 1100 руб., в Волгограде некачественное помещение стоит 480 руб. за 1 кв. м в месяц, а качественное – 1100–1200 руб., рассказал Володько. Устав бороться с этой привычкой, владельцы современных бизнес-центров также стали распродавать офисы мелкой нарезкой. «Это убивает объект в глазах инвестиционного покупателя, – критичен Сойер. – Единое владение объектом – это закон на Западе».

В Краснодаре качественные объекты офисной недвижимости можно пересчитать по пальцам, класс А на рынке пока не представлен, говорит Володько. Аналогичная ситуация и в Ростове-на-Дону, и в Волгограде. «Но, собираясь строить очередной высококлассный бизнес-центр в Краснодаре, инвестор должен хорошо подумать: а нужны ли вообще этому городу офисы класса А?» – предостерегает Джеффри Кокс. «Проекты высококлассных бизнес-центров в регионе достаточно рискованны, – говорит Камерон Ф. Сойер. – Я верю, что этот рынок будет развиваться, но пока культура не позволяет». По его признанию, в таких городах, как Ростов-на-Дону, Краснодар, Волгоград, спрос на современные офисные здания оказался гораздо ниже, чем ожидалось.

По данным компании Astera, только до конца 2009 г. в столице Кубани Краснодаре запланирован ввод в эксплуатацию девяти новых офисных центров. По данным Macon Realty, до конца 2009 г. в Краснодаре планируется ввести шесть офисных объектов, из них два бизнес-центра класса А и четыре – класса С. В условиях набирающего обороты кризиса многие девелоперские компании приостановят строительство офисных центров, говорит Володько. Офисному сегменту сложившаяся экономическая ситуация только на руку, считает руководитель ростовского регионального Агентства инвестиционного развития Игорь Бураков. «Кризис остановит ненужные проекты, предупредит затоваривание рынка», – уверен он.

Есть ли жизнь после Олимпиады?

Серьезные опасения экспертов и аналитиков вызывает олимпийский Сочи. «В условиях сложившегося кризиса нет уверенности в том, что найдутся частные инвесторы, способные вложить в развитие города 118 млрд руб., на которые рассчитывает правительство России», – говорит Джеффри Кокс.

Сегодняшний Сочи представляет собой весьма непривлекательную картину. Основное предложение торговой недвижимости – помещения низкого качества формата street retail. Офисные помещения класса А практически отсутствуют – их всего 5450 кв. м, по данным Astera. Сегмент складской недвижимости не развит – ввиду отсутствия спроса. Важной особенностью сочинского рынка недвижимости является его сезонность – в низкий сезон арендные ставки на торговые площади устанавливаются в среднем на 20% ниже основных, говорит руководитель проектного отдела компании Astera Светлана Ярова, а при условии ввода в эксплуатацию всех заявленных объектов к 2014 г. рынку торговой недвижимости грозит перенасыщение. Сезонность спроса не позволяет арендаторам торговых помещений рассчитывать на серьезный оборот, соглашается Чаплинский. В общем перспективы заработать деньги в Сочи для инвесторов весьма призрачны.

«Сочи переоценили» – вот о чем говорят все. «Что будет после Олимпиады с отелями, бизнес-центрами, торговыми галереями?» – озадачен Джеффри Кокс. Кажется, что гостиница в Сочи – это бизнес априори выгодный, но на деле сочинские отели хорошо заполняются только с июня по сентябрь и они малодоходны. Средняя стоимость проживания в гостиницах категории «4 звезды» в высокий сезон 2008 г. составляла 8577 руб. за номер в сутки, в низкий сезон – 5263 руб. Номер в «5 звездах» в высокий сезон 2008 г. стоил в среднем 25 788 руб. в сутки, в низкий – 13 398 руб. Стоимость проживания в высокий сезон по сравнению с тарифами на размещение, установленными в низкий сезон, в гостиницах категории «4 звезды» увеличивается на 63%, в гостиницах категории «5 звезд» – на 92,5%, подсчитали аналитики Macon Realty. С Сойером согласен Кокс: программы развития проектов в Сочи должны быть долгосрочными.