Ориентиры: Выставка призрачных надежд
Не оправдались ожидания большинства компаний, приехавших в октябре на 11-ю международную выставку по коммерческой недвижимости Expo Real в Мюнхене. Новости об очередных обвалах на мировых фондовых рынках мало способствовали установлению рабочей атмосферы.
Максим Гасиев, директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International, вспоминает, что на Expo Real – 2007 настроение у всех участников было позитивное: ожидались дальнейший рост рынка, снижение ставок капитализации, кредитные средства были легко доступны. На Expo Real – 2008 царили противоположные настроения. «Общий фон такой, что все выглядит пессимистично», – похожее мнение сложилось и у Александра Вагина, президента компании «Открытие Недвижимость». По его словам, в прошлом году на рынке коммерческой недвижимости был подъем, поэтому посетителей было раз в 10 больше.
Впрочем, официальная статистика, предоставленная организаторами, показала, что и в условиях глобального кризиса интерес к выставке не снизился. В Expo Real – 2008, проходившей в New Munich Trade Fair Centre, приняло участие 1856 компаний из 45 стран. В десятку стран, представивших наибольшее количество стендов и экспозиций, после Германии вошли Великобритания, Нидерланды, Австрия, Россия, Швейцария, Чехия, Польша, США, Франция и Испания. Выставочная площадь в 2008 г. составила около 11 000 кв. м, что на 17% превосходит показатели прошлого года.
Правда, большинство участников выставки, опрошенных «Ведомостями», отметили, что участие в Expo Real – 2008 оплачено давно, когда финансовый кризис еще не грозил серьезными последствиями. В нынешней ситуации вряд ли бы они поехали сюда. Например, соэкспоненты на стенде правительства Москвы за стандартный пакет участника платили около 21 000 евро.
Россию на Expo Real – 2008 представляли около 70 компаний и региональных администраций. Самыми активными участниками, как и в прошлые годы, были девелоперы из столичного региона. Это компании «Крост», «Кузнецкий Мост», Ina Group, «Открытие Недвижимость», «Чайка Девелопмент», Alson, ПИК, «Масштаб», «Агросоюз», «Интерстрой» и др. Многие из них участвуют в выставке в составе делегаций правительств Москвы и Московской области уже не первый год.
Но в отличие от прошлых лет, когда компании старались связать с Expo Real вывод на рынок своих новых проектов, в 2008 г. сценарий был иным: представленные проекты уже находились на разных стадиях реализации, и только единицы действительно были новинками.
Новый проект, привезенный на Expo Real – 2008 компанией «Интеко», – многофункциональный комплекс (МФК) «Тринити Тауэр» на ул. Профсоюзной в рамках программы «Новое кольцо Москвы». По данным «Интеко», строительство начнется в 2009 г., закончится в 2011 г. На стенде компании также экспонировались проекты, реализуемые в рамках концепции «Интеко_Парки» (фантазия придумывающих названия безгранична). Это комплексы зданий, объединенные единой концепцией и управлением: «НьюТон_Парк» на Аминьевском шоссе, БЦ «Космо_Парк» на ул. Минской в Москве, а также БЦ «Москва_Парк» в Астане. Посетители стенда живо интересовались и другими проектами компании. В их числе МФК «Апельсин», МФК «Аэро_Парк» на Хорошевском шоссе, офисно-гостиничный комплекс на ул. Садовнической, вл. 31, МФК с Дворцом бракосочетания «Сити-Палас» на Краснопресненской набережной и др.
К слову, среди российских стендов выставочная площадка «Интеко» была одной из самых масштабных и информативных. Кроме макетов экспозиция включала «интерактивную зону». Все вертикальные поверхности стенда – от пола до самого верхнего уровня – представляли собой гигантские экраны, на которых проецировались изображения объектов. Отвечая журналистам на брифинге в день открытия выставки, Елена Батурина, президент «Интеко», заявила, что компания от своих обязательств по реализации заявленных проектов в России не отказывается, включая находящиеся в начальной стадии. И на Expo Real она приехала не для того, чтобы искать в Мюнхене финансовых партнеров (этот вопрос «Интеко» решает дома, получая кредиты в российских банках «на общих основаниях»), а чтобы показать новые объекты потенциальным арендаторам.
Нет проблем с финансированием представленного на выставке компанией «Открытие Недвижимость» офисно-гостиничного комплекса класса А Vivaldi Plaza, который строится в Москве в районе бизнес-зоны «Павелецкая». По словам Вагина, участие в выставке не связано с поисками инвесторов для данного проекта, так как они уже есть: это Deutsche Bank AG, European Commercial Real Estate Group, инвестиционный фонд Starr Capital, хедж-фонды Old Lane и Artha Capital.
Но финансовым благополучием проектов могли козырять в Мюнхене немногие. Для большинства российских экспонентов денежный вопрос был актуален. Правда, инвесторов, готовых вести предметный разговор, было мало, что и сказывалось на общей атмосфере. Презентации были немноголюдны, а их посетителями в основном были сами же участники выставки, дежурящие на стендах, и журналисты. Исключение – торжественное открытие стенда правительства Москвы мэром города Юрием Лужковым, посетившим выставку в составе правительственной делегации.
Российская компания «Евразия Кантри Формат» представила масштабный проект Dancing Green. Он включает сеть многофункциональных рекреационных парков, создающихся вблизи крупных городов. Проект реализуется совместно с английской архитектурной компанией Foster + Partners и американской инженерной компанией PASE. По словам Андрея Осипова, гендиректора «Евразия Кантри Формат», первый парк должен появиться на 280 га в Тульской области на берегу Оки. Земля принадлежит Uniparx Development – соинвестору этого проекта. На территории зоны отдыха ежегодно смогут отдохнуть около 330 000 туристов. Компания вкладывает $120 млн собственных средств, рассчитывает привлечь еще $600 млн и допускает участие стратегического партнера-инвестора. Сейчас заканчивается разработка мастер-плана, планируемый выход на площадку – конец 2008 – начало 2009 г. Проект намечено завершить в 2012 г.
На презентации делового комплекса Galaxy (более 117 000 кв. м на севере Москвы на участке в 0,92 га) компании Alson рассказали, что впервые на российском рынке используется технология «подвешенных» площадей: это конференц-залы – «звезды галактики». Они располагаются вдоль внешних стен зданий между 20–21-м этажами и представляют собой помещения в формах шара и октаэдра, рассчитанные соответственно на 250 и 350 человек. По словам Александра Сорокина, управляющего партнера Alson, компания планировала начать реализацию проекта в 2008 г., но финансовый кризис может немного отодвинуть его старт, так как нужны соинвесторы.
Ina Group представила офисный комплекс класса А (17 000 кв. м) на территории ЮАО (3-й Павловский переулок), который будет готов к сдаче в аренду в конце 2009 г. Компания заинтересована в поиске как соинвесторов, так и будущих арендаторов. Уже готовый БЦ «Елоховский» в Басманном районе фирма продает. Игорь Науменко, президент Ina Group, отметил, что даже в условиях финансового кризиса он не готов снижать цену удачного объекта.
MR Group привезла в Мюнхен БЦ «Новоданиловский» (39 385 кв. м), который будет строиться на первой линии Даниловской набережной вблизи ТТК и Варшавского шоссе. Второй проект, представленный на выставке, – офисный комплекс Filicity вблизи ММДЦ «Москва-Сити» (первая фаза – 183 435 кв. м, вторая фаза – 380 000 кв. м). По словам Ирины Дзюбы, коммерческого директора MR Group, небольшой «Новоданиловский» привлек внимание инвесторов как более ликвидный, а Filicity впечатлил масштабностью.
Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» показало инвестиционный проект «Петровский парк», предусматривающий комплексную реконструкцию стадиона «Динамо», строительство нового футбольного стадиона и делового центра. Инвестиционным партнером выступает банк ВТБ. Срок реализации – 2012 г.
Проекты на территории Московской области представили несколько компаний. Coalco Development привезла в Баварию проекты «Кузьминское» и «Академгородок», реализуемые в рамках «Большого Домодедова». Первый представляет собой многофункциональный технопарк с производственными, складскими, офисно-деловыми помещениями, а также жилой зоной, включающей коттеджный поселок и гостиничный комплекс. Проект планируется реализовать в 2008–2010 гг. Объем инвестиций оценивается в $110 млн. «Академгородок» – проект первого в России образовательно-делового комплекса, где учебные корпуса соседствуют с конференц-залами и гостиничным комплексом, научными лабораториями и жилыми комплексами для студентов, преподавателей и обслуживающего персонала, офисными помещениями и объектами социальной инфраструктуры. Общая площадь зданий комплекса составит 1,7 млн кв. м. В 2008 г. намечено разработать архитектурно-градостроительную концепцию, а весь проект реализовать до конца 2013 г.
В числе крупных проектов на территории Московской области – МФК «Зеландия» в Дмитровском районе, представленный УК «Интерстрой». Площадь застраиваемой территории – 1373 га. Всего будет построено 3,223 млн кв. м, из них 2,6 млн кв. м – производственно-складские объекты, 100 000 кв. м – офисно-торговые помещения и 513 000 кв. м – жилье. Суммарные инвестиции в проект составят $1,97 млрд.
Эффективность работы Expo Real – 2008 участники оценивают неоднозначно. «Из-за непростой ситуации на финансовых рынках не все компании смогли четко скорректировать и сформулировать новую стратегию поведения», – говорит Ирина Дзюба. По словам Максима Гасиева, на выставке было много компаний, предлагающих свои проекты на продажу частично или полностью. Но девелоперы в поисках покупателя были готовы говорить только о некотором снижении цен, но не о больших дисконтах. Инвесторы, наоборот, решили дождаться, когда цены максимально упадут. Большинство потенциальных инвесторов взяло тайм-аут на 1–2 месяца до прояснения ситуации как на финансовом рынке, так и на рынке недвижимости, подтвердила Ирина Дзюба. По ее словам, результаты участия в выставке MR Group вполне устроили. «Переговоры уже продолжаются в Москве, и мы ожидаем, что в ближайшее время они принесут свои плоды», – говорит Дзюба.
Александр Вагин считает, что участие компании «Открытие Недвижимость» в Expo Real в 2008 г. имеет даже больший эффект, чем годом раньше. «Многие компании испытывают такие трудности, что им не до выставки, а мы заявили о том, что живы и готовы работать дальше. Выставка работает на наш имидж», – говорит он.