Кризис против дефицита

Качественные склады в Ростове-на-Дону все еще в дефиците. Но удорожание финансирования для девелоперов задержит реализацию ряда анонсированных проектов

В Ростове 400 000 кв. м складов и всего 10 000 кв. м класса А, по данным Knight Frank. В 2008 – 2009 гг. дефицит не будет преодолен.

Спрос и предложение

По словам директора «НЛК-транс Юг» Тимура Захарченко, неудовлетворенный спрос на качественные терминалы равен 150 000–180 000 кв. м. Дефицит минимизирует влияние кризиса на складской сегмент, говорит гендиректор Macon Realty Group Илья Володько. Но девелоперы пересматривают планы.

Hermitage Construction & Management Group (HC&MG) будет делать логопарк по схеме build-to-suit – сейчас, по утверждению компании, ведутся переговоры с клиентами. Ранее предполагалось, что строительство складского комплекса на 110 000 кв. м начнется в IV квартале 2008 г., а в начале 2010 г. он будет введен в эксплуатацию.

Сложности с ростовским проектом испытали Raven Russia и ГК «Авалон». VTB Bank Europe сократил кредитную линию по проекту Megalogix: вместо $100 млн на строительство первой очереди логистического парка банк даст только $60 млн. Как сообщил «Ведомостям» Игорь Богородов из Raven Russia, «недостающие $40 млн возьмут из собственных средств или других источников». Первая очередь (87 500 кв. м) будет достроена уже к концу года, а строительство второй «будет зависеть от спроса на рынке», отметил Богородов. Ранее ввод в эксплуатацию второй очереди намечался на IV квартал 2009 г.

Корректировки в сроки реализации проекта в Ростовской области внесла Taller Capital: строительство зоны торгово-промышленного развития «Майская» (общая площадь застройки – более 50 га, в том числе складской центр класса А) должно было начаться в I квартале 2009 г., но перенесено на IV квартал 2009 г. «Перенос сроков связан все с тем же, не хочу называть это слово», – говорит Владимир Лепсая из Taller Capital.

Дефицит и инвесторы

Риэлторы отмечают сокращение числа заявок на большие блоки в складах и с опаской дают прогнозы о востребованности логистических комплексов класса А. «Еще пару месяцев назад я бы сказал, что качественные складские комплексы будут востребованы ростовским рынком, даже по высоким арендным ставкам», – говорит Владимир Литвинов из «Титула». Но сейчас, когда, по его словам, заявки на площади 5000–10 000 кв. м перестали поступать, в «безоблачном будущем» логопарков эксперт уже не уверен.

Тем не менее все опрошенные эксперты говорят о сохраняющемся дефиците предложения складских помещений. Доля вакантных площадей низкого качества оценивается на уровне 5%, в классах А и В – 2%, говорит Володько.

Инвесторы сегодня вкладывают деньги в небольшие склады: для нужд хранения переделываются производственные помещения и гаражные блоки. По данным «Титула», ставки в них колеблются от 150 до 250 руб. за 1 кв. м в месяц.

Под строительство складов можно приобрести и земельный участок. Есть предложение земель вблизи трассы М4 «Дон» – участки от 1 до 50 га стоят от 1 млн руб. за 1 га в зависимости от коммуникаций и близости к дороге, говорит Чебанный. Но это, как правило, участки сельскохозяйственного назначения, что потребует дополнительных затрат на их перевод в другой статус, предупреждает эксперт.

Сэкономить можно на другом: Володько прогнозирует снижение себестоимости строительства на 6–8% в ближайшие полгода, что обусловленоудешевлением стройматериалов и рабочей силы. Сейчас себестоимость строительства 1 кв. м качественного склада в Ростове составляет 13 000–17 000 руб., по данным Macon Realty Group.