Безлюдные офисы

Офисный рынок может оказаться сильно подвержен влиянию кризиса, если активная стадия развития кризиса затянется, говорится в исследовании компании GVA Sawyer. В нем рассматриваются два сценария. Реализация оптимистического возможна, если весной 2009 г. экономика активизируется, после чего на полгода-год наступит период стабилизации и уже к лету 2010 г. состояние рынка будет сопоставимо с текущим. Пессимистический подразумевает улучшение экономической ситуации лишь весной 2010 г. В данном случае на рынке могут существенно измениться как объемы, так и структура спроса, также возможна смена собственников ряда проектов. Вероятность развития обоих сценариев составляет 50%, говорит директор петербургского филиала GVA Sawyer Николай Вечер. По его мнению, все будет зависеть от действий правительства и банков.

По данным GVA Sawyer, к концу 2008 г. объем предложения на рынке офисной недвижимости достиг 1 млн кв. м, в IV квартале будет введено 150 000 кв. м. Арендные ставки составляют 18 100 руб. за 1 кв. м в год для класса А и около 13 300 руб. для класса В (без НДС). Арендаторы офисной недвижимости высокого класса наиболее подвержены кризису, они, в частности, вынуждены сокращать персонал. Кроме того, будут сокращаться издержки: если раньше на одного работника приходилось 5–6 кв. м, сейчас эта цифра может уменьшиться до 4–5 кв. м. Арендаторы класса А, чьи виды деятельности особенно страдают от кризиса, вынуждены искать подходящие по параметрам офисные помещения в бизнес-центрах классов В и С. Основным критерием становится арендная ставка и собственники бизнес-центров класса В и С готовы идти на уступки, уверены в GVA Sawyer. «Атлантик сити» – единственный из офисных центров класса А снизил арендную ставку, она упала на 30%, говорится в отчете. В ряде бизнес-центров класса А ставки снизились на 3–4 %, утверждает директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец. Процесс снижения ставок, по ее словам, пойдет быстрее, поскольку на конец 2008 г. – начало 2010 г. запланирован большой объем ввода офисных площадей.

В случае развития оптимистического сценария к весне 2009 г. спрос упадет на 20–30%, в первую очередь за счет сокращения числа офисных работников. Уровень арендных ставок снизится на 5–10% и составит в среднем около 15 000–16 000 руб. за 1 кв. м в год для класса А и около 11 000–11 500 руб. за 1 кв. м в год для класса В (без учета НДС). Но к лету 2009 г. спрос вернется на нынешний уровень, а к весне 2010 г. рост спроса приведет к увеличению ставок на 10–15%. В худшем случае спрос снизится на 30–40% и сохранится на этом уровне в течение 1,5–2 лет. Тогда для активизации спроса арендные ставки должны будут снизиться на 40–50%.

До 40% спрос вряд ли уменьшится, однако корректировка на 20% вполне возможна, уверен гендиректор «Бестъ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. Рынок офисной недвижимости, по его словам, уже реагирует на кризис – ставки снижаются, проекты замораживаются.

Ставки зафиксированы в рублях, в случае повышения курса доллара и рублевой инфляции они могут остаться неизменными, добавляет он. В 2009 г. ставки понизятся не более чем на 25%, говорит один из девелоперов на условиях анонимности.

Снижение арендных ставок компенсирует уменьшение расходов на проекты за счет удешевления строительства, рассуждает замгендиректора «Охта групп» Константин Ковалев. Цены будут снижаться лишь в переоцененных объектах, за счет предложения площадей в субаренду и освобождающихся площадей в уже функционирующих бизнес-центрах, говорит директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексей Федоров. По его оценке, средняя цена по рынку в ближайшие месяцы может снизиться на 5–10%, но во II квартале 2009 г. это снижение скорректируется.

Объектам с хорошей концепцией и сильными якорными арендаторами кризис не страшен, но если сбудется пессимистичный прогноз GVA Sawyer, то с рынка уйдет примерно 50% проектов и игроков, полагает Ковалев.