Где жить хорошо: Звездный квартал

Несколько скверов и зон отдыха – роскошь для центра – добавляют очков району, расположенному между ул. Садовой-Самотечной, Долгоруковской, Самотечной и Селезневской. Это часть территории Тверского района, одного из самых престижных в Центральном административном округе. Но за Садовым кольцом застройка менее плотная, а зеленых насаждений больше. Примерно 10 минут займет дорога в Екатерининский парк (ранее – парк ЦДРА) – памятник садово-паркового искусства, который располагается между ул. Советской Армии, Олимпийским проспектом и Суворовской площадью.

Любимое место отдыха жителей с детьми – Детский парк № 2 (ранее – усадьба графа Александра Остермана-Толстого). В настоящее время территория парка благоустроена, здесь соорудили детские игровые городки, установили скамейки. В середине жилого квартала на ул. Селезневской находится природная зона «Антропова яма» с живописным прудом. Территория сквера небольшая, но для центра города островок естественной природы – серьезное преимущество.

Нескучная инфраструктура

Микрорайон удачно расположен. Ближайшие действующие станции метро – «Новослободская» и «Маяковская», в зависимости от места расположения дома на дорогу уходит 5–10 минут пешком. Строительство ст. м. «Достоевская» вблизи Театра Российской армии длительное время было законсервировано, сейчас работы возобновлены, открытие станции намечено на 2009 г. Удобная дорожно-уличная сеть позволяет автомобилистам выбрать кратчайший маршрут, чтобы попасть на Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, а также на ул. Тверскую, Олимпийский проспект и пр-т Мира.

Район хорошо обеспечен объектами социальной инфраструктуры, включая школы и детские сады. Например, в средней общеобразовательной школе № 182 (ул. Долгоруковская, 26А) открыты лицейские классы, в школе № 188 (3-й Самотечный переулок, 14) предлагается углубленное изучение экономики, в школе № 228 (ул. Новослободская, 38) есть гуманитарные и химико-биологические классы, а школа № 1299 (ул. Новослободская, 57) по результатам использования информационных технологий в учебном процессе входит в пятерку лучших школ Москвы.

Детский сад № 1921 (Нововоротниковский переулок, 10) в 2008 г. справил новоселье – его построили на месте снесенного устаревшего объекта. Государственное учреждение специализируется на художественно-эстетическом воспитании детей. Детские сады № 1387 (Никоновский переулок, 5) и № 1497 (ул. Долгоруковская, 13/15) – логопедические, а детский сад № 1918 (пер. Чернышевского, 4А) – компенсирующего вида для детей с ослабленным зрением.

Детская поликлиника № 32 находится на ул. Фадеева, 8, – это около 7–10 минут пешком, а до детской стоматологической поликлиники № 1 (ул. Садовая-Каретная, 4/6) – около 5–7 минут ходу. Но взрослое население района обслуживают поликлиники, добираться до которых нужно на транспорте. Поликлиника № 13 находится на ул. Неглинной, 14, стр. 1, поликлиника № 20 – на ул. Горлов Тупик, 4, а районная стоматология (поликлиника № 33) – в Тихвинском переулке, 20.

Своих кинотеатров в квартале нет. Ближайшие – «Киномир» (Настасьинский переулок, 2) и «Пушкинский» (Пушкинская площадь, 2) внутри Садового кольца, около ст. м. «Чеховская». Но зато рядом самый известный в России Театр кукол им. Сергея Образцова (ул. Садовая-Спасская, 3). На его площадях действует единственная в России библиотека, где собрана вся известная литература о куклах, а также крупнейший в мире музей театральных кукол. В зоне пешеходной доступности (или 5–10 минут на транспорте) находится еще несколько театров. Самые популярные – «Школа современной пьесы» (ул. Неглинная, 29/14), им. Моссовета (ул. Б. Садовая, 16), «Новая опера» (ул. Каретный Ряд, 3, стр. 2), «Эрмитаж» (ул. Каретный Ряд, 3), Театр зверей им. Дурова (ул. Дурова, 4), Центр им. Всеволода Мейерхольда с театральной сценой (ул. Новослободская, 23) и др. А также несколько известных музеев: Центральный музей МВД России (ул. Селезневская, 11), Музей декоративного и народного искусства (ул. Делегатская, 3), постоянная выставка «Московский дом фотографии» (ул. Сущевская, 14) и др. Всего в Тверском районе 19 театров, восемь музеев, 11 библиотек и три кинотеатра.

На то, чтобы попасть в спорткомплекс «Олимпийский», у жителей Самотечной и прилегающей к ней улиц уйдет не более 10 минут спокойным шагом. Около ст. м. «Новослободская» находится популярный центр Pilates & Yoga (ул. Фадеева, 9), а в доме № 9 по ул. Селезневской – фитнес-клуб «ФизКульт».

В районе более десятка салонов красоты и парикмахерских. Например, только на ул. Долгоруковской их три (в домах № 38, стр. 1, № 35 и № 21, стр. 1–1а), на ул. Краснопролетарской – два (в домах № 16 и № 9, корп. 2).

Хорошо развита сеть питания и проведения досуга, особенно на улицах, прилегающих к ст. м. «Новослободская» и «Маяковская». Например, на ул. Новослободской работают рестораны Friday's (дом № 3) и «Елки-палки» (дом № 4), а также несколько сетевых кофеен. Пивной ресторан «5 оборотов» открыт на ул. Садовой-Триумфальной, 22/31, ресторан «Ноэль» – на ул. Каретный Ряд, 5, и т. д.

Проблема большинства центральных районов – недостаток продовольственных магазинов. Но в описываемом жилом квартале с этим получше. В зоне пешеходной доступности работает три крупных гастронома: «Перекресток» в ТД «Дружба», что рядом со ст. м. «Новослободская», «Седьмой континент» (ул. Делегатская, 9, стр. 1), «На Селезневке» (ул. Селезневская, 30, стр. 1). В жилых домах, а также в отдельно возведенных павильонах открыто более десятка небольших магазинов «Продукты» и «Овощи».

Ближайший крупный торговый центр – ТД «Дружба», но в зоне ст. м. «Новослободская», а также на ул. Селезневской и Долгоруковской работает несколько специализированных магазинов, торгующих одеждой и обувью. Крупных хозяйственных магазинов здесь нет, товар ежедневного обихода представлен в небольших магазинах и на площадях действующих супермаркетов. Точно так же нет и мебельных магазинов, за покупками нужно ехать в магазины, расположенные в районе ст. м. «Савеловская», «Цветной бульвар», «Проспект мира».

Престижное окружение

На протяжении нескольких десятилетий территория в границах ул. Садовой-Самотечной, Долгоруковской, Самотечной и Селезневской формировалась как зона престижного проживания. По данным агентства недвижимости МИАН, жилая застройка образована сталинскими домами (40% от всего жилого фонда), кирпичными зданиями советского времени (35%), большинство из которых построено влиятельными ведомствами и министерствами для своих сотрудников. Доля старинных особняков составляет около 8%, оставшиеся единичные строения (не более 2%) представляют собой панельную застройку эпохи конструктивизма. Примерно 15% жилья – это современные монолитно-кирпичные здания, возведенные за последние 10–15 лет (дома № 7 и № 9 на ул. Краснопролетарской, дом № 22 в 1-м Самотечном переулке, дом № 4 во 2-м Щемиловском переулке и др.). Последний из названных домов построен в уникальном месте – рядом с Детским парком № 2, на территории с удивительными видами и отменной для центра города экологией.

В настоящее время на территории жилого массива новое строительство ведется по трем адресам. По оценке экспертов компании «Калинка-Риэлти», самый масштабный проект – «Итальянский квартал» на ул. Долгоруковской, вл. 21 (застройщик – «Энергогарант Капитал-Строй»). Жилой комплекс занимает площадь в 2,5 га и рассчитан на 227 квартир площадью от 62 до 670 кв. м. 13 небольших особняков образуют подобие римского амфитеатра. Необычный фасад украшает каскад террас и изящных балконов с видом на старинную церковь и тихие зеленые дворики. Собственная инфраструктура жилого комплекса включает фитнес-центр с бассейном и SPA, большую благоустроенную зону отдыха, организованную по принципу итальянского патио, подземный паркинг. Плановый срок сдачи объекта – конец 2008 г., хотя риэлторы, продающие в нем квартиры, не исключают, что ввод немного отложится.

Особенностью двух других строящихся домов является их соседство с природным комплексом «Антропова яма», что обеспечит новостройкам явные видовые преимущества. ЖК «Махаон» (2-й Щемиловский переулок, вл. 5), строительство которого ведет компания «Асмато», – 19-этажный дом клубного типа с просторными квартирами (от 137 до 204 кв. м). На первых, нежилых, этажах разместятся фитнес-центр с бассейном, тренажерным залом, косметическим салоном и парикмахерской, помещение для занятий с детьми, а также технические помещения. Подземный паркинг рассчитан на 120 машино-мест. Дата сдачи госкомиссии – II квартал 2009 г.

В монолитном жилом комплексе «Дом на Селезневской», возводимом по адресу: ул. Селезневская, вл. 24–26, стр. 2 (заказчик и инвестор – компания «Флэт и Ко»), сохранены детали облика старой Москвы конца XIX в. Проектом предусмотрены 2–4-комнатные квартиры площадью от 87 до 178 кв. м. В подземном этаже будет паркинг на 58 машино-мест, а на 1-м – офисные помещения. Срок сдачи объекта – IV квартал 2009 г.

В первой пятерке

По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы агентства недвижимости МИАН, арендовать и приобретать недвижимость в Тверском районе предпочитают люди среднего возраста, ориентированные на карьерный рост, либо семейные пары без детей, кто старается не тратить дополнительное время на дорогу до работы и кому важна близость к объектам проведения досуга. «Среди них велика доля зарубежных и иногородних специалистов, которые приезжают в Москву для работы в транснациональных и крупных российских компаниях», – уточняет он.

По словам Владислава Луцкова, гендиректора аналитического консалтингового центра «Миэль», район Тверской на 5-м месте по дороговизне новостроек в ЦАО. По данным «Миэля», на конец октября средневзвешенная цена на объектах района составила 434 800 руб. за 1 кв. м, что на 2,2% больше, чем в среднем по ЦАО. Оценка МИАН – $13 626, или 359 181 руб., за 1 кв. м. По сравнению с началом года площади в возводимых на территории Тверского района жилых домах в среднем подорожали на 9,4% в долларовых ценах и на 17,4% – в рублях, в то время как в целом по Москве рост цен составил 12,5% и 20,5% соответственно, отметил Алексей Кудрявцев.

По данным МИАН, в ЖК «Махаон» в октябре квартиры продавались по цене от $9674 (255 000 руб.) до $13 467 (355 000 руб.) за 1 кв. м, в «Доме на Селезневской» – от $11 002 (290 000 руб.) до $13 467 (355 000 руб.) за 1 кв. м. По данным компании «Калинка-Риэлти», самая высокая цена – $72 000 за 1 кв. м – отмечена в районе Патриарших прудов в строящемся клубном доме в Гранатном переулке, 8 (проект STT-Group). В «Итальянском квартале» осталось несколько квартир площадью 160–180 кв. м по цене от $25 000 за 1 кв. м.

По словам Алексея Кудрявцева, вторичное жилье, предлагаемое для продажи в Тверском районе, в октябре можно было приобрести в среднем за $11 705 (308 544 руб.) за 1 кв. м, что на 72% выше, чем в целом по Москве: $6818 (179 722 руб.) за 1 кв. м. «По сравнению с началом года квартиры и комнаты в Тверском районе подорожали на 30,2% в долларовых ценах (38,2% в рублях), увеличение ценовых показателей в целом по столице составило соответственно 38,3% и 46,3%», – уточняет он. По данным «Калинка-Риэлти», средняя стоимость элитного жилья в районе Тверской на конец первого полугодия 2008 г. составила $25 198 за 1 кв. м.

В районе ст. м. «Новослободская» средневзвешенные цены немного ниже, что объясняется невысокой долей элитного жилья: здесь преобладают дома бизнес-класса. Например, 2-комнатная квартира в 9-этажном кирпичном доме в 1-м Самотечном переулке, 18 (Дом Совмина), общей площадью 59 кв. м в октябре продавалась за $561 000 (около $9140 за 1 кв. м), а квартира с таким же количеством жилых комнат в доме, сданном в 2006 г. (1-й Самотечный переулок, 22), общей площадью 55 кв. м – за $642 000 ($11 100 за 1 кв. м).

По оценке экспертов, спрос на квартиры в Тверском районе стабильно высокий. Но влияние финансового кризиса уже сказывается на продажах. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, продавцы готовы торговаться. «По некоторым объектам дисконт достигает 30%», – заявляет он. На первичном рынке скидки предоставляют крупные компании, стремящиеся высвободить финансовые ресурсы для погашения кредитов или развития текущих проектов, а на вторичном – частные инвесторы, которые, опасаясь обвала цен, стремятся продать свои квартиры как можно раньше, объясняет Ковалев.

По словам Алексея Кудрявцева, в первой половине 2009 г. следует ожидать снижения цен до 10%, за исключением качественных объектов класса премиум и выше, предлагаемых по адекватным ценам, а осенью и до конца года будет отмечен положительный тренд на уровне 1–5% ежемесячно. «Но темпов 2007 г. и тем более 2006 г. уже не будет», – предупреждает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank.