Метр с доплатой

Крупный продавец новостроек в Подмосковье предлагает клиентам проект «Инвестиционное партнерство» с гарантированным доходом, указано на сайте инвестиционной компании МГСН. Компания записывает в договор предварительной купли-продажи квартиры обязательство через год по требованию покупателя вернуть уплаченную сумму плюс 15%, даже если рыночная стоимость новостройки снизится, рассказал директор по развитию инвесткомпании Андрей Ивлев. Из имеющегося в распоряжении «Ведомостей» шаблона договора следует, что обязательство берет на себя входящее в холдинг ООО «МГСН», выступающее в качестве продавца. Если через год после заключения предварительного договора стороны не смогут заключить основной договор купли-продажи квартиры, оно обязуется по желанию покупателя расторгнуть договор, вернув уплаченную сумму и выплатив штраф в 15%. На балансе ООО «МГСН», по его данным, на 1 ноября 2008 г. находилось 13 751 кв. м недвижимости оценочной стоимостью 1,235 млрд руб.

По программе можно заключить договор на покупку квартир в двух подмосковных районах массовой застройки – «Град Московский» (7,5 км от МКАД по Киевскому шоссе, застройщик «ДСК-1») и 4-я очередь «Красногорья» (Павшинская пойма, застройщик «СУ-155»), рассказал менеджер в отделении МГСН. Самая дешевая квартира – 5 млн руб. Все продаваемые объекты, хотя и находятся не менее чем в 70%-ной готовности, в собственность через год оформлены не будут (сейчас в Подмосковье право собственности обычно регистрируется не раньше чем через год после сдачи новостройки госкомиссии), что даст покупателю право требовать расторжения договора и выплаты процентов, сообщил менеджер.

«Мы боремся за то, чтобы забрать клиентов с финансовых рынков, предложив им продукт, конкурирующий с банковским», – объясняет Ивлев. По его словам, таким образом компания надеется привлечь оборотные средства: у МГСН к лету этого года в среднем 50% новостроек продавались через ипотеку, кроме того, холдинг привлекал краткосрочные кредиты для покрытия кассовых разрывов (сумму он не называет). А сегодня банки не выдают кредиты ни строителям, ни покупателям новостроек, заключает Ивлев. Банки кредитуют в лучшем случае под 20% годовых и при этом берут новостройки в залог неохотно и с большим дисконтом, подтверждает руководитель аналитического портала IRN.ru Олег Репченко.

Банковские депозиты для инвесторов надежнее, чем недвижимость, так как банковский бизнес прозрачен, а возврат вкладов гарантирован государством, напоминает Олег Скворцов, зампред правления «Абсолют банка». А предлагаемый МГСН доход в 15% ненамного выше среднебанковской ставки по вкладам, которая в декабре, по его оценке, составит около 14% годовых.

У ФАС предложение МГСН претензий не вызывает. «Естественно, что в кризис появляются новые инициативы по привлечению средств», – говорит начальник управления контроля и надзора на рынке финансовых услуг службы Юлия Бондарева.

Старший юрист компании «Самета» Денис Шорин называет новую схему МГСН уязвимой: такую сделку можно признать притворной – в рекламе на сайте МГСН предлагает «разместить денежные средства в управляемых компанией активах» под гарантированный доход, а в договоре речь идет о покупке квартиры и штрафе за неисполнение обязательств. В случае признания сделки притворной штрафы грозят и продавцу, и покупателю, указывает Шорин. Могут возникнуть претензии и у налоговиков: если они докажут, что штраф, по сути, является доходом, покупателю придется уплатить налог. Получить комментарии в ФНС «Ведомостям» не удалось.