Ориентиры: Первые заморозки
Перспективы первичного рынка жилья для большинства российских миллионников далеки от радужных.Повсеместно девелоперы замораживают бумажные проекты или даже сворачивают реализацию уже начатых, но оказавшихся нерентабельными. Число продаж новостроек снизилось – чтобы стимулировать покупателей, продавцы готовы предоставлять дисконт в 5–10%, иногда до 20% от цены предложения.
Положительным моментом для потенциальных инвесторов может оказаться удешевление стройматериалов и рабочей силы. А также распродажа земельных участков теми застройщиками, кого особенно сильно задел кризис ликвидности.
Например, в Нижнем Новгороде отдельные площадки на вторичном рынке подешевели в 2 раза по сравнению с докризисным периодом, рассказывает Ольга Сажина, директор по маркетингу «Жилстрой – Нижний Новгород». Предложения от продавцов земли, по ее словам, поступают в их компанию чуть ли не каждый день. По планам нижегородского правительства к концу 2008 г. должно было быть построено 0,8 млн кв. м жилья. Участники местного рынка сомневаются, что эти планы будут выполнены. В октябре средняя стоимость 1 кв. м в элитном сегменте составила 99 000 руб., в бизнес-классе – 55 000 руб., в экономклассе – 47 000 руб.
В Ростове-на-Дону на первичном рынке в сентябре заключено примерно 250 сделок (это почти в 2 раза меньше, чем в апреле), подсчитали аналитики Macon Realty Group. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 46 105 руб. За девять месяцев 2008 г. в городе введено 664 820 кв. м нового жилья, большую часть (372 125 кв. м) обеспечили индивидуальные застройщики.
В Самаре спад спроса на новостройки зафиксирован еще весной, признается Игорь Михеев, гендиректор СК «Портал». С весны, по его словам, спрос сократился в 3–5 раз. И хотя официально строители цен не снижали, но готовы предлагать скидки до 15%. В октябре 1 кв. м жилья в центре Самары предлагался по 75 000–100 000 руб. Дальнейшее снижение цен продавцам невыгодно, говорит Михеев, хотя стоимость стройматериалов и подрядных работ с лета заметно упала: например, 1 т арматуры подешевела на 16 000 руб. Планы по вводу в 2008 г. 1,3 млн кв. м новостроек застройщики оценивают как нереальные: многие уже заявили о заморозке своих объектов, особенно тех, по которым нет обязательств перед дольщиками.
А вот в Екатеринбурге к октябрю, наоборот, выполнили годовой план по вводу новостроек – сдано в эксплуатацию почти 0,9 млн кв. м жилья. Впрочем, перспективы на 2009 г. застройщики оценивают куда менее позитивно. По мнению гендиректора «Фин-инвест-строя» Алексея Бельшева, объемы ввода в следующем году могут сократиться на 40%. О возможной приостановке бумажных проектов уже объявили «Наш дом» и «ЛСР Урал», в Уральской горно-металлургической компании отказались озвучивать перспективы освоения площадки в районе Уралмаш (где ранее планировалось построить 1 млн кв. м жилья). Пока не известно, какая судьба ждет проект «Зеленая долина» – 4–5 млн кв. м между Екатеринбургом и его городом-спутником Березовским. А компания «Ренова-стройгруп – Академическое» (возводит новый район «Академический» на 9 млн кв. м) сейчас решает вопрос о продаже государству 200 000 кв. м.
Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Екатеринбурга на начало ноября составила 56 911 руб., приводит данные журнал-справочник «Недвижимость», а покупатели готовы брать квартиры по 40 000 руб. за 1 кв. м, говорит директор АН «Рынок недвижимости» Владимир Родионов. Продавцы готовы на скидки. Пока что самый большой дисконт (в 20%) официально предложил покупателям первых квартир в третьей очереди жилого комплекса «Адмиральский» «Фин-инвест-строй».
В Казани даже скидки не могут стимулировать спрос. По словам гендиректора «Тандем-Д» Юрия Семенова, в октябре на одного покупателя приходилось примерно 10 квартир в новостройках. По данным «Риэлт-портала», в октябре цена предложения 1 кв. м составляла 39 046 руб., но «на рынке были предложения и по 30 000 руб. при средней для региона себестоимости 27 000 руб. за 1 кв. м», сообщил Андрей Ясько, замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ Республики Татарстан. По его информации, правительство намерено скорректировать (т. е. уменьшить) программу строительства жилья на 2009 г. По наблюдениям АН «Флэт», застройщики уже заморозили в Казани до 50% строек.