Точка зрения: Слабость гигантомании

Московский регион по-прежнему стоит перед альтернативой выбора пути дальнейшего развития. Как будет в основном застраиваться Подмосковье: коттеджными поселками, поселками таунхаусов, малоэтажными многоквартирными комплексами, мультиформатными поселками или мегагородами?

С одной стороны, уже давно заявлено о нескольких мегапроектах комплексной застройки. На обширных территориях Подмосковья планируется построить целые города: многоэтажное жилье, дороги, сопутствующую инфраструктуру. Наиболее известными проектами являются «А-101», «Большое Домодедово», «Рублево-Архангельское». С другой – активно строятся новые коттеджные поселки, набирает обороты строительство поселков таунхаусов, появляются новые малоэтажные жилые комплексы.

Расстановка сил на сегодняшний день такова: новых городов в Московском регионе пока еще не строится, все проекты находятся на той или иной стадии согласования. Коттеджных поселков в Подмосковье около 700, из них на стадии активных продаж – примерно 330.

Призрачные города

Если говорить о мегапроектах, то их перспективы весьма туманны. Строительство целого города, рассчитанного на десятки тысяч жителей, требует консолидированных усилий всех участников рынка недвижимости и смежных сфер: консультантов, инвесторов, девелоперов, проектных организаций, специалистов по городскому планированию, застройщиков, заводов по производству стройматериалов, логистических компаний, представителей власти на федеральном уровне и уровне субъектов Российской Федерации – всех перечислять долго. Малейший сбой в работе хотя бы одного звена отодвигает реализацию мегапроекта на неопределенный срок.

Создание города – процесс гораздо более многогранный и более творческий, нежели просто строительство жилья и обеспечение его инфраструктурой. Любой город – это населенный пункт, жители которого заняты в промышленности, торговле или сфере услуг. Исторически во всех странах города развивались из деревень и сел. А деревни и села появлялись там, где изначально были условия для занятости людей: плодородные земли, полные дичи леса, сырье для развития ремесел и производств. В эпоху индустриального развития стоило только построить промышленное предприятие, как оно сразу же, словно днище корабля ракушками, начинало обрастать домами и кварталами – люди заселяли все окрестности центра занятости. Ускоряло развитие городов выгодное расположение на пересечении торговых путей – бойкая торговля способствовала росту населения и его доходов и развитию хозяйственной деятельности жителей. Помимо развития производств как центра занятости и торговли естественным образом города возникают там, где есть возможность развивать сферы услуг, туризм, образование и т. п.

Сейчас условий для естественного развития мегапроектов нет. Если бы были необходимость и условия для хозяйственной деятельности людей, на этом месте уже давно были бы построены заводы и фабрики. На местах будущих городов нет пересечения торговых коридоров, нет культурных центров, нет исторических или климатических условий для туризма, нет особой заинтересованности властей развивать эти районы. Если при естественном развитии города сначала формируются центры занятости населения, а потом строится жилье, то при создании мегапроектов этот естественный хронологический процесс нарушается: либо жилье и центры занятости возводятся одновременно, либо центры занятости строятся позже.

Такой подход противоречит мировой практике. Например, в Китае, где сейчас идут самые масштабные стройки в мире, сначала выделяют свободные экономические зоны: строят деловые центры, заводы и фабрики, создают максимально комфортные условия для развития бизнеса. А уже потом строят миллионы квадратных метров жилья, с реализацией которых проблем не возникает. У нас же получается наоборот: сначала девелоперы предлагают проекты строительства миллионов квадратных метров жилья, а потом уже решают проблему, как к этим миллионам метров подъехать и за счет чего создавать рабочие места.

Тернии и препоны

На пути создания города-сада немало сложностей. Первая проблема – стратегического характера. Концепции мегагородов не отличаются четкостью и завершенностью. Хотя многие мегапроекты получили статус участников национальной программы «Доступное и комфортное жилье», запланированные объемы строительства до сих пор не увязаны с планами развития Московской области. Заявленные объемы строительства в 2–3 раза превышают максимальный объем утвержденной документально перспективной застройки Подмосковья. Ситуация усугубляется отсутствием единого градостроительного плана развития Москвы и Московской области.

Второй момент – у московских девелоперов нет опыта освоения таких больших территорий. При застраивании тысяч гектаров разноформатной жилой и коммерческой недвижимостью требуется особый подход к созданию архитектурной концепции, системе городского планирования, распределению жилых кварталов и общественно-рекреационных зон, распределению нагрузки на инженерные системы и городские коммуникации. Советский опыт массовой застройки при решении новых задач явно не подходит, а нового еще нет. Например, для нормального функционирования нового города необходима развитая внутренняя и внешняя транспортная сеть. Сеть улиц, площадей, дорог, пешеходных пространств должна проектироваться как единая общегородская система, а сделать это возможно, только если известно – хотя бы приблизительно – количество жителей, частного и общественного автопарка. Вычислить эти параметры на нынешнем этапе не представляется возможным. Проектирование же транспортной сети без расчета количества общественного и личного автотранспорта повышает риск ошибок, которые могут дорого обойтись и будущим жителям, и девелоперу.

Кроме того, строить дороги – дорогое удовольствие. Если областные и федеральные власти не выделят субсидии на строительство, то прокладывать новые дороги и строить развязки должны будут девелоперы. Проложить хорошую дорогу не так сложно, опыт в этом деле у многих частных компаний есть. Но стоимость каждого метра качественного дорожного покрытия будет «вбита» в цену квадратного метра жилья в новом городе. Строительство 1 км дороги обходится в среднем по стране примерно в $6 млн. А строительство современных многополосных магистралей стоит гораздо дороже – например, строительство 520 км ЦКАД обойдется государству и инвесторам в 469 млрд руб. ($19,5 млрд). Понятно, что никакой девелопер не станет брать на себя такие расходы. А если предположить, что строительство транспортной сети будет оплачено инвестором, то встает вопрос: сколько же будет стоить жилье в таком городе? Говорить о его доступности точно не придется...

В круге первом

Для нормальной жизни мегапроекта необходимы не только дороги, но и магазины, банки, отделения связи, офисные центры и гостиницы, кофейни и рестораны... Строительство каждого объекта требует согласований и урегулирований, внедрения в общую концепцию и просчетов экономической эффективности. Что же говорить о социальной инфраструктуре – детских садах, школах, поликлиниках, спортивных кружках и секциях. Только в Москве в 2008 г., например, в детский сад не могут попасть более 20 000 малышей – не построено новых зданий, не отремонтированы старые, нет достаточного количества воспитателей и обслуживающего персонала. Театры, музеи, библиотеки – кто их будет строить, ремонтировать и содержать?

Необходимо привлечь арендаторов в построенные магазины и торгово-развлекательные центры, врачей в новые медицинские центры, тренеров в фитнес-клубы... Но чтобы их привлечь, нужно обеспечить хорошую посещаемость этих мест. А для этого нужно, чтобы люди активно покупали квартиры и динамично сюда переезжали. Но в город без магазинов, поликлиник, кинотеатров, боулингов, бассейнов люди не поедут. Замкнутый круг.

В круге втором

Нельзя забывать о дефиците энергомощностей, который не первый год замедляет темпы строительства и в Москве, и в Подмосковье, и в регионах. Для городской застройки такого масштаба не получится ограничиться прокладкой кабелей к ближайшим подстанциям – потребуются новые электростанции, распределительные подстанции, кабельные и воздушные линии. Для комфортных условий жизни и работы в зданиях нужно энергоемкое оборудование – насосы высокого давления, скоростные лифты, системы кондиционирования и климат-контроля.

Развитие энергетики Московского региона заметно отстает от темпов строительства. Строительство любого крупного объекта в Подмосковье сталкивается с дефицитом электромощностей. И чем масштабнее проект, тем больше возникает проблем с подключением к электросетям. Жилые дома снабжаются электроэнергией по третьей категории надежности, это значит, что перебои в электроснабжении могут продолжаться до суток. Поэтому девелоперы вкладывают дополнительные средства в разработку и установку резервных источников электроэнергии. А еще предстоит проложить километры газопровода, водопровода, канализационных сетей... А по какой категории надежности они будут работать? Готовы ли платить за жизнь по третьей категории покупатели жилья? Второй круг замыкается.

Альтернатива

Современные организованные коттеджные поселки – это не десяток-другой домов за забором. Их девелопмент также идет по пути комплексного освоения больших территорий. Например, в поселке таунхаусов «Маленькая Шотландия» на территории в 40 га строится 682 домовладения, в мультиформатном поселке «Покровский» на такой же территории возводится 257 таунхаусов и 70 коттеджей.

Строительство новых коттеджных поселков идет гораздо динамичнее, нежели реализация мегапроектов. Во-первых, нет проблемы консолидации огромных территорий и сопутствующей бюрократической волокиты. Во-вторых, в отличие от мегапроектов в этой сфере уже накоплен колоссальный опыт. Известно, в каком формате, в каком количестве и какого качества нужна инфраструктура, какова должна быть плотность застройки, правила обустройства общественно-рекреационных территорий и т. д. Получение документации, планирование территории, строительство коттеджей идет по уже неоднократно обкатанной схеме. Девелоперам, в свою очередь, известна целевая аудитория коттеджных поселков эконом-, бизнес-класса и элитных: ценности, образ жизни, ожидания потенциальных покупателей.

Внерыночный фактор

Но девелопмент – лишь инструмент, а рыночная экономика – лишь механизм. Развитие недвижимости, как показывает история, гораздо шире экономических реалий. Весь советский период Россия была изолирована от мира. Строительство индивидуального жилья было отвергнуто – при тоталитарном режиме, основанном на отрицании значимости личности, не могло быть иначе.

С распадом Советского Союза выяснилось, что люди не хотят жить в «муравейниках». Постепенно идет интеграция россиян в американо-европейский образ жизни: в городе нужно жить до создания семьи и рождения детей, когда хочется погулять по клубам и дискотекам, ресторанам и вечеринкам. С рождением детей оптимальным вариантом представляется переезд в пригород, в коттеджный поселок или таунхаус – именно так и поступают жители экономически развитых стран.