Доходное место: Гадание на кризисе

Делать прогнозы в сфере коммерческой недвижимости на 2009 г. – занятие, безусловно, интересное, но не имеющее большой практической пользы. Впервые за историю рынка события развиваются столь динамично, что уважаемые эксперты от недели к неделе меняют точку зрения, а девелоперы, на ходу перекраивающие проекты, путают карты аналитикам. Вполне возможно, что этот текст, написанный в конце ноября, уже в декабре будет восприниматься с известной снисходительностью и юмором – хорошо, если не очень черным.

Игроки рынка, как в известном анекдоте, разделились на два лагеря. Пессимисты говорят: все так плохо, что дальше некуда, а оптимисты им возражают: все может быть значительно хуже. Одновременно обе категории призывают журналистов не сеять панику и изыскивать позитив. Хотя уже не так настойчиво, как в начале осени. Пожалуй, переломным по части настроений стал октябрь, когда пришло понимание, что дело не ограничится трудностями у отдельных, слишком рискованных девелоперов и избыточно агрессивных сетевиков. «Следующий год будет для всех нас – финансистов и девелоперов – непростым, – констатирует Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов, вице-президент ВТБ. – Надо быть готовым к тому, что получить кредитные средства на развитие проектов станет в 2009 г. почти невероятным событием. Рассчитывать на инвестиции за счет проведения IPO или привлечения внешнего партнера, на мой взгляд, еще менее реально. При этом общий объем денежной массы, находящейся в экономической системе, из-за кризиса не изменился. Ее не стало меньше оттого, что кто-то не выполнил какие-то обязательства, где-то возник дефолт и т. п. Просто она сейчас сконцентрировалась в неких точках Х, которые эту массу не выпускают. Это вопрос доверия между участниками рынка: между самими банками, между банками и заемщиками, между этими заемщиками и их будущими поставщиками и т. д. Сейчас мы наблюдаем ухудшение ситуации. Вместо восстановления доверия его кризис развивается. Чтобы доверие возникло вновь, нужна стабилизация. Мы должны достичь некой точки, от которой оттолкнемся, и постепенно жадность победит осторожность. Когда это произойдет, та денежная масса, которая сейчас не работает, начнет функционировать. Мне кажется, мы получим восстановление доверия уже через год».

«Мы всегда были настроены весьма оптимистично, но итоги последних торгов по коммерческим объектам опровергли наши ожидания, – делится впечатлениями генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Андрей Степаненко. – Сделки дороже $2 млн просто не заключаются. Например, на продажу выставлен магазин площадью 1000 кв. м с витринами на Московский проспект, но цена в $4000 за 1 кв. м теперь представляется покупателям заоблачной. Сегодня вполне реально приобрести офис на Невском проспекте по $3000 за 1 кв. м».

«Сейчас процентные ставки равняются рентабельности девелоперского бизнеса или даже превышают ее. Поэтому брать кредиты имеет смысл только для того, чтобы заткнуть ими какие-то финансовые дыры или завершить начатые проекты. На мой взгляд, примерно два года продлится всеобщее торможение, а потом начнется очень серьезная инфляция, которая как-то разошьет кризис и сможет запустить реальный сектор в разных странах. Когда произойдет проседание стоимости денег относительно других активов, которые можно потрогать (золота, зданий и проч.), инвестиции снова пойдут в реальную экономику, – считает управляющий УК «Теорема» Игорь Водопьянов. – На рынке коммерческой недвижимости наблюдается застой. Крупных сделок в ближайшее время просто не будет. Поэтому наши бизнес-центры, которые мы выставили на продажу, стали бесценными».

Эффект домино

«Очевидно, что во всех сегментах объем предложения будет снижаться. Буквально с каждым днем проектов, о которых мы можем с уверенностью сказать, что они дойдут до финиша, становится меньше. Общая тенденция – девелоперы бросают все силы на завершение начатых строек и откладывают какие-либо решения по проектам, находящимся на начальной стадии», – говорит Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank St.Petersburg.

За последние месяц-полтора инвестиционный мартиролог стал пополняться и стройками с иностранным участием (до этого о частичном или полном замораживании инвестпрограмм заявляли в основном отечественные игроки – холдинг «Адамант», Управляющая компания «Теорема», ХК «Империя» и др.). Например, остановлен проект создания ТРК «Невский Колизей» (100 000 кв. м) в поселке Бугры, рядом с КАД. Итальянский девелопер – компания Margheri Group прекратила работы на уровне фундамента.

В ноябре появилась информация о том, что шведский инвестфонд Ruric AB намерен отказаться от девелоперской деятельности в Петербурге и продать проекты по созданию МФК «Театральный» на наб. Мойки, 96 (площадью более 200 000 кв. м), и бизнес-центра на наб. Фонтанки, 57.

Австрийский концерн Warimpex Group – инвестор МФК Airportcity, запланированного на участке в 6,2 га рядом с международным аэропортом «Пулково-2», – заморозил вторую очередь комплекса. Общая стоимость проекта – 240 млн евро. Хотя работы над первым блоком МФК (54 000 кв. м), состоящим из двух бизнес-центров и гостиницы сети Crown Plaza на 300 номеров, продолжаются и должны финишировать в 2010 г.

Ключевым становится вопрос наличия сильной материнской компании и подтвержденного финансирования. В октябре на углу Невского проспекта и ул. Восстания началось возведение торгово-офисного комплекса «Стокманн Невский Центр» (100 850 кв. м). Проект стоимостью 170 млн евро считается одним из приоритетных для финского концерна Stockmann, поэтому строить обещают без задержек.

Корпорация SOK, входящая в финский холдинг S-Group, в ноябре открыла свой первый в России гипермаркет Prisma в составе одноименного торгового центра в поселке Новое Девяткино под Петербургом (девелопер проекта – ХК «Адамант») и готова инвестировать в создание региональной сети 500 млн евро. В планах – не менее 15 торговых точек за 10 лет. В компании говорят, что в связи с кризисом получают много интересных предложений от застройщиков.

В ноябре девелоперская компания «А Плюс Девелопмент» закончила первую очередь складского комплекса класса А «АКМ Лоджистикс» в Шушарах (52 600 кв. м). Проект разбит на три этапа и предполагает строительство 195 000 кв. м площадей до I квартала 2011 г. Затраты оцениваются в $210 млн. Сейчас девелопер занят проектированием остальных очередей и отказываться от них не планирует. Финансирование обеспечено британским инвестфондом Raven Russia Ltd, который летом 2008 г. заключил форвардную сделку по приобретению строящегося логистического комплекса.

Отечественные инвесторы-тяжеловесы пока тоже не спешат отказываться от капиталоемких и долгоиграющих проектов. Сильным жестом стал старт международного архитектурного комплекса по «Набережной Европы», объявленный в ноябре. Проект по созданию МФК на участке около 10 га, расположенном на наб. Малой Невы, напротив стрелки Васильевского острова, реализует ВТБ через свою дочернюю структуру «ВТБ Девелопмент». Суммарный объем инвестиций, включая перевод с этой территории Института прикладной химии, оценивается более чем в $2 млрд. Общая площадь МФК, культурной доминантой которого станет Дворец танцев Бориса Эйфмана, составит около 440 000 кв. м. Ориентировочный срок завершения строительства – 2016 г.

Плюс-минус «лапоть»

На несложный журналистский вопрос о предполагаемом объеме ввода площадей в 2009 г. по разным секторам рынка сегодня можно получить весьма противоречивые ответы. Некоторые аналитики в принципе уклоняются от количественных оценок.

По прогнозу специалистов Colliers International, в 2009 г. будет сдано в эксплуатацию порядка 270 000 кв. м офисных площадей категорий А и В – против ожидавшихся 670 000 кв. м. В компании Knight Frank также оценивали планируемый ввод качественных офисов в 2009 г. на уровне 600 000–700 000 кв. м, но рассчитывают только на 25–30% от этого показателя.

В Astera St.Petersburg поручатся примерно за 160 000 кв. м офисных площадей – вместо предполагавшихся, по данным этой фирмы, 545 000 «квадратов».

Довольно оптимистично смотрят на перспективы офисного рынка в Becar Realty Group: с учетом сдвига сроков по не сданным в 2008 г. проектам в 2009 г. можно ожидать ввода 340 000–350 000 кв. м (около 25 бизнес-центров).

По торговой недвижимости разнобой в оценках не меньше: в Colliers International предрекают ввод 630 000 «квадратов», в Maris Properties/CBRE – 470 000 кв. м, в Astera St.Petersburg – всего 350 000 кв. м, в Knight Frank прогноз еще скромнее – 307 400 кв. м, зато исходя из выкладок аналитиков Becar Realty Group получается 726 000 «квадратов». Впору делать ставки.

Будущее складских проектов тоже туманно, хотя у экспертов больше единодушия. Около 425 000 «квадратов» будет сдано в 2009 г. по данным Astera St.Petersburg, 250 000–300 000 кв. м – по прогнозу Knight Frank, около 360 000 кв. м из заявленных 1,2 млн кв. м – оценка Colliers Int.

В поисках нового равновесия

Относительно динамики арендных ставок и будущей заполняемости доходных объектов аналитики высказываются чрезвычайно осторожно: тема эта для рынка, который с начала века демонстрировал неуклонный рост, весьма болезненная. Пока все опрошенные эксперты считают: коллапса спроса и свободного падения цен не будет. Если, конечно, не случится такой же девальвации рубля, как в 1998 г.

«В секторе стрит-ритейла мы уже наблюдаем по некоторым объектам снижение арендных ставок на 25–30%. Предложение заметно увеличилось. Во-первых, некоторые помещения зависли на рынке с лета; во-вторых, ряд арендаторов предпочли отказаться от контрактов, так и не начав работать; наконец, сетевики стали избавляться от точек, не приносящих особого дохода», – делится наблюдениями Людмила Рева, директор департамента брокерских услуг Astera St.Petersburg.

Директор по маркетингу Becar Realty Group SPb Наталья Черейская прогнозирует в 2009 г. снижение арендных ставок в торговых комплексах в пределах 10–20%.

Руководитель отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB Роман Уревич считает, что в будущем году кризисные явления заметнее всего проявятся в офисном сегменте. До конечных потребителей (а вместе с ними и до ритейлеров) они докатятся скорее всего лишь к 2010 г. «Пока многие собственники и управляющие бизнес-центров еще не прочувствовали ситуацию, но снижения ставок не избежать, прежде всего в переоцененном классе А. По оптимистичным прогнозам, оно составит 5–10%, по пессимистичным – 15–20%. Но в демократичных деловых комплексах (категорий В- и С) расценки могут немного и подрасти – именно такие помещения окажутся наиболее востребованными», – считает он.

«Снижение спроса на офисы будет весьма ощутимым: компании останавливают развитие, а некоторые и уходят с рынка. Бизнес-центры, которые откроются в ближайшее время, скорее всего будут заполнены, но арендные ставки уменьшатся на 15–25%», – полагает Сергей Игонин, управляющий партнер «АйБи Групп».

В зоне особого риска высококлассные офисные здания, которые активно строились в последние пару лет на периферии.

По наблюдениям Colliers International, в IV квартале 2008 г. расценки в БЦ уже снизились на 15–20%, если сравнивать со II кварталом этого года, а девелоперы некоторых строящихся зданий, особенно на окраинах, были вынуждены уступить и все 30%. «В результате разрыв в уровне ставок на офисы одной категории, расположенные в центре и на периферии, может достигать 30–40%, что характерно для развитых рынков, – констатирует Дмитрий Кузнецов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. – По нашей оценке, арендные ставки уже достигли минимума, так как петербургский рынок в отличие от столичного не был перегрет крупными проектами. Более того, в 2009 г. расценки на офисы могут подрасти из-за достаточно высокой прогнозируемой инфляции (на уровне 16%), а также в связи с переносом сроков строительства и ограничением предложения».

Заполняемость БЦ в 2009 г., по прогнозу Colliers International, также останется высокой – в пределах 80–90%.

В складском сегменте эксперты констатируют вялую активность арендаторов, но об уменьшении расценок речи пока не идет. «Рентабельность этих проектов и так была невысокой. Обсуждаются дисконты в пределах 5–10%, но это нормальная рыночная ситуация», – говорит Пашков.