Доходное место: Площадки для съездов


Конгресс-центры в столице, по словам специалистов, не являются инвестиционно привлекательными объектами для девелоперов из-за долгой окупаемости – 10–15 лет. В Москве в строительстве новых комплексов более заинтересованы власти города: «косвенные» поступления в городскую казну от проведения крупного международного конгресса могут в 5–6 раз превышать непосредственный доход, который получит владелец самого центра.

На сегодняшний день в столице существуют 154 конгрессные площадки, включая конференц-залы в офисных комплексах, гостиницах, загородных домах. В сумме это дает 25 000 кв. м площадей. Но, по мнению аналитиков Knight Frank, в столице дефицит выставочных площадок, соответствующих современным стандартам качества. Хотя бы потому, что в Москве на сегодня существует только один специализированный конгресс-центр – он расположен в Центре международной торговли (ЦМТ) на Краснопресненской набережной и рассчитан на 1200 мест. Этот центр существует уже 30 лет и находится под патронажем Торгово-промышленной палаты РФ и правительства Москвы.

В городе есть и другие крупные площадки от 1000 до 6000 мест – как частные («Крокус Экспо», владелец и создатель компании – Арас Агаларов), так и под протекцией госструктур (Государственный Кремлевский дворец, который является федеральной собственностью и находится в ведении Управления делами президента РФ; ВВЦ, мажоритарным пакетом которого владеет Минимущество РФ; «Экспоцентр» на Красной Пресне, мажоритарный акционер которого – Торгово-промышленная палата РФ). Однако для них проведение конгрессов не является основной специализацией: как правило, конгресс-центры в таких комплексах представляют собой дополнительные возможности в общем контексте концертно-выставочной деятельности.

Конгрессные услуги могут предложить также в «Президент-отеле», «Рэдиссон-Славянской», «Ренессансе», «Марриотте» и других гостиницах «4–5 звезд», которые по стандартам должны иметь несколько залов для проведения конгрессов и конференций. Они, по данным Knight Frank, могут обеспечить в целом около 10 000 мест. Сегмент небольших (менее 1000 мест) конференц-залов при гостиницах довольно активно развивался до наступления кризиса, так как обеспечивал дополнительный спрос, отмечает аналитик Сushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Светлана Перфильева. Однако такие залы вряд ли можно назвать полноценными конгресс-центрами.

Строительство крупных специализированных помещений под конгрессы никогда не было интересно для частных девелоперов, считает директор конгресс-центра ЦМТ Вера Ионова: «Возврат инвестиций здесь гораздо ниже, чем на гостиничном и офисном рынках. Срок окупаемости объектов составляет 10–15 лет». Основная причина медленной окупаемости – низкий процент эффективных площадей: если для офисного помещения этот процент равен 80, то для конгресс-центра он составляет порой менее 50. Негативной чертой является сезонность бизнеса, активность в котором наблюдается весной и осенью. Также на срок окупаемости влияют достаточно низкая загрузка помещений, которая даже по Европе не превышает 45%, – в России разные источники называют цифры в пределах 35–55%. К тому же стоимость эксплуатации конгресс-центров (освещение, обслуживающий персонал) как минимум в 2 раза выше, чем в офисных помещениях (средняя стоимость эксплуатационных расходов в бизнес-центрах классов А и В составляет $100–120 за 1 кв. м в год).

Как правило, проекты конгресс-центров интересны в первую очередь государству. Они поднимают престиж города и страны в мире и приносят достаточно высокие доходы в местный бюджет. «Допустим, каждый участник крупного международного конгресса отдает нам по 500 евро в качестве регистрационного взноса. Но он в 6 раз больше оставляет в городе, покупая сувениры, посещая театры, музеи и рестораны, оплачивая проживание в гостинице», – говорит директор «Экспоконгресса» Анатолий Алексеев. По данным International Congress & Convention Association (ICCA), 60% конгресс-центров в мире принадлежат государству, 35% – частным владельцам и 5% организованы на основе смешанного капитала. В России такой статистики не существует.

Участь частника

«Если построить изолированный конгресс-центр на 5000–6000 человек, он никогда не окупится. Он хорош только в связке с дорогой гостиницей либо с выставочным центром», – уверен Алексеев. «Сопроводительная выставка обойдется заказчику в 3 раза дороже, чем проведение самого конгресса, из-за более дорогой арендной стоимости выставочных площадей», – говорит Вера Ионова. Сейчас в России ставки на выставочные площади варьируются от 6 до 15 евро за 1 кв. м в день, ставки по конгрессным площадям составляют в среднем 3–6 евро за 1 кв. м в день.

В мировой практике в настоящее время каждый крупный конгресс обязательно сопровождается выставкой, а каждая крупная выставка – конгрессом. Это помогло частным владельцам занять свою нишу на рынке и зарабатывать на создании диверсифицированных конгресс-центров, совмещающих услуги по проведению конференций с концертно-выставочной деятельностью. Российские примеры – строительство конгрессно-концертного зала в выставочном комплексе «Крокус Экспо» и конгресс-центра на территории «Экспоцентра», которые могут стать крупнейшими конферентными площадками в России.

Проект «Экспоцентра» планируется осуществить к 2012 г. Здание было спроектировано британским архитектором Захой Хадид, одним из лучших архитекторов мира. По данным Алексеева, 1 кв. м площади конгресс-центра обойдется примерно в $2000. Общая площадь всего будущего выставочного комплекса составляет более 20 000 кв. м, из них 6000 кв. м предназначено для размещения конгресс-центра на 1500 человек. По мнению Алексеева, такой формат наиболее актуален для Москвы и Европы. Однако не исключено, что площадь конгресс-центра может быть увеличена до 10 000 кв. м, чтобы принимать съезды с большим числом участников, добавляет он.

Зал с амфитеатром в «Крокус Экспо», по словам директора «Крокус конгресс-центра» Леонида Лозбенко, будет сдан уже в марте следующего года, одновременно зал сможет вмещать до 6000 человек. Стоимость проекта составляет $140 млн (20% от общей стоимости всего «Крокус Экспо»). Ставка делается на крупных заказчиков из международных профессиональных ассоциаций и транснациональных корпораций, которые проводят встречи, рассчитанные не менее чем на 5000 участников. Проведение такого рода мероприятий одновременно задействует несколько сегментов рынка услуг: выставочного, гостиничного, развлекательного.

К слову, на территории «Крокус Экспо» уже существует отдельный торговый центр «Крокус Молл», строятся четыре гостиницы и собственная станция метро, призванная решить вопрос транспортной доступности. Таким образом, топ-менеджмент компании планирует окупить строительство дорогостоящего центра с помощью запуска целой конгрессно-выставочной индустрии.

С наступившим кризисом в «Крокус конгресс-центре» планируют бороться с помощью увеличения количества концертов и развлекательных мероприятий, которые пользовались спросом во все трудные времена, отмечает Лозбенко.

Экономическая нестабильность отразится на конгрессной деятельности двояко: с одной стороны, компании будут снижать расходы на съезды, с другой – увеличится число корпоративных и государственных совещаний.

Проект с нуля

В мире в настоящее время существует три основных типа конгресс-центров в зависимости от их вместимости: на 1500 человек, на 2000–3000 и на 10 000–15 000. Как правило, центры конкурируют не на уровне площадок, а на уровне стран и городов. Основными клиентами конгресс-центров являются государственные структуры, крупные международные и транснациональные компании, а также профессиональные ассоциации, которые проводят международные встречи на постоянной основе и по сей день считаются самыми популярными.

Среди требований к помещению для проведения съезда рассматриваются близость к аэропортам, объемы трафика в городе, расположение площадки относительно центра города и исторических достопримечательностей.

Многофункциональный конгресс-центр, соответствующий мировым стандартам, должен включать в себя основной зал для проведения пленарного заседания, который с помощью перегородок трансформируется в несколько мелких залов. Кроме того, нужны помещения для проведения круглых столов, заседаний и совещаний. Залы для совещаний должны быть обеспечены стационарной системой кабинок синхронного перевода (на шесть языков, по стандарту ООН).

Строительство подобного конгресс-центра на 1000 мест может стоить как минимум $30–50 млн. Аренда помещений в нем может превышать 2000 евро за 1 кв. м в год. В настоящее время в Москве стоимость пакета услуг для одного участника крупного международного конгресса составляет от 300 до 1000 евро.

В России конгрессный бизнес сопряжен со специфическими проблемами. «Во-первых, чрезвычайно трудно развивать эту сферу деятельности, не имея законодательной базы, – говорит Леонид Лозбенко. – Во вторых, без поддержки местных властей трудно конкурировать с государственными конгресс-центрами, ведь для проведения международных мероприятий нужно разрешение правительства».

Кроме того, в Москву трудно привлечь международных клиентов из-за сложности визовой системы, а также из-за дороговизны стоимости услуг в российской столице. В 2006 г. Институт Адама Смита проводил в «Экспоконгрессе» форум лидеров управления, на котором выступали Гельмут Коль, Билл Клинтон, а также маркетологи и руководители ведущих международных компаний. «Организаторам форума у нас понравилось, – рассказывает Анатолий Алексеев, – однако они признались, что с трудом свели концы с концами». «Экспоконгресс» по требованию организаторов форума переоборудовал помещения, выстроил дополнительные стены в главном зале с учетом звукопоглощения и светоотражения, что отразилось на стоимости участия – $3200 за человека. При такой цене проведение подобных мероприятий в России для организаторов теряет экономический интерес, считает Алексеев.

В мире проблема финансовой привлекательности решается следующим образом: авиаперевозчики и гостиницы дают крупные (до 50%) скидки для участников. Большое содействие оказывают власти города, которые понимают значение международного резонанса, связанного с проведением конгресса, для поднятия престижа города.

Требуется пиарщик

Организации, которые занимаются конгрессной деятельностью в разных странах, входят в международные ассоциации, такие как ICCA, UFI (The Global Association of the Exhibition Industry) и др. Согласно рейтингу ICCA ведущей страной по количеству международных конгрессов в 2007 г. стали США (467 конгрессов), а лидирующим городом – Вена (154 конгресса). Москва в этом списке заняла 80-е место. В рейтинге UFI по состоянию конгрессной инфраструктуры Москва занимает 42-е место из 53.

Такое неблестящее положение Москвы обусловлено целым рядом факторов: здесь мало специализированных площадок для проведения международных съездов, не ведется статистических и аналитических исследований по конгрессной индустрии, не развита инфраструктура. Кроме того, в стране не существует системы стандартов и нормативно-правовой базы для подобной деятельности.

Многие из этих проблем можно решить с помощью открытия так называемого конгрессного бюро – подобные некоммерческие структуры достаточно распространены на Западе. Их функции заключаются в том, чтобы рекламировать и продвигать конгрессные услуги города на мировом рынке за счет денег из местного бюджета и взносов участников. Инициатива создания такого бюро была вынесена Торгово-промышленной палатой РФ прошлым летом. Сейчас, по словам автора идеи Вадима Жукова, переходят к стадии разработки концепции. «В Москве нет конгрессного сообщества, элементарной структуры рынка, которая бы связывала между собой различные площадки», – говорит он. Планируется, что через год бюро сможет начать работу.

«Конгрессное бюро, безусловно, сможет решить многие наши проблемы, – говорит Алексеев. – Однако оно будет иметь смысл, только если будет наделено серьезными полномочиями и рычагами давления на авиаперевозчиков и гостиничный бизнес».