Доходное место: Распродажа офисов

Кризис пришел на рынок недвижимости Перми. Количество сделок сокращается. По мнению участников рынка, в первую очередь от кризиса пострадают многочисленные посредники между продавцом и покупателем.

Застройщики ищут возможности для развития. Ходовые меры – сокращение персонала, заморозка перспективных проектов, снижение цен, а также продажа проектов. Тем более что власти Пермского края не планируют специальных программ по поддержке рынка коммерческой недвижимости.

По словам гендиректора компании «Стройпанелькомплект», депутата законодательного собрания Пермского края Виктора Суетина, сейчас в краевом парламенте рассматривается концепция и программа развития строительного комплекса края на 2008–2012 гг. «Но эти документы плановые, не привязанные к кризису. И, конечно, власти в первую очередь будут уделять внимание проблемам жилищного строительства. Региональные власти пока собирают информацию по рынку недвижимости. Реальных денег, направленных на поддержку строительной отрасли в Перми, я пока не видел», – рассказал «Ведомостям» Виктор Суетин.

Хотя пермские власти объявили о готовности вкладывать деньги в строительство инфраструктурных объектов. По словам заместителя главы Перми Анатолия Маховикова, сейчас муниципалитет «готов оказать поддержку инвесторам в части развития социальной инфраструктуры». На эти цели в 2009 г. из городского бюджета будет выделено порядка 3 млрд руб. Правда, и эти изменения в первую очередь коснутся строителей, реализующих проекты в сфере жилой недвижимости.

Несмотря на кризис, многие специалисты не склонны драматизировать ситуацию, а ряд компаний по-прежнему рассматривают Пермь как потенциальную площадку для инвестиций.

Внесезонная распродажа

Офисная недвижимость должна в полной мере испытать на себе все последствия экономического кризиса, считает руководитель проекта «Консалтинг» корпорации «Перспектива» Регина Давлетшина. Для уменьшения издержек пермские бизнесмены сокращают численность работников и высвобождают арендуемые площади или переезжают в менее дорогие офисы. В связи с этим в сегменте малого и среднего бизнеса начинается активная миграция: предприятия меняют просторные офисы в престижных БЦ на менее дорогостоящие. Более того, со своими офисами прощаются и представители крупного бизнеса.

Например, по информации «Ведомостей», инвестиционная группа «Витус» рассматривает возможность продажи принадлежащих ей восьми этажей в 14-этажном здании в самом центре Перми по адресу: ул. Ленина, 50, или части недвижимости сторонним инвесторам. По данным «Ведомостей», ряд потенциальных покупателей интересовался возможностью покупки площадей «Витуса». Гендиректор УК «Витус» Сергей Бровцев на вопрос «Ведомостей» о продаже здания ответил: «У всего есть своя цена, и, если нам будет сделано хорошее предложение, почему бы не продать объект».

Крупнейший региональный оператор рынка недвижимости – корпорация «Перспектива» также решила расстаться с рядом принадлежащих ей зданий и пустить вырученные деньги на погашение долгов. В частности, на продажу выставлен магазин «Мирабелла» по адресу: ул. Сибирская, 53. Стоимость объекта – 195 млн руб. Уже продан другой объект, принадлежавший корпорации «Перспектива», – бизнес-центр «Покровский пассаж» по адресу: ул. Ленина, 63. Общая площадь 4-этажного здания – 2185 кв. м. Компания продавала офисы площадью от 20 кв. м по цене от 99 000 руб. за 1 кв. м. Здание купила инвестгруппа «Витус» вместе с пермским партнером, имя которого не разглашается. По словам Сергея Бровцева, для компании это была возможность приобрести хороший объект недвижимости.

По данным исследования, недавно проведенного Социологическим ведомством оперативных исследований, «Покровский пассаж» был признан пермяками самым престижным бизнес-центром Перми. Сейчас он продан за долги, сообщил «Ведомостям» инвестбанкир, пожелавший остаться неназванным. Теперь 50% здания принадлежит самому «Витусу», подтвердил Бровцев, еще 50% – инвестиционной компании «Финансовый дом». Источники, близкие к руководству «Витуса», сообщают, что покупка «Покровского пассажа» могла обойтись партнерам в 200 млн руб. Сергей Бровцев сообщил, что названная цена «близка к реальной», но стоимость сделки назвать отказался.

Между тем компания «Витус» не намерена отказываться от завершения строительства бизнес-центра класса B по адресу: ул. Клары Цеткин, 10а, в Свердловском районе Перми. «Сейчас мы утверждаем смету на завершающий этап строительства, надеюсь, что сдадим объект к началу лета 2009 г. Большинство площадей в строящемся бизнес-центре уже продано пермским покупателям», – сообщил Сергей Бровцев.

Еще один объект коммерческой недвижимости, принадлежащий «Витусу», – ТЦ «Речник» и комплекс офисов, расположенных на ул. Орджоникидзе в Ленинском районе Перми, – выставлен на продажу. Общая площадь зданий в составе комплекса – 8112,9 кв. м. Площадь прилегающего участка – 0,6 га. Стартовая стоимость комплекса объектов недвижимости, включая проект реконструкции, – 330 млн руб. Однако учитываются и обсуждаются все возможные предложения со стороны покупателей. По словам Сергея Бровцева, заявок на покупку этого объекта пока не поступало.

Ранее компания «Витус» рассматривала возможности реконструкции этих зданий и перепрофилирования в офисный центр и жилую недвижимость. Гендиректор ИГ «Витус» Алексей Чернов заявлял, что проект интересен и сложен одновременно. «Речник» расположен на набережной реки Камы, это одно из немногих мест центральной части Перми, где объекты недвижимости находятся в непосредственной близости от реки (в большинстве случаев вдоль Камы расположены промышленные предприятия. – «Ведомости») и железнодорожного вокзала, на который приходят пригородные поезда. «Витус» намеревался создать на месте «Речника» уникальный для города проект и даже заказал концепцию реконструкции консалтинговой компании BridgeHead (Москва). Цена исследования входит в стоимость продажи «Речника».

В целом в октябре 2008 г., по данным корпорации «Перспектива», цена продажи офисов уже упала на 0,33% до 80 050 руб. за 1 кв. м.

В непростых экономических условиях, когда сделки купли-продажи отходят на второй план, на первый выходит аренда. Средняя ставка аренды офисов составляет 829 руб. за 1 кв. м и выросла с начала года на 25,99%. Хотя средняя цена аренды офисов, находящихся в экспозиции с сентября 2008 г., снизилась на 1,59%.

Есть примеры, когда ставка аренды снижается. Например, в БЦ «Авангард», построенном компанией «Консалтинг-сервис», ставки аренды начинаются от 800 руб. за 1 кв. м в год. Для сравнения: столько же стоит аренда помещения в офисном центре класса С на ул. Орджоникидзе, 14. На Орджоникидзе, в свою очередь, арендные ставки также начинают падать до 500 руб. за первый месяц аренды.

Гендиректор строительной группы KD Group Андрей Гладиков отметил, что его компания (специализируется на рынке жилищного строительства) намерена продать ряд небольших офисных помещений. «Поскольку мы оперируем небольшими площадями, думаю, проблем с продажей коммерческой недвижимости не возникнет, тем более что заинтересованные покупатели в Перми есть», – уверен он. Вместе с тем Гладиков сообщил, что у компаний-арендаторов в его помещениях появилась задолженность по арендной плате. «Ситуация не критична, но такая тенденция появилась. В любом случае мы ведем переговоры с задолжниками и находим общий язык», – рассказал Гладиков.

Парковка вместо ТЦ

На сегодняшний день площади большинства топовых торговых центров заполнены, однако специалисты считают, что в ближайшее время может произойти определенный отток продавцов из ТЦ. «Очевидно, что потребительский рынок сжимается, и часть торговых компаний уйдет из торговых центров. Часть площадей останется вакантной, другая часть будет заполнена ритейлерами, которые ждали возможности войти в торговые центры, – не сомневается Регина Давлетшина. – В то же время у новых ТЦ могут возникнуть сложности с арендаторами».

«Трест Первый» построит в Орджоникидзевском районе Перми два ТЦ: «Колибри» на ул. Кабельщиков, 12, будет площадью 2750 кв. м, площадь второго пока точно не определена. Эксперты сходятся во мнении, что арендаторов, кроме якорных, в условиях кризиса этим ТЦ будет подобрать непросто, поскольку покупательная способность жителей этого окраинного района невысока.

С начала 2008 г., по данным «Перспективы», ставки аренды в торговых центрах Перми увеличились всего на 16,7%.

Отложили строительство и известные девелоперы. Например, Финансово-строительная компания депутата Госдумы Юрия Борисовца в ближайшее время не планирует начинать строительство третьей очереди ТРК «Колизей».

«Макромир» планировал построить ТРК и жилой комплекс на месте ипподрома в Индустриальном районе Перми. Но компания столкнулась со сложностями. В непосредственной близости от участка, приобретенного «Макромиром», расположен туберкулезный диспансер, а значит, строительство жилья в этом районе невозможно. В связи с этим владелец компании Андрей Рогачев заявил, что подозревает менеджмент в растрате. По его мнению, цена сделки по 96 га земли в Перми (около $200 млн) превысила рыночную стоимость в 10 раз. «За пермский ипподром с туберкулезным диспансером на его территории вряд ли кто-то заплатил бы больше $15–20 млн»,– цитирует Андрея Рогачева «Деловой Петербург». В результате «Макромир» заморозил проект.

Сейчас «Макромир» планирует организовать на этом участке парковку и уже обратился с соответствующим предложением в администрацию города. Мэр Перми Игорь Шубин считает, что этот временный отказ от строительства в пользу организации парковок может стать заметной тенденцией в ближайшее время. Причина – в желании девелоперов получать хоть какую-то прибыль от вложенных в покупку участка средств.

Оценив тенденцию, власти уменьшили сроки рассмотрения заявок для получения земли под организацию парковок. По словам Анатолия Маховикова, для ускорения процедуры выделения земельных участков принято решение проводить заседания комиссии два раза в неделю. Кроме того, планируется часть вопросов, процедуры рассмотрения которых четко регламентированы и отработаны, передать в районные администрации. В частности, вопросы, связанные с размещением парковок, будут переданы на районный уровень.

Тем не менее ряд компаний расценивают Пермь как инвестиционно привлекательный город. В частности, об интересе к региону заявила самарская группа СДМ. Правда, конкретные намерения группы не разглашаются. Не прекращаются переговоры администрации с сетями IKEA, Castorama и McDonald’s об открытии их точек на территории Пермского края. Хотя эти переговоры были начаты задолго до экономического кризиса и пока ни одна компания не определилась с точным местом расположения своих торговых точек на территории города.

Точка роста

Долгое время девелоперы анонсировали бессчетное количество логистических центров, однако до реализации дошли единицы. Но логистический бизнес, несмотря на кризис, на фоне всех прочих сегментов коммерческой недвижимости находится на подъеме.

Компания «Май» ввела в эксплуатацию логистический центр класса А Gigant площадью 4200 кв. м. Объем инвестиций в данный объект составил 200 млн руб., из них около 70% – это средства, полученные в кредит от банков. Кроме того, компания планирует возвести вторую очередь логистического терминала площадью 6000 кв. м.

Спрос на складские площади в настоящее время есть – только что введенный терминал заполнен уже на 60%. Основной арендатор на сегодняшний день – компания «Санфрут-Трейд», которая занимается продажей соков «Дарио».

Правда, на фоне грандиозных планов других игроков проект «Мая» совсем не кажется впечатляющим. Компания, контролируемая депутатом законодательного собрания Пермского края Константином Окуневым, намерена построить крупный логистический центр класса А. ЗАО «Север», входящее в группу предприятий «Добрыня», планирует построить в 14 км от Перми комплекс площадью 250 000 кв. м. Инвестор получил участок площадью 50 га, вдоль которого в ближайшее время пройдет новая федеральная трасса Пермь – Екатеринбург.

Хотя есть и те, кто выходит из логистического бизнеса. Компания «ПСК-Логистика» объявила о том, что планирует продать в Перми производственно-складской комплекс класса В, расположенный вблизи федеральной трассы Москва – Екатеринбург. Площадь объекта составляет 8200 кв. м, что позволяет разместить до 8000 паллето-мест.

Впрочем, по версии ряда участников рынка, компания продает свой склад, чтобы построить на его месте новый. Причина очевидна: логистический рынок в Перми был развит крайне слабо, и сейчас, судя по всему, у инвесторов дошли до него руки.