Точка зрения: Государство поможет не скоро

Застройщики ждут прихода реальных денег на свои счета, а их нет и, вероятно, до конца I квартала 2009 г. не будет. Деньги есть как у федеральных властей, так и у субъектов Федерации и муниципальных образований. Но складывается впечатление, что тратить их не торопятся. И дело тут не в саботаже прямых указаний первых лиц государства, а в системе бюджетного финансирования, которая по определению не способна быть лекарством от кризиса.

Когда мы слышим, что власти готовы поддержать строительный бизнес путем выкупа конечного продукта (квартир), мы порой просто не представляем, как текут денежные потоки, начиная от принятия федерального закона о бюджете и заканчивая перечислением средств на банковский счет застройщика.

Как это работает

Прозрачность разработанного Минфином РФ порядка финансирования достигается в первую очередь путем жесткой отчетности и ответственности за реализацию выделенных денежных средств.

На практике это укрупненно выглядит так:

1. Федеральное ведомство готовит проект своего бюджета по всем его статьям. Проще говоря, сводную заявку на покупку в своих интересах товаров и услуг, в том числе квартир.

2. Для формирования статьи расходов федеральное ведомство запрашивает свои входящие структуры, непосредственно осуществляющие закупки жилья, о потребностях в деньгах. Потребности эти не должны превышать возможностей строительного комплекса указанного города. В противном случае входящая в федеральное ведомство структура не сможет реализовать полученные денежные средства и будет нести ответственность перед федеральным ведомством, а тот, в свою очередь, – перед Минфином России.

3. Сформировав сводную бюджетную заявку, федеральное ведомство направляет ее в Минфин, который готовит проект федерального закона о бюджете с учетом не только потребностей, но и возможностей доходной части бюджета. Принятый закон возвращается в Минфин для подготовки лимитов бюджетного финансирования в интересах конкретных министерств и ведомств, которые, в свою очередь, делят полученные бюджетные средства между своими входящими в федеральное ведомство структурами.

И только тогда на счету реального покупателя жилья (входящая структура) появляются деньги. После чего входящая структура должна заключить договор с застройщиком на покупку квартир в пределах выделенных бюджетных ассигнований, получить эти квартиры и перечислить деньги застройщику. Как правило, весь процесс от сбора заявок входящих структур до перечисления денег на счет реального покупателя жилья занимает около полугода. По схожей схеме и примерно в такие же сроки происходит корректировка бюджетных обязательств и смет расходов.

Но, что самое важное, возможность появления федеральных и муниципальных денежных средств зависит в первую очередь от действий самих застройщиков.

Чего хотят застройщики

В первую очередь они хотят иметь гарантированный рынок сбыта своей продукции (квартир). Но власть любого уровня и реальный покупатель жилья (юридическое лицо, представляющее интересы власти) не есть одно и то же. И между обещаниями власти влить деньги в строительный комплекс путем выкупа жилья и фактическим выкупом – временной лаг в 3–6 месяцев. Но не это главное.

По логике вещей объем заявок на денежные средства не должен превышать количества товара на рынке. В противном случае выделенные деньги так и не будут израсходованы в связи с банальным отсутствием товара в необходимых количествах. Кроме того, бюджетные средства распределяются между ведомствами и их структурами, а не между регионами. То есть контроль объемов товара на рынке при распределении денежных средств не производится. И не исключено, что суммарный объем выделенных денег входящим структурам различных ведомств на покупку жилья в конкретном регионе не будет равен объемам рынка. В такой ситуации ведомства, не зная свободных объемов рынка, едва ли захотят запрашивать значительные дополнительные средства на покупку жилья в 2008 г. Ведь если деньги не использовали до конца года, придется отвечать перед Минфином за неправильное прогнозирование затрат.

Увеличение бюджетной заявки на 2009 г. также под вопросом. В каких регионах, по каким ценам и в каком объеме смогут предложить застройщики властям свой товар в 2009 г.? Есть ли ответ на этот вопрос у общественных организаций, объединяющих профессиональных участников рынка недвижимости России? Похоже, что нет.

Неизбежное партнерство

Словосочетание «частно-государственное партнерство» иногда слышно, но на практике почти не видно. Бизнес считал протекторат государства некой обузой для себя и свободного рынка. Однако наступает время, когда без такого рода партнерства бизнесу не выжить.

Впрочем, союзы бизнеса и власти уже существуют. Так, например, власти Москвы выкупают для нужд города практически все панельное жилье, возводимое домостроительными комбинатами. С тактической точки зрения застройщикам невыгодно подписывать контракты с городом по фиксированной цене без учета меняющейся рыночной обстановки, особенно в периоды роста цен на недвижимость. Но стратегически такое партнерство гарантирует стабильную прибыль и в периоды снижения цен.

К сожалению, несмотря на наличие российских общественных строительных организаций, такое партнерство на федеральном уровне не налажено. Инициативы государства по организации взаимодействия со строительным бизнесом носят скорее эпизодический, чем системный характер.

Но частно-государственное партнерство предполагает в первую очередь инициативу бизнеса, а не власти. Предложение реальных путей сотрудничества, своих возможностей и наработок – вот что должно донести до власти бизнес-сообщество, а не жалобы на отсутствие денег. Тем более что проблем у власти на сегодняшний день нет, они есть у застройщиков, им их и решать.