Арендаторы на вес золота

К концу III квартала 2008 г. предложение в Петербурге офисов класса А увеличилось на 14,5% (до 252 000 кв. м), класса В – на 8% (до 754 000 кв. м), отмечают аналитики «Knight Frank Санкт-Петербург». Общий объем предлагаемых площадей составил примерно 1,6 млн кв. м, по данным GVA Saуwer.

Предложение и сделки

Сделки по продаже офисов с августа 2008 г. практически не заключаются, констатирует Алексей Федоров из Maris Properties in association with CB Richard Ellis. Владельцы бизнес-центров готовы на дисконт до 25%, если покупатель согласен выплатить всю сумму сразу, добавляет Екатерина Марковец из АРИН.

В ноябре в продаже находилось 10 бизнес-центров, большинство из которых были расположены в Петроградском и Василеостровском районах, говорит Марковец. Например, шведская компания Ruric, чтобы рассчитаться по долгам, с сентября безуспешно ищет покупателей на несколько бизнес-центров и находящийся на начальной стадии реализации проект «Театральный» (204 000 кв. м жилых и офисных помещений) за $400 млн, сообщил представитель компании.

Новое предложение пополняется не так быстро. По данным Knight Frank, в III квартале из 20 заявленных к вводу на этот период бизнес-центров введено только девять, пять запланировано на IV квартал, а шесть проектов перенесено на 2009 г. Аналитики отмечают, что начиная с III квартала усилилась тенденция переноса сроков сдачи объектов или их заморозки. В 2008 г. девелоперы планировали сдать 0,6–0,7 млн кв. м офисной недвижимости классов А и В, но в связи с финансовым кризисом на рынок выйдет примерно 25–30% от этого объема, прогнозирует руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Макаренко.

Председатель совета директоров «ЛенспецСМУ» Вячеслав Заренков говорит, что его компания на севере города заморозила на нулевой стадии два проекта бизнес-центров площадью 60 000 и 18 000 кв. м соответственно. «Сейчас вкладывать деньги в коммерческую недвижимость нет смысла, предложение превышает спрос», – объясняет он.

Группа ЛСР объявила о заморозке на неопределенный срок проекта офисного квартала «Электрик сити» (340 000 кв. м) в Петроградском районе, строительство которого еще не начиналось. Работа над проектом приостановлена до урегулирования ситуации на финансовых рынках, сообщила представитель компании Юлия Соколова. ЛСР может перепрофилировать офисы под жилье, добавляет Соколова.

Компания «Адамант» приостановила реализацию офисно-гостиничного комплекса «Адамант-парк» (более 120 000 кв. м), сообщил ее президент Игорь Лейтис. На бумаге пока остается и кластер офисных небоскребов «Адаманта» рядом со станцией метро «Ладожская». По словам Лейтиса, при ставках по кредитам в 17–18% коммерческие проекты становятся нерентабельны.

Зато участки для строительства офисной недвижимости подешевели почти в два раза, добавляет Константин Ковалев, замгендиректора «Охта групп». У Федорова другая информация: в зависимости от местоположения с весны этого года земля снизилась в цене на 20–30%. Участок под офис в центре стоит сейчас от $5000 за 1 кв. м, в отдаленном районе – $800–1000 за 1 кв. м.

Спрос и ставки

Новое офисное предложение в 2009 г. уменьшится, но в этот раз дефицит не приведет к росту спроса и ставок, прогнозируют аналитики Knight Frank. «Многие компании корректируют планы по расширению бизнеса или даже сокращают его, другие переезжают в более дешевые офисы», – объясняет Макаренко. Это скажется на спросе, структура которого, скорее всего, изменится в сторону уменьшения среднего размера арендуемых помещений, резюмирует аналитик.

Спрос на офисные площади может сократиться на 20–30% уже к весне 2009 г., но на этом падение, вероятно, не остановится, а продолжится до 40%, считают аналитики GVA Saуwer.

Если ситуация будет развиваться по пессимистическому сценарию, который описывают в своем отчете аналитики GVA Saуwer, спрос на аренду офисов в Петербурге будет находиться на низком уровне в течение 2009–2010 гг.

Тем не менее Федоров утверждает, что качественные объекты в 2009 г. будут заполнены на 90–100%, а неудачные бизнес-центры будут испытывать недостаток арендаторов. Средний показатель заполняемости снизится до 85–90% с нынешних 95–98%, считает он.

Для активизации спроса потребуется снизить ставки на 40–50%, предполагают аналитики GVA Saуwer. Стоимость аренды упадет лишь в переоцененных объектах, а среднерыночные ставки снизятся на 5–10%, не согласен Федоров.

По данным Knight Frank, в ноябре 2008 г. класс А стоил арендаторам в год $561–1150 за 1 кв. м, класс В обходился в $401–812 за 1 кв. м. В октябре ставки в бизнес-центрах, расположенных в центре города, в среднем понизились на 1–6% по сравнению с летними месяцами, делится Макаренко. Демпинговать готовы компании, арендовавшие офис с запасом и предлагающие площади в субаренду, в отдельных случаях они готовы предоставить дисконт в 15–25%, добавляет Федоров. Замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers International Мария Пузанова соглашается, что число компаний, которые хотят сдать площади в субаренду, растет. Она приводит пример: двум клиентам Colliers, аудиторской и строительной компаниям, удалось сэкономить при переезде 20% – они сняли помещения в субаренду со скидкой в новом качественном бизнес-центре.

Чтобы заманить клиентов, арендодатели ищут новые маркетинговые ходы. Например, собственники бизнес-парка «Невская мануфактура» разместили в СМИ рекламу, где предлагают компенсировать арендаторам затраты на переезд и 50%-ную скидку при заключении договора до Нового года.