Принуждение к гибкости

Собственники еще не готовы указывать в объявлениях сниженные цены, отмечают в консалтинговой компании RRG. Мало кто предлагает скидки открыто, говорит Елена Малиновская из Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (С&W/S&R), однако, например, за 1000 кв. м в Газетном переулке, 17, летом просили $2000 за 1 кв. м, в ноябре – около $1500.

Торг уместен

По информации Александра Осипова из Astera и Руслана Суворова из Praedium Oncor International (POI), «обычная» для осени скидка составляла 15–20%. Но на некоторых объектах средняя ставка уже снизилась на 40% и можно прогнозировать дальнейшее снижение, добавляет Суворов.

Параллельно со снижением ставок уменьшается спрос. По данным POI, объем сделок аренды за октябрь – ноябрь «упал в разы». Тенденция набирает силу и «совокупный объем сделок в 2009 г. составит 50–75% от аналогичного показателя 2008 г.», считают аналитики CB Richard Ellis (CBRE). Впрочем, Илья Шкоп, директор АН «Собственник», ожидает, что с марта 2009 г. начнется оживление спроса: «Не все компании могут себе позволить бесконечно откладывать плановое расширение». Валентин Стобецкий из Knight Frank считает, что спрос начнет восстанавливаться через два-три года.

Пути оптимизации

Снижение цен подталкивает арендаторов к пересмотру уже заключенных контрактов – даже с учетом штрафов снять офис по кризисным ценам получится дешевле. К примеру, IBS отказалась от 36 800 кв. м в Nordstar Tower компании «ДС девелопмент». Пересмотр условий происходит прежде всего крупными арендаторами и в объектах, которые уже построены, но еще не заселены, уточняет Омар Гаджиев из Panorama Estate.

Те, у кого договоры аренды заканчиваются, могут настаивать на пересмотре условий в сторону снижения ставки – теперь у них есть рычаги давления на владельцев, говорит Стобецкий. Компании торгуются, не хотят вносить страховые депозиты, тянут время при анализе новых проектов, добавляет Илья Шкоп. Еще одна из отмеченных Осиповым тенденций – перенос сроков переезда: «Например, ВТБ решил пока не въезжать в «Федерацию» для минимизации издержек».

Переезда же компаний в более дешевые офисы аналитики Knight Frank пока не наблюдают. Но интерес к ним выделяется большинством участников рынка как крепнущая на рынке тенденция.

Не терпят пустоты

Арендодателям приходится быть гибкими ради сохранения cash flow. «В некоторых объектах класса А (например, БЦ «Святогор») значительно снизилась минимальная арендуемая площадь. Изменились и сроки заключения договоров – с 3–5 лет до года. В ряде случаев собственники соглашаются, чтоб арендатор оплачивал меньше депозитарных месяцев, приводит примеры Осипов.

Собственники предпочитают ускорить заключение договора, чем ждать более выгодного клиента, объясняет такую гибкость Суворов. Если здание еще строится – как правило, на заемные деньги, – то отсутствие арендаторов ставит под угрозу проект, говорит Трущенко. Поэтому торг сейчас вполне уместен. Но в половине случаев, по мнению эксперта, договориться не получается из-за амбиций сторон.

По данным Colliers, на конец ноября показатель вакантных площадей в офисных объектах составил около 12% для класса А и 10% для класса В. «К концу года этот показатель может достигнуть 17–20%», – ожидает Блэкман. В некоторых районах, например в «Москва-Сити», уровень вакантных площадей в готовых зданиях класса А с отделкой может достигать 30%, отмечает Малиновская, тогда как в районе Фрунзенской, где исторически мало свободных офисов, он и сейчас около 5%. Кризис обнаружил, что офисов в Москве более чем достаточно, чтобы удовлетворить текущие потребности столичного бизнеса. Увеличилось и предложение площадей в субаренду – за осень на 50–60%, по оценке Осипова. Благодаря этому на рынке появилось немало качественных кабинетов по разумным ценам – это шанс для компаний улучшить свои условия, считает Стобецкий. По информации Малиновской, в «Башне на набережной» субаренда от KPMG предлагалась за $2000 за 1 кв. м – сдали за $1200 за 1 кв. м.

Сдать нельзя продать

В III квартале 2008 г. было продано около 280 000 кв. м и сдано в аренду около 300 000 кв. м офисных помещений классов А и В, по данным Colliers Internatoinal. Сделки продажи идут на весьма агрессивных условиях. «Дисконт к лету – 50%», – отмечает Михаил Минкин из C&W/S&R. На продажу выставляются самые разные объекты, и разброс цен велик – от $2000 до $20 000 за 1 кв. м. «На средние цены покупатели не ориентируются – только на свои потребности», – уточняет эксперт.

«В условиях, когда сделки на рынке недвижимости практически прекратились, а те, что совершаются, заключаются в ситуации острой потребности в финансировании, формальная оценка стоимости активов затруднительна», – комментирует Ольга Архангельская из Ernst & Young.

По информации одного из брокеров, банк «Софрино» продает два особняка в пределах Садового кольца, каждый примерно по 1000 кв. м, по $7000 за 1 кв. м – до кризиса такая недвижимость могла бы уйти по $15 000 за 1 кв. м.

«Ожидания собственников снизились, но покупатели не заключают сделок, так как не знают, где дно, – говорит Стобецкий. – Некоторые объекты класса А предлагаются по $8000–10 000 за 1 кв. м общей площади, а класс B – по $3000–5000 за 1 кв. м».

Покупатели пытаются найти объекты от собственников, кому по тем или иным причинам необходимо продать объект. Поскольку такая недвижимость обычно в залоге у банков, то часто покупают долг с дисконтом, а потом и сам объект со скидкой – получается двойная выгода, рассказывают брокеры.