В марте рынок окажется на дне

В этом году Ростовской области еще удалось выполнить полноценный план по вводу жилья: сдадут на 17,6% больше, чем в 2007 г., – 2 млн кв. м, сообщил заместитель губернатора Юрий Андриади. Но программу на 2009 г. пришлось урезать. По словам замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства области Игоря Далаксакуашвили, задача – сохранить показатель 2008 г., а раньше собирались построить 2,25 млн кв. м.

Строители, когда им стало не хватать оборотных средств, были вынуждены менять ценовую политику. С середины ноября строительная компания «Вант» снизила цены по отдельным объектам до 7%, при 100%-ной оплате скидку в 5% предлагают «Ростовгорстрой» и «ПИК-регион», 10% в рождественские и новогодние праздники – «Снегири», сообщили в компаниях. Еще в октябре квадратный метр в новостройках Ростова стоил 47 509 руб. (см. таблицу), а к 15 декабря цена по данным Ассоциации строителей России упала до 41 566 руб./кв. м.

Цены росли восемь лет: доступная ипотека раскручивала спрос. Гендиректор Macon Realty Group Илья Володько отмечает, что до кризиса у строителей доля заемных средств в общем объеме инвестиций достигала 85–90%, из них 40–45% давали дольщики. Но с конца сентября банки ужесточили условия и для девелоперов, и для населения. В течение октября – ноября ставка по ипотечным кредитам выросла в среднем на 2–5 процентных пунктов до 15–18%, средняя сумма кредита упала на 15–20% до $30 000–40 000, количество заявок снизилось почти втрое, говорит руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Ростове Максим Костюков. Сделки на первичном рынке пошли на убыль уже с сентября, и сейчас их примерно в 2,5 раза меньше, чем в наиболее активном апреле – тогда их совершалось 400–500 в месяц. Примерно 15–16% апрельских сделок – ипотечные, теперь их осталось 1–2%, добавляет Володько.

С наступлением кризиса банки совсем иначе оценивают платежеспособность заемщиков. Прежде совокупный коэффициент PTI (payment to income) на семью в ряде банков составлял 70–80% (при совокупном доходе на семью с одним ребенком 30 000–50 000 руб. в месяц ипотечные платежи составляли 10 000–20 000 руб.), а сейчас он не должен превышать 50%, говорит член совета клуба финансовых директоров Ростова Михаил Акопьян.

В трудном положении оказались банки, которые много кредитовали работников градообразующих предприятий. Например, ссудная задолженность перед Юго-Западным банком Сбербанка сотрудников «Тагаза» (объявил о сокращении 430 человек) составляет около 100 млн руб. Банк в индивидуальном порядке обсуждает с заемщиками отсрочки платежей и увеличение сроков кредита без изменения процентной ставки, сообщил предправления банка Михаил Золотарев.

А вот у риэлторов есть возможность заработать. С декабря через агентство недвижимости (АН) «Дон-МТ» в неделю выставляют на продажу не менее 150 ипотечных квартир, рассказала представитель компании Алина Гулина. В основном это двух-, трехкомнатные квартиры за 3–4 млн руб., добавляет гендиректор АН «Титул» Евгений Сосницкий. «Раньше это были единичные случаи», – говорит он. Квартиры предлагают по цене ниже той, по которой они покупались, можно также переоформить договор на нового покупателя с сохранением докризисных процентных ставок, рассказывает Гулина.

Люди стали понимать, что к концу весны цены упадут в два раза, объясняет ажиотажный сброс жилья гендиректор агентства «Парус» Максим Хмель. Рынок недвижимости Ростова достигнет дна в феврале – марте, к этому времени цены могут упасть еще до 20%, отмечает исполнительный директор АН «Вант» Эдуард Кубарский.