На асфальте: Рынок ушел в неоплачиваемый отпуск
Московский мэр, выступая в конце января по телевидению, «разрешил» падать ценам лишь на элитную столичную недвижимость. Он объяснил это тем, что только она продается значительно выше себестоимости, а значит, может дешеветь. Она и дешевела. Не дожидаясь заявления градоначальника.Внеплановая распродажа. Екатерина Тейн, партнер Knight Frank
По итогам декабря 2008 г. средняя цена 1 кв. м на первичном рынке элитного сегмента составила $21 662. С сентября по декабрь 2008 г. объем сделок снизился на 46% по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. Можно назвать как минимум 10 элитных жилых проектов, которые будут реализованы в 2009 г., среди них – «Дворцовый комплекс», «Арт Хаус» «Имперский дом», «Шоколад» и др. Но кризис отразился в первую очередь на новом строительстве. В первой половине 2008 г. объем заявленного предложения на 2009 и 2010 гг. составил 291 700 и 292 200 кв. м соответственно. В настоящее время прогнозируется, что этот показатель в 2010 г. снизится до 192 200 кв. м, что меньше запланированного на 34%. Сейчас многие девелоперы предоставляют индивидуальную скидку в 15–20% под каждого клиента. На вторичном рынке появляются квартиры со скидками, которые в среднем составляют 20–30%. На продажу выставляются в том числе объекты, которые ранее не планировалось выводить на рынок, например особняки на территории Аптекарского огорода МГУ, пентхаус в Николопесковском переулке с потолками 7,5 м, стоимость которого снизилась на 40% и сейчас составляет $4,5 млн. Сложившаяся ситуация ускорит темпы превращения российского рынка в ориентированный на покупателя – некоторые девелоперы, такие как КРТ, «Капитал Груп», Mirax, заявили проекты с отделкой, что является нормальной практикой для развитых рынков. Это, например, квартиры в «Опера Хаус», в ЖК «Город столиц», «Кутузовская Ривьера». На рынке апартаментов существует практика приглашать ведущих мировых дизайнеров для создания эксклюзивных интерьеров, в частности работа Armani в башне «Федерация».
Жертвенные квартиры
Элитный сегмент традиционно считался островком стабильности на рынке недвижимости. Жилье стоимостью несколько миллионов или даже десятков миллионов долларов не покупают на последние деньги. Подавляющее большинство сделок на этом рынке были инвестиционными – существовал ряд профессиональных игроков, для которых этот бизнес стал основным.
Квартиры покупались на заемные средства – страна еще помнит те времена, когда получить, например, солидный ипотечный кредит было нетрудно. Теперь, вздыхает Наталья Ветлугина, аналитик «Нового города», с рынка ушли все инвестиционные, кредитные и легкие деньги. «До кризиса любые объекты компании могли продаваться за кредитные деньги, сейчас эта налаженная система взяла тайм-аут, – говорит Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости холдинга «Капитал Груп». – В январе у «Капитал Груп» была лишь одна сделка по ипотеке – продана квартира в «Городе яхт». Раньше таких сделок было больше».
Люди в основном отложили покупку недвижимости и ждут, соглашаются опрошенные «Ведомостями» представители десятка агентств, торгующих элитными квартирами. Хронологию кризиса напоминает Алексей Сидоров, замгендиректора «Калинка-риэлти»: «В 2008 г. август был хороший, в сентябре интерес покупателей стал угасать, октябрь стал провальным, в ноябре пошло некоторое оживление, половину декабря люди думали, потом пошли сделки». Но если в удачные годы та же «Калинка-риэлти» закрывала по 10–12 сделок в месяц, то сейчас их число упало – в декабре было «несколько сделок», говорит Сидоров, не называя, однако, их точное количество, в январе, по его словам, были «проекты сделок», некоторые закрылись с прошлого года. По цене от $10 000 до 18 000 за 1 кв. м.
«Типичная» скидка января – 20–30% от сентябрьских цен, признаются риэлторы. Blackwood, например, в декабре продала квартиру, выставленную за $12 млн, на 40% дешевле, рассказала Мария Литинецкая, исполнительный директор компании. «Хотя еще несколькими месяцами раньше и на объекты за безумные цены находились покупатели (правда, с ипотекой)», – вспоминает она. На рынке были случаи, когда продавец шел и на 50%-ный дисконт, признают риэлторы.
Но это скорее «жертвенные продажи», говорит Александр Илюхин, гендиректор АН «Апрель»: «Застройщики продают квартиры в «старых» проектах, чтобы получить средства на поддержку действующих. А так как рынок покупателя ориентирован на колоссальные скидки, то продажи идут по крайней необходимости». Евгений Иванов, директор агентства «Усадьба», объясняет это «спецификой русской ментальности». «Все клиенты-покупатели, имеющие достаточный свободный капитал, начинают спекулировать на ситуации, опуская в цене продавцов в несколько этапов», – говорит он. В первую очередь заметно снизилась стоимость сильно переоцененных объектов.
Средние цены января, по подсчетам Дмитрия Воронкова, замгендиректора «Контакт – Элитная недвижимость», таковы: на Остоженке в новых домах 1 кв. м предлагался от $15 000. «Цены на новостройки фиксируются в долларах, но курс ряд компаний устанавливает ниже курса ЦБ (например, по 23 руб.), тем самым завуалировав скидку. Скорее всего такие компании брали кредиты на строительство в рублях – им есть куда падать. Понятно, что снижать цены морально тяжело – поднимать легче», – рассказывает он.
Среднестатистическую цену 1 кв. м элитной недвижимости определить сейчас невозможно, возражает Надежда Мозгалевская, гендиректор «Финесско»: статистика требует хоть какого-то числа сделок, а они сейчас единичны, да и дисконт, как правило, не афишируется, а выясняется при переговорах. Хотя квартиры, по ее словам, на продажу выставили многие – особенно те, кто приобретал их на кредитные деньги. «Надо смотреть, что предлагается, – предостерегает Ветлугина. – На рынок выброшен в первую очередь неликвид: 2-е этажи в точечной застройке, квартиры с плохими видами, в домах, не соответствующих заявленному классу, – все это предлагается в большом количестве и с большим дисконтом».
Продавцы рассуждают так: «Самое хорошее я придержу и продам потом, а может, и не придется продавать». Те, у кого нет сверхъестественной надобности в деньгах, или выставляют объекты по нереальным в сегодняшней ситуации ценам ($70 000 за 1 кв. м), или снимают их с продажи. Литинецкая говорит, что в конце декабря паника, «когда квартиры хотели сбросить за любые деньги», прекратилась и объекты стоимостью выше $10 млн владельцы просто убрали с рынка. «Рынок ушел в долгий неоплачиваемый отпуск. Владельцы в январе перестали шевелиться, ничего не делают, чтобы заманить клиентов ценами», – добавляет Надежда Кот, управляющий директор «Кирсанова-риэлти».
Нащупали дно
Однако рисковые игроки уже ищут варианты, понимая, что дно близко, отмечают риэлторы. «Качество» инвесторов поменялось: уже нет таких, кто спекулировал на недвижимости, сейчас остались те, кто оптимизирует риски, вытаскивая из основного бизнеса небольшие деньги и вкладывая их в жилье, рассуждает Литинецкая. «Люди начали ощущать возможность купить хорошее жилье с большими скидками – то, что стоило $4 млн, сейчас отдают за $2,5 млн», – говорит она.
Отличие этого кризиса от прошлых весьма значительно: деньги у людей есть – «лежат в кубышках», отмечает Илюхин. «Просто люди сильно волнуются», – объясняет Литинецкая. Но сейчас, по ее словам, можно совершить удачную сделку: например, купить квартиру с дисконтом за доллары, а потом продать ее за рубли, заработав тем самым на курсовой разнице. «Количество звонков от реальных клиентов, т. е. тех, кто готов приехать на просмотр и купить, в январе явно выше, чем в ноябре – декабре 2008 г. Тогда звонили просто «интересующиеся» лица, а не потенциальные покупатели», – добавляет Рогачева.
Сейчас уже не стагнирующий, а падающий рынок, что для брокеров тоже хорошо: любая динамика лучше, чем отсутствие продаж. Тем не менее риэлторы не ожидают, что цены на элитную недвижимость будут падать до осени. «Законы кризиса гласят: богатые становятся богаче, а бедные – беднее», – философствует Иванов. По его мнению, именно рынок элитной недвижимости первым придет в себя. «Весной в недвижимости традиционное оживление, полностью рынок обычно приходит в себя осенью. Я думаю, что с весны до осени цены остановятся», – предполагает Мозгалевская. «Вряд ли квартиры подешевеют сильнее чем на 30% от цен лета 2008 г., – рассуждает Ветлугина. – Больше запаса прочности у продавцов нет. Скидки в 40–50%, которые имели место, – это скорее акт отчаяния или очень сильное давление со стороны покупателя. Ведь основная масса дорогих квартир массово не подешевела».
Дмитрий Воронков кроме готовности продавцов идти на компромисс видит и другие положительные моменты для покупателей: «в свободном доступе» за разумные деньги появились объекты, которые раньше продавались или исключительно по закрытым спискам (какие-нибудь пентхаусы в известных малоквартирных домах на Остоженке), или по сумасшедшим ценам (например, посредственное жилье на Остоженке по $30 000 за 1 кв. м или по-настоящему эксклюзивное там же – по $70 000 за 1 кв. м). «Сейчас люди не хотят платить большие деньги за то, что только позиционируется застройщиком как элитное жилье (хотя, может, таковым не является), а раньше и за таким очередь стояла», – отмечает он.
«Покупателю нужно не столько цену сбивать, сколько найти квартиру с безупречным качеством», – советует Ветлугина. Девелоперы не смогут опустить цену ниже определенной планки – «невозможно признать, что «Феррари» может стоить копейки», – продолжает Воронков. Но определить эту планку сейчас невозможно – разве что погадать на кофейной гуще, иронизирует он. Эксперт надеется, что рынок расставит все по своим местам.
«Вся страна сейчас имеет кэш, поэтому чем цена на недвижимость ниже, тем шире круг потенциальных покупателей. У них теперь появляется отличная возможность проживать в домах высокого класса, о которой раньше они только мечтали, это может их спровоцировать на покупку», – надеется Воронков. «Потребители понимают, что возврат к прежним ценовым коридорам – в недалеком будущем. К весне образуется новая драматургия: девелоперы либо найдут партнеров, либо кредиты, или их выручат «жертвенные» продажи», – прогнозирует Илюхин.
Он понимает, что сейчас совет «приобретать недвижимость в ближайшие месяцы, пока застройщики еще «мягкие» и только ищут выходы из финансового кризиса», может быть не услышан. Но если «сейчас на разделочном столе под названием «недвижимость» лежат цены, то к концу года разделывать будут кошельки» – деньги, лежащие в кубышках, подъест инфляция, уверен он.
Продают готовое
Больше всего пострадал первичный рынок, признают эксперты. Продать что-то, как раньше, по картинке или на этапе котлована у девелопера шансов нет. «Покупатель переключил внимание исключительно на готовое или почти готовое жилье», – уточняет Ирина Рогачева. Поэтому «Капитал Груп», по ее словам, сосредоточилась сейчас на продажах двух элитных объектов: завершенного «Города столиц» в «Москва-Сити» (цены предложения – от $11 000 до $25 000–30 000 за 1 кв. м) и почти достроенного «Имперского дома» (от $20 000 до $25 000 за 1 кв. м). «Мы готовы предоставить беспроцентную рассрочку до 1,5 года. Скидки тоже можем обсуждать индивидуально, – говорит Рогачева. – Но речь не о демпинге, цены мы не рушим. У «Капитал Груп» всегда все цены были «в рынке».
Застройщики отказались от каких-то плановых продаж, говорит Илюхин, и выработали новый план действий: «Сейчас важно строить». Стройкомпании соглашаются на бартерные сделки, рассказывает Воронков: квартиры отдаются за металл или рекламу. «Массового характера такая практика не приобретает, – дипломатична Ирина Рогачева. – Но мы готовы рассматривать с подрядчиками (рекламодателями) вопросы взаиморасчетов по бартеру». Представитель компании «Крост» также рассказал «Ведомостям», что к ним буквально в момент написания статьи обратилось рекламное агентство с предложением: «Они нам [рекламные] щиты – мы им квартиры». Правда, источник в компании утверждает, что «Крост» это предложение отверг.
С 2008 на 2009 г. отсрочили сделки с недвижимостью около 30% россиян, из них 18% – в связи с кризисом. На неопределенный срок отложили покупку 46% тех, кто намеревался купить жилье, из них 25% – из-за кризиса, сообщил «Интерфакс» со ссылкой на ВЦИОМ, который по заказу компании Russian Realty Research провел всероссийский опрос.
По данным ВЦИОМ, подавляющее большинство россиян (89%) не планировали покупку жилья в 2008 г., реже всего намеревались его приобрести жители обеих столиц (5% опрошенных), а в 2 раза чаще – жители других городов с населением более 500 000 человек (10% респондентов). Из тех, кто собирался купить жилую недвижимость (8%), четверть (24%) осуществили планы.