На асфальте: Смотрите, кто пришел!

Можно дополнить: а еще – девелопер, инвестор и заказчик. Несколько месяцев назад «Ведомости» уже отмечали, что государство становится одним из ключевых игроков на рынке жилья. Следует признать, что те оценки были слишком скромными: государство становится доминирующим участником рынка.

Недоосвоили

В 2008 г. в Санкт-Петербурге за счет бюджета было возведено 372 000 кв. м жилья. По планам предполагалось, правда, около 500 000 кв. м, но и с достигнутым результатом город вошел в тройку крупнейших застройщиков. (Официально комитет по строительству и вовсе первый по вводу, потому что строители предпочитают делить объекты между несколькими компаниями, входящими в холдинги.)

В Петербурге – более или менее удачно – реализуется пять основных жилищных программ. На их финансирование в городском бюджете было выделено 5,5 млрд руб. Начиная с прошлого года с помощью государственных субсидий можно было покупать не только квартиры на вторичном рынке, но и жилье в новостройках (при готовности дома не менее 70%).

Данные за год еще не публиковались. Администрация полагала, что жильем обзаведутся более 1500 семей городских очередников (в первом полугодии субсидиями воспользовались 816 семей). «План по молодежи» – 1060 семей (в первом полугодии – 950), 780 бюджетников должны были получить квартиры в новостройках.

Примерно до сентября риэлторы отмечали, что доля сделок с использованием городских пособий постепенно растет. Участники накопили опыт, бюрократические механизмы притерлись. Но затем бюджетные схемы начали буксовать. На растущем рынке главную опасность представлял рост цен: пока покупатель бегал по инстанциям, выправляя нужные бумаги (а это занимает не один месяц), квартиры успевали подорожать, и денег на облюбованное жилье уже не хватало. С наступлением стагнации тормозом стали кредитные ставки. Например, по программе поддержки ипотеки организаторы предполагали, что до 30% суммы профинансирует город, еще треть – сам будущий новосел, а на остальное он возьмет кредит. Когда ставки начали зашкаливать за 20% годовых, ипотечные схемы практически перестали работать.

С коммуналками тоже не получилось. За год власти собирались привлечь к расселению инвесторов, компенсируя им 30% затрат. В 2008 г. планировали расселить 2215 квартир, потратив 1,5 млрд руб. По данным на январь 2009 г., с использованием государственных средств расселено около 200 квартир, в работе еще 600, сколько потрачено – не известно. С этого года город будет компенсировать инвесторам 50% расходов на расселение коммуналок. В Петербурге насчитывается более 113 000 коммунальных квартир.

Совсем невнятно получилось с расселением аварийного жилья. На начало 2008 г. в городе насчитывалось 966 аварийных домов. Покупать для их обитателей квартиры на вторичном рынке администрации показалось слишком накладно – и действительно, массовая скупка недорогих и небольших квартир могла привести к дальнейшему росту цен. Но и со строителями договориться не получилось.

С началом кризиса городские власти заявили, что будут решать две задачи одновременно: поддержат строительный комплекс и помогут тем, кому государство помогать обязано. На приобретение жилья у застройщиков было выделено 12,6 млрд руб.: 11,4 млрд руб. – на покупку жилья в новостройках, 1,2 млрд руб. – на приобретение готовых квартир. Всего собирались купить 4500 квартир, главным образом – для ветеранов Великой Отечественной. Половину средств должен был выделить федеральный бюджет. Однако установленная Минрегионом ценовая планка – 47 300 руб. за «квадрат» – для большинства компаний оказалась неприемлемой. Хотя в декабре ситуация на рынке была крайне тяжелой и застройщики остро нуждались в деньгах, единственным участником конкурса стала компания «Дальпитерстрой», которая предложила городу 438 квартир в Шушарах со сроком ввода в конце 2009 г. Цифра 47 300 вызвала много споров (любой строитель знает ее наизусть не хуже, чем в советские времена – стоимость «маленькой»: 1 руб. 49 коп.). Организаторы конкурса заподозрили строителей в ценовом сговоре, девелоперы уверяют, что продавать жилье ниже себестоимости – значит просто фиксировать убытки и вести проекты к неминуемому краху.

В аргументах руководителей фирм есть резон. Во всяком случае, по России результаты почти такие же: из 43 000 квартир, по данным Минрегиона, купить удалось около 3000. Когда на растущем рынке застройщики приобретали у города землю (право аренды), нагрузка в $400–800 за «квадрат» будущего жилья представлялась нормальной ценой. А есть еще затраты на инженерию, на проектирование...

Смена курса

Затраты городского бюджета на решение жилищных вопросов в 2009 г. предполагались еще более масштабными. Однако из-за кризиса их пришлось корректировать. Адресная инвестиционная программа сократилась на 43 млрд руб. – до суммы в 74 млрд руб. Городские власти решили не начинать часть новых объектов и пересмотреть сроки и сметы по некоторым уже стартовавшим стройкам. Секвестру подверглась смета стадиона на Крестовском острове, строительство зоопарка отложено «на потом», под сокращение подпали программы благоустройства (около 3 млрд руб.) и капитального ремонта (более 600 млн руб.). Городские затраты на социальное строительство уменьшены на 10 млрд руб. – с 24 млрд до 14 млрд руб. Но эта цифра еще может быть пересмотрена. Если и второй конкурс по покупке жилья у застройщиков окажется неудачным, предназначенные для этого 5,7 млрд руб. будут перенацелены на бюджетное строительство.

В начале года в правительстве РФ обсуждалась возможность изменить цены на жилье, приобретаемое в рамках федеральных программ. Глава Минрегионразвития Виталий Басаргин на совещании у премьер-министра предложил повысить ценовую планку на 30%. И повышение должно произойти за счет средств федерального бюджета. Если предложение Минрегиона будет принято, ориентировочная цена для Петербурга составит около 60 000 руб. за 1 кв. м – это резко расширит круг застройщиков, принимающих участие в борьбе за госзаказ.

Однако петербургским чиновникам такое решение не пришлось по душе. «Нигде не прописано, что мы должны покупать квартиры. Лучше потратим деньги на строительство бюджетного жилья», – заявил вице-губернатор Михаил Осеевский. С этой точкой зрения согласен и председатель комитета по строительству Роман Филимонов: «Предложенная Минрегионом мера разумна. Однако у нас нет времени рисковать и организовывать дополнительные конкурсы. Если тендер, назначенный на 20 февраля, не состоится, лучше направить эти средства на городские стройки – получится и быстрее, и дешевле».

По мнению вице-губернатора Александра Вахмистрова, действия власти направлены прежде всего на поддержание платежеспособного спроса: «Первой мерой стало выделение денег на приобретение квартир, чтобы обеспечить сбыт продукции, которая уже полностью или почти готова. Первый конкурс прошел. В феврале будет второй. График оплаты стал более выгодным для строителей. Второе направление поддержки сбыта – городская программа бюджетного строительства. Третий вектор – выкуп у девелоперов подготовленных участков, на которых за счет города пойдет стройка».

В марте должен пройти первый конкурс на право построить жилье за казенный счет, но на собственных частных землях. В нем могут участвовать компании, у которых есть подходящий участок (в собственности или в аренде) и вся градостроительная документация. Победитель сможет заключить договор генерального подряда на строительство дома, которое будет финансироваться за счет казны. Пока речь идет об 1 млрд руб.

Механизм таких сделок пока неясен. Для социальных нужд необходимо строить жилье определенных параметров, а подавляющее большинство согласованных проектов этим требованиям не соответствует. Корректировка проектной документации требует денег и времени. Кроме того, если брать за основу ту же сакральную цифру – 47 300 руб. за «квадрат», получится всего 380 квартир. То есть один 9-этажный дом. Такие объемы строительства социальных проблем, конечно же, не решат.

Кнут и пряник

Бум 2006–2007 гг. вызвал у многих застройщиков эйфорию. Начинать стройку без полного пакета документов и согласований было обычной практикой. Отступление от норм и ограничений, как правило, удавалось согласовать «в рабочем порядке». Да и властям было как-то не с руки публично карать нарушителей, одновременно делая вид, что в 400-метровой газпромовской башне нет ничего особенного.

Но ожесточенные сражения горожан против уплотнительной застройки, серия громких скандалов, связанных со строительством в зеленых зонах и нарушениями высотного регламента, подтолкнули администрацию к наведению порядка в строительстве. Демонстративно велели урезать здание биржи на Васильевском острове; по мере развития кризиса перспективы возведения «кукурузины» (так в народе прозвали проект газпромовского офиса) становились все призрачнее.

Был принят генплан, а в начале 2009 г. – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ, на момент подготовки материала завершалось их обсуждение в городском парламенте). Острая дискуссия разгорелась по поводу списка «городских доминант» – наиболее выдающихся (вверх) проектов.

Специально созданная рабочая группа, в которую вошли специалисты КГИОП, КГА и законодательного собрания, проверила около 300 объектов. С помощью компьютерной модели, разработанной Институтом территориального развития, комиссия проверяла, как будут выглядеть новостройки на фоне исторической панорамы. В результате по 78 адресам предельная высота будет уменьшена. Застройщикам придется корректировать высотные параметры «Измайловской перспективы», комплекса ЛЭК на Петроградском острове, башен у Ладожского вокзала.

По расчетам депутата ЗС Сергея Малкова, общее снижение высоты по всем доминантам составило около 1800 м. Если (условно) стоимость «квадрата» принять за $2000, то получится, что застройщиков в общей сложности «унизили» на $1 млрд – без учета того, что на верхних этажах, как правило, размещаются пентхаусы, которые стоят много дороже обычных квартир.

На момент подготовки статьи оставалась неясной судьба комплекса «Империал» рядом с Новодевичьим монастырем. КГИОП ранее согласовал высоту 75 м, по новым правилам в этой зоне положено не более 33 м; корпуса практически достроены, более того, часть квартир в них продана. Заинтересованные граждане делают ставки, успеет ЛЭК получить нужные согласования до вступления ПЗЗ в силу или нет. Большинство полагают, что стройку все-таки узаконят.

Однако отношения строителей с городскими и федеральными властями приносят не только негативные эмоции.

В конце 2008 г. в рамках комплекса мер по поддержке строительного комплекса было объявлено, что Минобороны будет проводить масштабные покупки жилья для бесквартирных офицеров. Всего предполагается приобрести около 11 000 квартир, на эти цели Минобороны было выделено 21 млрд руб.; в декабре ведомство начало официально запрашивать котировки. По слухам, которые циркулировали в Москве и Петербурге (официальных подтверждений получить не удалось), военные были готовы платить за жилье по рыночным ценам.

По данным на январь, удалось купить всего 1718 квартир. Премьер-министр выразил неудовольствие.

В конце января руководители холдинга «Балтрос» сообщили, что военные приобретают 650 домов в комплексе «Новая Ижора». Первый вице-президента ГК «Балтрос» Олег Еремин сказал: «Наша компания приняла участие в конкурсе на приобретение Министерством обороны жилых домов для государственных нужд. Мы предложили на продажу 350 домов в малоэтажном районе «Новая Ижора» по цене 44 000 руб. за 1 кв. м, т. е. по той же цене, по которой продаем на открытом рынке. Конкурс мы выиграли». Плановый срок передачи домов в «Новой Ижоре» Министерству обороны – конец весны 2009 г.

Домокомплекты изготавливаются ДСК «Славянский», входящим в холдинг (на фото). К концу 2008 г. мощности ДСК за счет ввода новой линии были увеличены с 700 до 2000 комплектов в год.

Минимальное домовладение (дом на 63,5 кв. м на участке в 3 сотки с инженерными коммуникациями) обойдется примерно в 3,2 млн руб. Дуплекс площадью 137 кв. м с мансардой и гаражом стоит около 5,6 млн руб.

Все упирается в деньги

Ключевой вопрос для петербургских застройщиков – финансирование.

По данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости», объем новостроек в текущем предложении – около 5,5 млн кв. м. По сведениям холдинга RВI, на конец года в продаже находилось всего 274 000 кв. м жилья в высокой стадии готовности. Этого запаса может хватить на 2–3 месяца максимум. А новостройки «на стадии забора» граждане покупать совершенно не расположены.

О привлечении банковского финансирования или тем более денег с фондового рынка говорить не приходится – разобраться бы с обслуживанием текущих долгов.

В конце января компания «ЛенСпецСМУ» обратилась к инвесторам с предложением отказаться от исполнения оферты на досрочное погашение CLN в апреле 2009 г. Взамен «ЛенСпецСМУ» предлагает увеличение купонных выплат, перенос срока погашения с 2012 на 2010 г. и квартальные выплаты основной суммы долга. Пятилетние кредитные ноты CLN на $100 млн «ЛенСпецСМУ» разместила в апреле 2007 г. под 9,75% годовых. Параллельно компания объявила тендер на досрочный выкуп этих бумаг по 30–35% от номинала. По мнению аналитиков, у компании достаточно ликвидности для выплат по оферте, но переговоры о реструктуризации задолженности оправданны.

Гендиректор компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков говорит: «Мы вели переговоры с несколькими российскими банками. Они готовы давать деньги, но только на год, с пролонгацией. А нам необходимы средства минимум на три года». Инвестиции в жилой комплекс «Леонтьевский мыс» (56 000 кв. м жилья и 16 000 кв. м коммерческих помещений) составят, по проекту, около $160 млн. Оноков рассчитывает на прямые инвестиции со стороны мальтийских партнеров проекта.

Спокойно себя чувствует и холдинг RBI: он привлекал для крупных проектов не кредиты, а именно инвестиционные средства, создавая совместные предприятия с Merrill Lynch и Deutsche Bank.

Но часть крупных проектов без потока денег от дольщиков, несомненно, будет заморожена. По данным GVA Sawyer, из 9,5 млн кв. м жилья, заявленных к реализации в ближайшие два года, проектные работы остановлены не менее чем по 5 млн кв. м. В СК «Петрополь» полагают, что из-за замораживания строек объем предложения к лету сократится на треть.

В этой ситуации госзаказ – даже небольшой по объему и неудобный по условиям финансирования – становится для строителей спасательным кругом. И у власти появляется возможность сэкономить на решении социальных проблем. Альтернатива нехороша – системный кризис отрасли и десятки тысяч разъяренных дольщиков.