Ориентиры: Кто поможет рынкам?

Согласно данным Росстата в прошлом году в стране появилось 63,8 млн кв. м новостроек (104,5% к показателю 2007 г.). Подводя итоги трех кварталов 2008 г., федеральная статистика давала прогноз по вводу всего лишь 61 млн кв. м. Но буквально за считанные месяцы до нового года нужные рубежи были взяты.

Опрошенные «Ведомостями» девелоперы и аналитики в Ростовской, Самарской, Свердловской, Новосибирской областях, Пермском крае до последнего сомневались, что планы по вводу нового жилья будут выполнены. Правы оказались эксперты Пермского края – в 2008 г. согласно Пермьстату в регионе появилось 836 800 кв. м, губернатор же ставил задачу в 1 млн кв. м. А Самарастат подсчитал, что за январь – ноябрь 2008 г. в регионе в эксплуатации появилось всего 577 400 кв. м. Потом оказалось, что за декабрь строители сдали недостающий объем и дотянули все-таки до годовых 1,3 млн кв. м. Екатеринбург отчитался о рекордном для себя показателе жилищного строительства – по информации мэрии, в 2008 г. здесь появилось 947 000 кв. м новых домов (на 48 000 кв. м больше, чем в 2007 г.). В Ростове-на-Дону в 2008 г. построили больше 1 млн кв. м, но львиная доля (578 200 кв. м) пришлась на индивидуальное строительство – граждане собственными силами решали свои жилищные проблемы. «Индивидуалы» сильно помогли и краснодарскому стройкомплексу – общими усилиями в крае ввели почти 1,2 млн кв. м, сообщила местная администрация.

Статистика на самом деле удивительная. Во всех вышеприведенных регионах многие объекты из-за кризиса были заморожены, а ввод ряда новостроек перенесен на более поздние сроки. Чиновники некоторых городов затруднились рассказать о прогнозируемых объемах ввода в текущем году. Задача-максимум – дотянуть хотя бы до прошлогодних показателей. А, например, план на 2009 г., утвержденный городской думой Екатеринбурга, почти вдвое скромнее предыдущего – 0,5 млн кв. м.

Но даже угроза грядущего квартирного дефицита не стимулирует покупателей. Вопреки привычным мантрам участников рынка, почти повсеместно жилье оказалось не слишком востребованным. Например, в Екатеринбурге, по данным Уральской палаты недвижимости, до октября 2008 г. ежемесячный объем продаж на первичном рынке составлял 900–1000 сделок, в ноябре – декабре их число сократилось до 500. Спрос на пермские новостройки – и так не слишком высокий – с прошлого года упал примерно на треть, признаются местные девелоперы. Из-за отсутствия покупателей агентства недвижимости в Ростове закрывают отделения – риэлторы сейчас выживают за счет продаж на вторичном рынке и заявок на наем квартир, рассказывает гендиректор АН «Титул» Евгений Сосницкий.

Гендиректор екатеринбургской строительной компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев говорит, что не продана большая часть объектов, построенных даже в предыдущие годы, а спрос на квартиры «только падает». Отсутствие спроса (а значит, и денег покупателей-дольщиков) стало настоящим бичом для российских девелоперов. Компании в основном сосредоточились на завершении текущих строек. О судьбе новых проектов либо молчат, либо уклончиво говорят о переносе сроков. «Строительным компаниям сейчас сложно строить даже планы», – говорит исполнительный директор ростовского агентства недвижимости «Вант» Эдуард Кубарский.

Строители почти поголовно испытывают серьезные финансовые проблемы. Например, в Перми, рассказал председатель наблюдательного совета банка «Каури» Евгений Вильховецкий, ни один из банков не кредитует застройщиков. Причины одинаковы практически во всех регионах. Покупатели с деньгами ждут, когда жилье подешевеет до разумных в их понимании пределов, – застройщики пока не готовы массово демпинговать. Покупатели, надеявшиеся на ипотеку, не могут ее получить. В той же Перми, по данным «Перспектива-консалтинга», доля ипотечных покупок в новостройках сократилась с прошлого года в 3–4 раза.

Тактика выживания участников региональных рынков недвижимости также не отличается разнообразием. Сосницкий рассказывает, что застройщики пытаются достать деньги на завершение проектов по-разному: одни сбывают клиентам жилье со скидками и беспроцентными рассрочками, другие продают непрофильные активы и ведут переговоры с банками о кредитовании, «чтобы сработать хотя бы в ноль».

Региональные власти тоже вносят свою лепту – предлагают на выкуп квартир у застройщиков средства, выделенные на эти цели из федерального и местных бюджетов. Только цена 1 кв. м, выставляемая администрациями, компании не устраивает. Как правило, она значительно ниже рыночной. Поэтому соглашаются участвовать в «административных» тендерах лишь те застройщики, которые исчерпали другие возможности. Например, в декабре 2008 г. администрация Перми выкупила у девелоперов 200 квартир по цене 35 100 руб. за 1 кв. м, в то время как на первичном рынке их предлагали в среднем по 51 000 руб. По сообщению пресс-секретаря мэрии Екатеринбурга Константина Пудова, в декабре 2008 г. были выкуплены 104 квартиры у двух застройщиков по цене 35 000 руб. при среднерыночной стоимости 62 000 руб.