Доходное место: Инвестиционный бенефис

О нем будут ностальгически вспоминать старожилы от девелопмента, его – как эталон инвестиционного благополучия – станут использовать в исследованиях аналитики. Пиковые арендные ставки при близкой к 100% загрузке доходных объектов, беспрецедентно высокие темпы ввода по отдельным секторам рынка, крупные клиенты на неприлично дорогие площади, солидные траты девелоперов на броскую архитектуру и прочие милые приметы прошлого остались в 2008 г.

Пожалуй, впервые за историю местного рынка год наступивший не продолжает тенденции минувшего, который в основном прошел под знаком докризисного процветания или на его излете. Тревожная осень не привела к повсеместному снижению арендных расценок. Еще в ноябре в городе начинались масштабные коммерческие стройки, а в декабре открывались респектабельные отели. Обилие пустых витрин на лучших торговых улицах, суперскидки в новых бизнес-центрах, незаполненные складские терминалы класса А, еще недавно бывшие в дефиците, – все это реалии января. На рубеже 2008–2009 гг. рыночная фаза подъема сменилась на противоположную чрезвычайно быстро, минуя плато, и практически в точном соответствии с календарем. Поэтому и некоторые показатели, традиционно приводимые в итоговом обзоре (например, характеризующие долю вакантных площадей и ценовую динамику), в феврале уже отчасти утратили актуальность.

Рекорды напоследок

В 2008 г. офисные девелоперы вышли в Петербурге на рекордную отметку. В эксплуатацию, по оценкам разных консультантов, было сдано от 350 000 до 430 000 кв. м в бизнес-центрах категорий А и В. Новых объектов уровня С в прошлом году не появилось. В результате общий объем качественного офисного предложения увеличился минимум на 50%. Это беспрецедентно высокий показатель для этого сегмента, хотя, как обычно, было введено не более 60% от запланированных к сдаче объектов.

Настоящий прорыв совершен в классе А: на рынке добавилось примерно 150 000 «квадратов» (прирост – в 2,5 раза) – данные Colliers International и Knight Frank. Теперь, по расчетам Colliers International, на деловые комплексы высшей категории приходится уже 28,1% от общего объема качественных площадей (за прошлый год их доля увеличилась на 10%). И пополнение получилось весьма пестрым. Первым БЦ уровня А, построенным с нуля в историческом центре Петербурга, стал Renaissance Plaza на Марата, 69–71 (бывшая площадка фабрики «Северное сияние»). Он вышел на рынок в начале 2008 г. Инвестор – турецкая компания Renaissance Development – вложил в проект около $70 млн. Общая площадь комплекса, состоящего из трех корпусов, с общим двором, под которым расположился паркинг на 170 машин, – 39 000 «квадратов». Полезное пространство – почти 29 000 кв. м.

Сразу несколько зданий, номинированных в высшем классе, появилось на окраинах (тоже местный прецедент). Первенцем деловой зоны рядом с аэропортом «Пулково» стал 8-этажный БЦ «Аэроплаза» от компании «БизнесЛинк Девелопмент» (34 200 кв. м, из них 22 000 кв. м – арендопригодные). На перекрестке Богатырского проспекта и Гаккелевской улицы в Приморском районе завершен 21-этажный «Международный деловой центр РЕСО» – одна из первых офисных высоток города (75 м). Застройщик – ООО «Автохаус, Санкт-Петербург» – входит в холдинг РЕСО.

Комплексы категории В, завершенные в прошлом году, – еще более наглядная иллюстрация децентрализации офисного рынка. Среди крупных периферийных объектов – «Лидер» на пл. Конституции, «Обуховъ-центр» и «Паль Хаус» на пр-те Обуховской Обороны, очередная очередь БЦ «Содружество» на Коломяжском проспекте, «Континент» на ул. Звездной и др.

При этом, по данным компании Maris Properties in association with CBRE, лидерами по объему офисных площадей классов А и В по-прежнему остаются Центральный (22%), Петроградский (16%) и Василеостровский (11%) районы, хотя на четвертую позицию (10% рынка) уже выдвинулся спальный Приморский, а сразу за ним (9% предложения) следует Московский, включающий окрестности аэропорта.

В 2008 г. (за исключением IV квартала, подпортившего общую картину) спрос на офисы укрупнялся на радость девелоперам. Причем многие якоря заключали контракты на стадии строительства. Вот лишь несколько показательных сделок. Весной 2008 г. банк «ВТБ Северо-Запад» подписал договор о покупке офисного блока на 6100 кв. м в МФК «Толстой сквер» на Петроградской стороне, который был завершен в конце года. Это одна из самых крупных операций купли-продажи за историю местного офисного рынка. В рамках контракта, подписанного с инвестором МФК «Толстой сквер» – Санкт-Петербургской инвестиционной компанией, банк получил в собственность 13-этажную офисную башню (практически обособленную), а также места в подземном паркинге. Сумма сделки не разглашается.

Среди арендаторов-рекордсменов – корпорация ЛЭК, занявшая 6100 кв. м в БЦ «Арена Холл» на Петроградской стороне (класс В); компания T-Systems – 3200 кв. м в БЦ «Сенатор» на 18-й линии Васильевского (В+); фирма «585» – 3043 кв. м в БЦ «Выборгская застава» на Б. Сампсониевском проспекте (В); «Росстройинвест» – 2500 «квадратов» в «Сенаторе» на ул. Профессора Попова, 37 (А); компания «Газпроминвестарена» – 1700 кв. м в БЦ «Авеню» на Аптекарской набережной (В+) и др.

По данным Colliers International, в первом полугодии 2008 г. арендные ставки на офисы классов А и В увеличились на 12%, достигнув пиковых значений (за тот же период 2007 г. был зафиксирован рост лишь в пределах 4%). Однако уже в IV квартале долларовые расценки снизились на 15–20%, если сравнивать с показателями III квартала, и опустились на уровень 2006 г. Так, в середине прошлого года средняя ставка для класса А составляла $853 за 1 кв. м в год, а в конце – лишь $647; в секторе В этот показатель уменьшался не так стремительно – с $525 до $447 за 1 кв. м. Рублевые расценки (которыми к концу года оперировало большинство петербургских БЦ), естественно, более стабильны. Но если действующие комплексы, входящие, например, в сети УК «Сенатор» и «Теорема», крайне неохотно шли на дисконты в конце 2008 г., предлагая арендаторам вместо этого урезать занимаемые площади, то «новички» предлагали впечатляющие скидки (например, на 30% от базовой ставки в строящемся БЦ «Атлантик-Сити»). По оценке Knight Frank, объекты в центре города сегодня могут сдаваться вдвое дороже, чем аналогичные на периферии.

По подсчетам Colliers International, средний уровень вакансий в петербургских БЦ, введенных в эксплуатацию в 2008 г., достиг к концу года для объектов класса А 37%, класса В – 29%. Среднерыночные показатели более благополучны – 76% и 90% соответственно, а в центре города они близки к 100%. В целом можно констатировать, что рынок достиг насыщения.

По данным АРИН, к концу года объем замороженных офисных проектов уже достиг 400 000 кв. м. Первыми жертвами кризиса стали периферийные стройки, поэтому вряд ли в 2009 г. децентрализация рынка бизнес-центров будет продолжаться.

Районная рутина

В секторе торговой недвижимости 2008 год не принес прецедентных открытий. Сроки реализации некоторых проектов, которые могли бы претендовать на статус знаковых, к примеру суперрегионального молла «Лето» на Пулковском шоссе, перенесены на 2009 г. Итоги года – 400 000–450 000 кв. м общих площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах (консультанты, как обычно, не могут прийти в единому результату).

По оценке «АйБи Групп», совокупное арендопригодное пространство (GLA) расширилось на 305 000 кв. м. Результат скромнее, чем в 2007 г. (385 000 «квадратов») и тем более в 2006 г. (925 000 кв. м). Правда, не стоит забывать о том, что еще пару лет назад Петербург вышел на 1-е место в России по обеспеченности населения площадями в ТЦ разного формата. На начало 2009 г. специалисты Colliers International оценивали емкость городского рынка профессиональных торговых объектов в 3,7 млн кв. м.

Аналитики «АйБи Групп» зафиксировали в 2008 г. открытие 11 торговых и торгово-развлекательных центров – в общей сложности 369 400 кв. м (GLA – 237 230 кв. м). Самые крупные среди них – «Феличита» в Невском районе от компании «Макромир» (83 000 кв. м), Atlantic City на ул. Савушкина (ООО «Атлантик»), «Атмосфера» на Комендантской площади от холдинга «Адамант». Все это классические комплексы районного масштаба с весьма традиционным набором якорей. Сети гипермаркетов DIY «Максидом», «Оби» и «К-Раута», а также «Лента» (cash & carry) расширились каждая на один объект. Новый бренд – гипермаркет DIY «Зеленая страна». Общая площадь введенных мегабоксов составила 68 400 кв. м (данные «АйБи Групп»).

Среди ярких событий года – начало экспансии знаменитой финской сети Prizma. Ее первый гипермаркет (8350 кв. м) заработал осенью 2008 г. на арендованных площадях в составе одноименного ТК «Призма» в поселке Новое Девяткино под Петербургом (инвестор – холдинг «Адамант»), а дебютный супермаркет открылся несколькими месяцами раньше в ТК «Москва» на пл. А. Невского (собственник тот же).

Конец 2008 г. ознаменовался закрытием первых сетевых магазинов. Не дождавшись хлебного рождественского сезона, с рынка ушли семь торговых точек «Banana Мама», два магазина «Букбери», супермаркеты «Виктория» и «Гроссмарт».

Среди крупных строек, стартовавших в 2008 г., – ТРК Galeria (190 000 кв. м) и торгово-офисный комплекс «Стокманн Невский Центр» (примерно 100 000 кв. м). Обе площадки находятся в самом центре города, у пл. Восстания и Московского вокзала.

Рынок ТЦ оказался более инерционным по сравнению с офисным. К концу прошлого года аналитики Colliers International осторожно констатировали увеличение доли вакансий до 6%. По оценке Maris Properties in association with CBRE, снижение долларовых ставок в IV квартале происходило в пределах 5–15%. Диапазон расценок для торговых галерей в составе ТЦ составил по итогам 2008 г. $550–2750 за 1 кв. в год (данные Knight Frank).

Нескладное время

Прошлый год был очень многообещающим для складского сектора. Девелоперы планировали ввести в эксплуатацию около 1 млн кв. м, что позволило бы вывести крайне узкий рынок современных терминалов в Петербурге на качественно иной уровень. И прогноз по заполняемости этих комплексов в начале 2008 г. был благоприятным. Но в результате по итогам года девелоперы обеспечили ввод немногим более 400 000 кв. м. Впрочем, из-за кризиса и этого, похоже, оказалось много.

Специалисты Knight Frank оценивали емкость городского рынка качественных складов на конец 2008 г. в 1,387 млн кв. м. Итоги прошлого года: прирост на 357 200 кв. м в секторе А и на 79 600 кв. м – в секторе В.

Среди наиболее значимых строек уровня А, финишировавших в 2008 г., – вторая очередь комплекса «МЛП Уткина заводь», первые очереди терминалов Gorigo, «Логопарк «Нева» и AKM Logistics. Последний, кстати, летом 2008 г. стал предметом форвардной сделки. Его приобрел британский фонд Raven Russia Ltd за $216 млн. Общая площадь комплекса, который планируется целиком завершить в I квартале 2011 г., – 195 000 кв. м.

Центр девелоперской активности по-прежнему сосредоточен на юге города – в районе промзоны «Шушары».

По данным Knight Frank, доля вакансий в складах категории А составила на конец года 27,3%, а в объектах уровня В – всего 3,9%. Реальную картину по загрузке новых комплексов отследить, увы, трудно. Разве что по косвенным признакам: например, в январе 2009 г. владельцы AKM Logistics рапортовали о заключении первой сделки. Кондитерская фабрика им. Н. К. Крупской арендовала 6300 кв. м в готовом блоке размером 52 000 кв. м, введенном в конце 2008 г.

При этом декларируемые арендные ставки оставались высокими: $100–140 за 1 кв. м в год (triple net) для складов класса А и $115–135 – для объектов категории В.

Приступ финского радушия

Результаты 2008 г. оказались весьма впечатляющими для отельеров. По данным компании Praktis CB, в эксплуатацию было введено семь гостиниц общей емкостью 1295 номеров (в 2007 г. – всего 872 номера).

По оценке Praktis CB, качественный гостиничный фонд (новые и реконструированные объекты категории «3–5 звезд») составляет в Петербурге 9596 номеров. Среди городских отелей преобладают 3-звездочные (20 объектов, на которые приходится 46% номерного фонда). Больше всего гостиниц сосредоточено в Центральном и Адмиралтейском районах – соответственно 44% и 22%.

Лидером по итогам 2008 г. оказалась финская корпорация SOK Holding (подразделение холдинга S-Group), которая дебютировала в Петербурге сразу с тремя объектами. В январе открылся SPA-отель категории «5 звезд» Holiday Club Sankt-Petersburg на Биржевой линии на 278 номеров, находящийся под управлением SOK Holding. Во II квартале заработала «четверка» Sokos Hotel Olympic Garden в Батайском переулке (на 348 номеров), а в декабре еще одна – Sokos Hotel Vasilievsky на 8-й линии В. О., рассчитанный на 255 номеров. Перед Новым годом также был официально запущен отель «4 звезды» Marriott Courtyard на углу 2-й линии В. О. и наб. Макарова (214 номеров). Здание общей площадью 16 000 кв. м принадлежит ООО «БСК-65».

В конце 2008 г. гостиницы еще не успели прочувствовать кризис. Снижение среднегодовой заполняемости, по оценке Praktis CB, серьезно проявится в 2009 г. При этом не исключено, что отельеры будут до последнего держать цену, жертвуя загрузкой.