Доходное место: Высокие риски высоких классов

Офисные проекты классов А и В резко потеряли привлекательность для девелоперов и инвесторов. Ставки и доходность падают, риски растут. В то же время на рынке появились новые инвесторы, которых привлекает сниженная цена на объекты и которые вполне могут подождать несколько лет до восстановления рынка. А затем сыграть на образовавшемся дефиците площадей.

Все еще доходные

Последние годы офисы классов А и В пользовались высоким спросом, уровень вакантных площадей в бизнес-центрах составлял 3–5% и 5–7% соответственно, а ставки достигали $2000–2500 за 1 кв. м в год. Сейчас привлекательность офисных проектов значительно снизилась.

Доходность падает, сроки окупаемости увеличиваются с 3–5 до 7–12 лет, сетует Кайдо Каарма, гендиректор компании Est-a-Tet. Затраты на реализацию проекта производились еще в докризисный период, а доход приходится оценивать в изменившихся условиях, продолжает Татьяна Чулкова, руководитель отдела продаж и аренды ОАО «Московский бизнес-инкубатор» (технопарк Nagatino I-Land). Летом прошлого года девелопер мог рассчитывать на 30–40% годовых. В настоящее время продавцы ожидают доходность 10–14%, в то время как покупатели – 18–20%, отмечает Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International. Константин Богданов, консультант департамента офисной недвижимости DTZ, считает вероятной цифру 13–14%.

Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество», более оптимистичен в оценках. Доходность (IRR) девелоперов, которые занимаются дальнейшим управлением построенных объектов, снизилась по классу А ориентировочно с 25–30% до 15–20% (при условии 100%-ных собственных средств). По объектам класса В – с 24–26% до 10–15%. «Коррекция в данном сегменте ниже из-за более стабильной ситуации с арендаторами», – уточняет он.

Татьяна Чулкова отмечает, что нынешняя доходность в 13–14% – это маржа при продаже проекта, арендная доходность – 7–8%, что выше европейских показателей – 2–4%.

Какое место пусто бывает

Ажиотаж вокруг качественных площадей стимулировал девелоперов и инвесторов к реализации новых проектов классов А и В+. В результате объем пустующих помещений вырос не только из-за собственно снижения спроса, но и в результате выхода на рынок новых больших объектов. На рынок по результатам IV квартала прошлого года и ожиданиям в I и II квартале 2009 г. выходит около 1,5 млн кв. м, говорит Шарль Будэ, европейский директор, начальник отдела офисной и складской недвижимости Jones Lang LaSalle.

Кризис отменил планы компаний по расширению. Массовые увольнения еще сократили потребность в площадях. В результате спрос на новые помещения оказался практически нулевым. По оценкам «Нового качества», уровень вакантных площадей составляет 20–25% для зданий класса А и 10–15% для класса В. По информации GVA Sawyer, 12,8% – в классе А, 14,6% – в классе В+ и 9,5% – в помещениях уровня В-. Для сравнения: по итогам 2007 г. в этих классах незанятыми оставалось 3–4%. Больше всего пустует помещений в БЦ класса А, предлагаемых под чистовую отделку, добавляет Анна Леденева, старший консультант отдела офисной недвижимости DTZ. У компаний сейчас нет средств на ремонт помещений.

Больше всех пострадал субрынок ММДЦ «Москва-Сити», где, по данным на IV квартал 2008 г., уровень вакантных площадей составил 25% (GVA Sawyer). Меньше всего вакантных кабинетов в ЗАО, СЗАО, ЮЗАО – менее 6%. Проект становится убыточным при наполняемости офиса менее чем на 50%, говорит Татьяна Чулкова. А значит, у девелоперов еще есть запас прочности.

По сравнению с концом 2008 г. арендные ставки снизились на 20–30%. «В процессе переговоров арендаторы могут достичь и более высоких скидок, в некоторых случаях – до 35–40%, что отодвигает нас на уровень ставок 2007 г.», – заключает Леденева.

По итогам 2008 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А, по информации GVA Sawyer, составили $950 за 1 кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов), в классе В+ – $650 за 1 кв. м в год, В- – $500 за 1 кв. м. Площади класса С, по данным ГК «Пересвет-Групп», стоят $250–500 за 1 кв. м в год, а в некоторых помещениях (например, в ЦАО) достигали в конце года уровня $800–850 за 1 кв. м в год.

Наибольший спад наблюдался в сегменте БЦ класса А – 19%, добавляет Гец. Цена аренды класса В снизилась на 15%. Наиболее высокий уровень цен в ЦАО, где средневзвешенные арендные ставки (класс А) на конец 2008 г. составили $1050 за 1 кв. м.

Деньги нынче дороги

Девелоперы, сдавшие или продавшие проект до кризиса, успели зафиксировать прибыль. Действующие БЦ с арендаторами и сейчас стабильно приносят прибыль, пусть и меньшую. Некоторые владельцы, как Enka, отказываются снижать аренду, пытаясь до последнего момента выжать максимум. Остальные собственники стали намного лояльнее. Цены от привязки к евро перешли к привязке к долларам, а зачастую и к рублям. Цена на офисы в большинстве случаев стала включать все: НДС, операционные расходы, коммунальные расходы. На рынке есть демпинговые предложения офисов класса В+ с ценой 12 000–15 000 руб. за 1 кв. м за год, рассказывает Чулкова.

Для многих арендаторов становится выгоднее заплатить штрафные санкции по текущему договору аренды и переехать в новые помещения, предлагаемые по более выгодным условиям, чем продолжать платить по заключенному ранее контракту, объясняет Елена Герасимова, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга компании GVA Sawyer. Понимая это, многие владельцы готовы на существенное дисконтирование в рамках текущих договоров, чтобы не потерять арендаторов.

В худшем положении оказались комплексы, которые вышли на рынок в конце прошлого года или должны выйти в этом. Если год назад на период сдачи БЦ в эксплуатацию на большую часть помещений были подписаны предварительные договоры аренды, то теперь занято в среднем не более трети площадей, говорит Герасимова. Какие-то новые объекты достаточно успешны. Например, БЦ «Двинцев» (срок сдачи объекта в эксплуатацию – I квартал 2009 г.) компании Central Properties, по информации Jones Lang LaSalle, на 70% заполнен арендаторами, «Метрополис» (срок сдачи объекта – IV квартал 2008 г.) – на 80%.

Больше всего пострадал премиум-сегмент, поскольку помещения этого класса снимали инвестиционные группы, банки и т. п. Ставки аренды упали с $1800–2000 до $1000, добавляет Шарль Будэ.

Позитивной стороной кризисной ситуации стало снижение затрат на строительство: например, только стоимость цемента упала на 30–40%. По докризисным ценам себестоимость 1 кв. м составляла от $1200 до $3500, из них около 65% могут составлять платежи за «решение земельного вопроса» и «приобретение девелоперских прав», говорит Герасимова. На землю приходится в среднем 30–50% от общей суммы инвестиций в проект, уточняет Гец.

На данный момент себестоимость снизилась на 10–15%, ожидаемое дальнейшее снижение к концу года может составить до 40%, считает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. По данным «Нового качества», инвестиции в офисные здания класса А (с учетом затрат на земельный участок) снизились примерно с $3000 до $2500 за 1 кв. м, объектов класса В – с $2200 до $1600 за 1 кв. м.

В Центральном округе, по информации Кайдо Каармы, вложения в объект составляют от 80 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м. В районе от ТТК до Садового себестоимость 1 кв. м будет от 50 000 до 75 000 руб. Собственно строительство обходится примерно в 35 000–40 000 руб. за 1 кв. м.

Поскольку снижается стоимость сырья, девелоперы пересматривают существующие договоры с подрядчиками. Правда, это касается только проектов, находящихся на начальной стадии реализации. Даже если объект построен на 50–60%, то основные финансовые затраты уже произведены.

Увы, одновременно с удешевлением строительного сырья дорожают заемные средства. Найти кредитование под 16–18% проблематично. Те банки, которые еще выделяют проектное финансирование, предлагают заем под существенно большие проценты. При привлечении заемных средств за счет эффекта финансового рычага доходность инвестора может быть выше 14–18% при 100%-ном собственном финансировании максимум на 5–6%, уверен Михаил Гец. Поскольку привлечение заемных средств на текущих достаточно жестких условиях (по более высоким ставкам и на более короткие сроки) вряд ли сможет обеспечить больший эффект. На этом негативном для девелоперов фоне даже снижение налога на прибыль с 24% до 20%, вступившее в силу с 1 января текущего года, вряд ли окажет значимое влияние на повышение доходности.

Без учета кредитных затрат средняя стоимость строительства офисов с нуля составляет примерно $2000–2200 за 1 кв. м. Но на эту сумму накладываются еще временной фактор, операционные расходы, затраты на привлечение средств, объясняет Чулкова. В результате при сроке строительства 3–4 года совокупная средняя себестоимость 1 кв. м составляет $3200–3700.

Девелоперы ищут пути оптимизации проектов и затрат. Так, Анзори Хасия, советник президента компании «Открытие-Недвижимость», предлагает изменить проектные решения в сторону снижения класса офисных помещений, сохранив потенциал для повышения класса объектов. Сделать это возможно, если провести косметический ремонт, переоборудовать инженерию объектов. «Пришло время для разработки универсальных проектов», – полагает он.

SVP Group вместо бизнес-парка на Пулковском шоссе решила построить логистический центр, сообщает www.restate.ru. Изначально на 65 га компания намеревалась возвести бизнес-парк стоимостью $1,5 млрд, теперь на этом месте, видимо, появится логистический комплекс стоимостью $350 млн. «Выход на рынок арендуемых площадей в складских комплексах происходит в среднем в 2–2,5 раза быстрее, чем в бизнес-парках», – цитирует старшего консультанта «Knight Frank Санкт-Петербург» Игоря Кокорева сайт restate.ru.

Остатки сладки

Экономика проектов значительно изменилась, и тем не менее многие специалисты рассматривают качественные офисы как объект инвестиций. В настоящее время многие инвестфонды имеют отличный шанс пополнить свои активы качественными объектами с дисконтом 50–60%, темпы роста цен на которые после восстановления рынка будут самыми высокими, отмечает Гец. Кайдо Каарма считает удачным временем для вложений инвестиций в офисы классов А и В период с середины 2009 г. по середину 2010 г.: «Девелоперам нужны финансы для завершения проекта, и они готовы включать в проект инвестора на выгодных условиях для последнего». Инвестиционные группы так и делают.

Фонд Marshall Real Estate Fund выделил на приобретение недвижимости $500 млн, также возможно вливание еще $150 млн от ряда инвесторов. Объекты, которые интересуют фонд, – офисы классов В и В+ преимущественно в пределах Садового кольца, торговые объекты площадью до 20 000 кв. м и склады.

Более перспективными для вложений стали выглядеть объекты класса В – за счет большей ликвидности и более низкой цены, чем в классе А, считает Чулкова. Она не советует инвестировать в офисы класса А: «С течением времени устаревают отделка и инфраструктура, и офисы переходят в более низкий класс. Для офисов класса В такая потеря менее критична».

Михаил Гец советует обратить внимание на компактные объекты рядом с Кремлем: «Небольшие площади в сложившихся деловых районах будут востребованы всегда». И, напротив, проект «Москва-Сити» вызывает большие сомнения. Риски ликвидности объектов в ММДЦ огромны. Кроме раскрученного имени территория не обладает никакими дополнительными преимуществами для арендаторов.

Кайдо Каарма полагает, что доходность офисов в районе ТТК более стабильна, так как сейчас происходит общая миграция в этот недорогой район Москвы. В центре достаточно хорошо себя чувствуют офисы классов В и В+, которые находятся в состоянии «готово к въезду» и могут предложить площади от 150 до 700 кв. м.

Можно рассмотреть объекты, которые построены, но не сданы в аренду, обращает внимание потенциальных инвесторов Каарма. В этом случае возможен дисконт в 40–50%, и такие объекты уже присутствуют на рынке. Далее – дробить площади и сдавать в аренду или продавать. Или взять данный объект в управление, т. е. заключить договор аренды со скидкой 60–70%. Скидка столь велика, поскольку инвестор в данном случае выступает как якорный арендатор и заключает договор на долгосрочную аренду. После этого в помещении можно сделать ремонт за свой счет и сдавать площади в нарезку от 150 до 350 кв. м со скидкой 30–40% от первоначальной стоимости аренды.

Неблестящие перспективы

В первом полугодии 2009 г. ожидаются стагнация арендных ставок и коррекция в сторону понижения в некоторых объектах в пределах 10–15%, считает Герасимова.

Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International, ожидает, что коррекция ставок будет продолжаться как минимум в течение I квартала 2009 г. Стабилизация ожидается только после достижения 30–40%-ного снижения ставок аренды от уровня лета 2008 г.

В течение 2009–2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании); доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20%.

Скрытые возможности

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood

Связанное с кризисом снижение цен – по крайней мере для тех девелоперов, кто отнесется к нему спокойно и трезво, – принесет существенные дивиденды. В первую очередь одновременно со снижением цен снижаются и затраты. Если говорить о стоимости земли, то она снижается опережающими по отношению к ценам на готовые объекты темпами. Если до кризиса спрос на землю в разы превышал спрос на реальные активы, то сейчас мы наблюдаем равно противоположную ситуацию. В итоге рентабельность проектов, вход в которые осуществлен на нисходящей траектории рынка, оказывается выше той, что была бы, не затронь Россию мировой финансовый кризис. Выходя сегодня из проекта с дисконтом, в роли покупателя девелопер выступает в самый подходящий момент – на рынке большой выбор так называемых distressed assets, которые не только обеспечат требуемую рентабельность, но и компенсируют недополученную прибыль (или даже потери) по предыдущему проекту. В качестве примера рассмотрим проект строительства офисного центра класса В+ общей площадью 10 000 кв. м. Инвестор вошел в данный проект, затратив (все в расчете на 1 кв. м), допустим, $17 500, стоимость строительных материалов и работ (СМР) составила $2500 у. е., плюс проектирование и согласования, получение и выполнение техусловий – $500. В докризисных условиях проект можно было реализовать по окончании строительства за $129,8 млн. Таким образом, ожидаемая рентабельность составила бы около 40%. Теперь условия изменились, продать данный проект можно только с дисконтом – по самым оптимистичным оценкам, за $64,21 млн. Рентабельность в этом случае составит 14%. Используя часть вырученных средств, можно войти в новый проект по сниженным ценам (как минимум на 30%, а то и на 50% дешевле), т. е. при реализации аналогичного проекта стоимость входа не превысит $11,14 млн, одновременно происходит аналогичное снижение стоимости СМР. За время реализации проекта ценовой уровень восстановится до докризисного состояния, и инвестор по новому проекту получит рентабельность как минимум 30%, т. е. существенно выше, нежели если бы он предпочел остаться с текущим проектом.