Ориентиры: К вопросу об оценке слухов

Ну хотя бы приблизительно, без третьего знака после запятой и не обязательно в евро? Еще в начале 2008 г. это был детский вопрос для начинающего аналитика-стажера из солидной консалтинговой фирмы. А сегодня матерые профессионалы предпочтут уйти от ответа, ссылаясь на то, что сначала надо измерить у рынка дно. Что подразумевается под этим магическим термином, – тема отдельная.

Признаемся честно, вопрос о рыночной стоимости доходной недвижимости в Петербурге стал риторическим, а рассуждения о ставках капитализации превратились в чистую абстракцию. В самом деле, как можно просчитать потенциальный доход в условиях малопредсказуемых арендных ставок и к чему сравнительный метод оценки в отсутствие сделок?

Несомненно, отдельные компетентные граждане есть, но они предпочитают держать откровение при себе. Остальным приходится действовать на свой страх и риск, пытаясь выработать хотя бы какой-то сценарий поведения при помощи гадания на нефтяных ценах, курсах валют, фондовых индексах и т. д.

Рынка инвестиционных продаж, который формировался в Петербурге в течение последних 2–3 лет, больше нет. Есть так называемые стрессовые сделки, которые предпочитают не афишировать. «Нам, видимо, повезло: мы занимали довольно консервативную позицию и не успели сделать крупных приобретений, – рассказывает Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов фонда Aberdeen Property Investors. – Под управлением нашей компании есть несколько фондов, которые, в принципе, готовы покупать готовые объекты коммерческой недвижимости. Рассматриваются бизнес-центры в Москве и торговые комплексы в Петербурге. До февраля мы никаких решений не принимаем, и, если в 2009 г. совершим по сделке в обеих столицах, я лично буду очень рад».

Осенью 2008 г. шведская компания Ruric AB выставила на продажу три офисных комплекса в центре Петербурга (категорий А и В) с общим арендопригодным пространством 15 000 кв. м и чистым операционным доходом $5,4 млн в год. Обсуждаемая цена оптовой сделки, по неподтвержденным данным, находилась в диапазоне $50–55 млн. Однако предполагаемый покупатель – международный инвестфонд Invesco Real Estate GmbH так и не продвинулся дальше предварительных переговоров. Перед Новым годом расстроилась еще одна сделка Ruric AB, которая считалась практически завершенной. Норвежский фонд E-Star Property AS передумал покупать за $29 млн принадлежащий шведам бизнес-центр «Грифон» (класса В) на ул. Достоевского (полезное пространство – 7000 кв. м). По информации Ruric AB, чистый операционный доход «Грифона» составляет $2,4 млн в год (цифра актуальна на декабрь). Продажа была анонсирована прошлой весной. Однако норвежцы прислали новое ценовое предложение, значительно более скромное и не устроившее хозяев.

Известный в Петербурге предприниматель Василий Сопромадзе, который уже довольно давно продает крохотный БЦ «Строгановский» на Невском проспекте (площадь офисов – около 1200 кв. м), в феврале 2009 г. уценил его с 11,3 млн евро до $8 млн. Принесет ли какие-то результаты эта акция, судить пока рано.

По слухам, встройки с витринами на главных торговых магистралях города сбывают уже вдвое дешевле, чем летом. Но информации о реальных сделках нет, поскольку клиенты с чемоданами наличности (привет из 1990-х) не любят огласки и сами активно пользуются слухами как инструментом маркетинговой политики.

«Рынок сохранился, хотя и пребывает в сжатом состоянии. Пришли новые рискованные игроки, готовые скупить все дешево, но им еще не хватает опыта. Появились люди с рублем, пенсионные фонды нефтяных компаний и т. п. Разговор начинается со ставки капитализации 16%, а желательно – 20%. И это абсолютный стресс для продавцов, которые еще в июле отказывались продавать под 9%», – делится впечатлениями Олег Барков, генеральный директор компании «Knight Frank Санкт-Петербург».

«Коэффициент капитализации не может быть ниже кредитных ставок. Это некоторый ориентир, к которому можно привязаться. То есть сегодня мы говорим примерно о 20%», – комментирует генеральный директор Colliers International St. Petersburg Борис Юшенков.

Президент Becar Realty Group Александр Шарапов констатирует, что инвестфонды действительно ушли с рынка и сделки на суммы более $10 млн даже не просматриваются. «Однако мелкие операции все же происходят. Покупатели, готовые вложить около $1 млн, ориентируются на ставки капитализации 20–25%. Они мало общаются со специалистами и рассуждают примерно так: даже если арендные ставки упадут вдвое, все равно я получу доход в размере 12% годовых, и это меня вполне устраивает, потому что в банке [при размещении денег на депозит] больше не дадут. Пока продавцов, желающих расстаться с объектами на таких условиях, на рынке немного, но по мере приближения очередных выплат по облигационным займам и кредитам их ряды пополнятся».

Кстати, в ноябре Becar приобрела участок в 3200 кв. м с двумя утилитарными офисно-складскими постройками рядом с популярной Выборгской набережной. По неподтвержденной информации, в ходе переговоров, тянувшихся с лета, цена вопроса снизилась примерно вдвое и сумма сделки составила 40 млн руб.

Сама Becar в январе выставила на реализацию промышленный недострой площадью 47 000 кв. м на 3 га земли в Рыбацком (окраина города рядом с КАД). Компания планировала создать здесь бизнес-парк класса В размером 100 000 кв. м. Но теперь проект признан неактуальным. Цена предложения – $200 за 1 кв. м. По расчетам самой фирмы, это в 2,5–3 раза ниже летнего уровня цен.

В непростой ситуации оказались городские власти. С января в Петербурге стартовал целевой выкуп встроенных помещений предприятиями малого и среднего бизнеса. В комитете по управлению городским имуществом уже есть несколько десятков заявок. Объекты, конечно, не первый сорт: расположены не на главных магистралях, среди них немало подвалов и встроек во дворах, но в основном обустроенные и окультуренные арендаторами. По закону продавать их следует почем? Правильно: по рыночной стоимости. Жаль, что обширная база данных, накопленная специалистами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, сегодня малоактуальна. А, пожалуй, единственным достоверным источником информации о конъюнктуре в этом сегменте являются торги фонда имущества, на которых город продает подобные помещения. Несмотря на кризис, в месяц с молотка уходит 2–3 десятка встроек. По данным фонда имущества, в первом полугодии 2008 г. средняя цена приобретаемых лотов составляла около 41 500 руб. за 1 кв. м, во втором – уже 24 200 руб.

Так, из отдельных обрывочных сведений, видимо, и будет формироваться новая картинка рынка.