Технологии рынка: Жить по средствам

Девелоперские структуры активно ищут ресурсы для оптимизации: замораживают проекты, снижают цены, меняют поставщиков и т. д. ФСК «Лидер», как сообщил Владимир Воронин, ее президент, отказалась на этот год от планов по расширению деятельности компании. «Новых площадок мы приобретать не будем. Вместе с тем все строящиеся проекты и бумажные планируем реализовывать», – отметил он. Группа «ЛСР» планирует перевести работу своих производств на односменный график работы, чтобы не оплачивать переработки. Кроме того, ГК отказалась инвестировать в расширение существующих мощностей по производству стройматериалов, добавил Игорь Левит, гендиректор Группы «ЛСР».

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих, эта поговорка приобрела особую актуальность. В условиях глобального финансового кризиса главной задачей для большинства девелоперских компаний стало удержаться на плаву: не разориться, выполнить взятые на себя обязательства. Внедряя антикризисные меры в своих компаниях, одни сокращают объемы работ, другие ищут новые направления деятельности.

Урезать расходы

Серьезные проблемы у застройщиков, работающих и на коммерческих, и на жилых объектах. Коммерческие площади, введенные на рынок в конце 2008 г., не нашли арендаторов. Компании отказались от расширения и новых офисов. Также на увеличении вакантных площадей сказалось сокращение штата многих во компаниях, считает Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC.

Основная проблема рынка жилой недвижимости та же – отсутствие спроса на квартиры. Многие потенциальные покупатели решили взять паузу, надеясь на дальнейшее падение цен, рассказывает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт».

По словам гендиректора холдинга «Капитал Груп» Андрея Нестеренко, замедлились темпы строительства по некоторым объектам начального цикла. «Если раньше мы стремились максимально быстро выйти на продажи, то сейчас придерживаемся установленных ИРД сроков», – говорит он.

Александр Вагин, президент компании «Открытие-Недвижимость», также считает, что хотя бумажные проекты и не приостанавливаются, но будут замедляться, так как «потребуется больше времени для анализа, экспертизы и принятия решений». Строящийся комплекс Vivaldi Plaza в районе «Павелецкой» планируется завершить, в конце декабря 2008 г. была сдана гостиница в рамках этого проекта. Группа «ЛСР» придерживается похожей тактики: строящиеся объекты (МФК «Новый Балчуг» и квартал «Грюнвальд») завершают, но инвестировать в новые проекты начнут только тогда, когда появится платежеспособный спрос в необходимом объеме, уточняет Левит. Пока компания продолжает вести предпроектные и проектные работы.

В «Главстрое» пошли на «ценовой компромисс с покупателем» и в начале года снизили цены на жилье на 10–25%. Это позволило по количеству продаваемых квартир, по данным пресс-службы (на момент сдачи номера), вернуться к уровню августа 2008 г. ГК «ПИК» объявила, что для всех клиентов, решившихся купить квартиру, в день заключения договора курс $1 будет равен 25 руб.

Уменьшить затраты также позволяют передача ряда функций на аутсорсинг и замена поставщиков. Например, в «Открытие-Недвижимости» проанализировали расходы на управление головного офиса компании в Б. Сухаревском переулке и комплекса на «Баррикадной» и заменили управляющую компанию на молодую фирму «Барэкс-1», сэкономив около 30%. Кроме того, после пересмотра расходов на юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение было принято решение передать эти функции на аутсорсинг профессиональной компании. Это позволило, по словам Марины Иммоевой, финансового директора компании, достичь экономии в 25–30% по прямым расходам и исключить косвенные (расходы на консультационные, информационно-справочные системы, обучение персонала и т. д.).

Значительного уменьшения затрат можно добиться, пересмотрев договоры с поставщиками. Цены на многие стройматериалы упали на 20–40%, отмечает Воронин. Например, на арматуру – в 3 раза, на бетон – более чем на 20%. «Вслед за этим уменьшилась и себестоимость строительства», – добавляет он. По словам Иммоевой, за счет переговоров с поставщиками строительных материалов, транспортных, консультационных и прочих услуг, с владельцами помещений по поводу ставок аренды т. д. компания может сэкономить до 20%. «Можно также предложить партнерам по бизнесу присоединиться и выбрать единых поставщиков, которые дают лучшие условия, это позволяет получить скидки более 30%», – продолжает она. Сейчас компании, у которых цены не завышены и конкурентоспособны, получают шанс продвинуться, считает Иммоева.

Второе направление сокращения расходов – оптимизация внутренней структуры. По словам Омара Гаджиева, управляющего партнера компании Panorama Estate, штат сотрудников оставили прежним, но зарплату урезали на 30%, отказались от командировочных и рекламы объектов. Рассматривается переезд компании из дорого офиса в Санкт-Петербурге в пользу помещения в БЦ ниже классом. В «Квартал Эстейт» уменьшили расходы на рекламу: бюджет на размещение модульной рекламы в СМИ был сокращен в 1,5 раза. От корпоративных мероприятий компания отказалась вовсе. В декабре 2008 г. «Квартал» и «Квартал Эстейт» переехали в собственный новый офис, тем самым исключив расходы на аренду помещения, добавляет Лушкин.

В ФСК «Лидер» пошли на сокращение персонала – уволили 10% сотрудников, сохранив «ключевые подразделения и специалистов». На 30% сократили штат управляющей организации в «Главстрое» и для всех отменили перелеты бизнес-классом, корпоративные мероприятия, минимизировали расходы на дополнительное обучение персонала.

В «Конти» предпочли сохранить рабочие места, но уменьшить фонд оплаты труда на 20–30%. Как объяснил Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК «Конти», в последние три года в девелоперских компаниях зарплата росла стремительно, главным образом за счет переманивания хороших специалистов конкурентами. Компании, не желавшие отпускать своих «воспитанников», повышали плату. «В результате на строительном рынке мы имели раздутые зарплаты и, например, руководитель проекта мог получать $7000–12 000 без учета возможных бонусов, – подчеркивает он. – Сейчас зарплаты стали более адекватными».

«Мосстройреконструкция» (подразделение Группы «ЛСР») планирует сократить расходы внутри компании на 20–25%, хотя по каждой отдельной статье бюджеты оптимизированы по-своему, говорит Иван Романов, управляющий компании.

Новые направления

Помимо оптимизации расходов компании активно ищут иные возможности для бизнеса – от ремонтных работ до новых услуг. Так, «Мосстройреконструкция», по словам Ивана Романова, планирует перепрофилировать проекты коммерческой недвижимости в жилье. В частности, объект на Ленинградском шоссе, который изначально проектировался как многофункциональный деловой центр.

Компания «Открытие-Недвижимость» развивает новую услугу по экспертизе инвестиционных проектов. В настоящее время на рынке появилось много проектов, которые выставляются на продажу по минимальным ценам либо отдаются за долги. По словам Марины Иммоевой, экспертиза проектов позволяет потенциальным инвесторам понять перспективы, риски, выявить подводные камни проекта, чтобы принять решение о приобретении. «В среднем на данный момент мы делаем 1–2 экспертизы разной сложности в неделю», – уточняет она.

В компании Panorama Estate кроме девелопмента стали активно развивать консалтинговые услуги. В частности, предложили своим клиентам бесплатное годовое обслуживание всех консалтинговых работ. В компании разделяют опасения тех инвесторов, которые, заказывая консалтинговую работу, задумываются, будут ли полученные результаты актуальны через 2–3 квартала, говорит Гаджиев. Клиенты могут обратиться для «актуализации» работы с учетом новой рыночной ситуации даже после сдачи отчета.

ГК «Домостроитель» предложила клиентам новую услугу – ремонт квартир. В конце прошлого года компания сдала первую очередь ЖК «Юго-Западный» в г. Московском (около 100 000 кв. м) и первую очередь ЖК «Парковый» в Котельниках (60 000 кв. м), на этих объектах компания и планирует предлагать ремонтно-отделочные работы, рассказывает гендиректор ГК «Домостроитель» Алексей Смоленцев.

«Сити – XXI век» разработала три антикризисных сценария на 2009 г. Еще весной прошлого года в компании началась управленческая оптимизация, проводимая международным консультантом IDS Sheer. В результате оргструктура выстраивается не вокруг подразделений, а вокруг проектов компании, работа над которыми является отдельным, самодостаточным бизнес-процессом. «Нам удалось мобилизовать внутренние ресурсы, эффективно их перераспределить и подойти к кризису подготовленными», – отмечает Сергей Лядов, руководитель PR-отдела компании.

Найти деньги и достроить

Самая главная задача для девелоперов – найти финансирование на адекватных условиях. Одни ищут соинвесторов, как MR Group на проект бизнес-центра на Складочной улице, другие рассчитывают на покупателей жилья, третьи – на западных инвесторов и т. д. Как заметил Владимир Воронин, получить кредит под приемлемую для бизнеса ставку в 16–18% годовых в рублях сейчас сложно.

Владимир Воронин считает большой удачей, что на данный момент кредитная нагрузка ФСК «Лидер» невелика, «компания обладает достаточным количеством собственных средств для ведения бизнеса и строительства объектов». По его словам, компания открыла кредитную линию в Банке Москвы в конце 2008 г. на 700 млн руб. и ведет переговоры с несколькими банками, в одном из них – на сумму около 2 млрд руб.

В частности, на эти деньги будет реализовываться проект застройки жилого микрорайона в Геленджике на площади 10 га, по которому в декабре прошлого года была разработана архитектурно-строительная концепция. В компании считают, что по проекту удалось избежать заведомо дорогих в реализации решений за счет оптимизации площадей квартир. Предполагаемая стартовая цена – от 45 000 руб. за 1 кв. м. Но поскольку продажи начнутся не раньше лета, цена может корректироваться. Предполагаемый срок выхода на площадку – лето 2009 г.

ГК «Конти» в конце прошлого года получила согласие одного зарубежного банка, название которого в компании не называют, на открытие кредитной линии для финансирования нового проекта в Санкт-Петербурге – жилого комплекса комфорт-класса площадью 350 000 кв. м. В настоящее время проект находится на стадии проектирования, уточняет Синяев. Пока компания достраивает ЖК «Континенталь» и строит поселок лейнхаусов «Ильинка».

«Квартал Эстейт» рассчитывает на собственные средства закончить возведение трех домов. Реализацию новых проектов компании, видимо, придется отложить до нормализации ситуации на рынке недвижимости, сетует Сергей Лушкин. Группа «ЛСР» также не берет кредиты, если есть опасения, что могут появиться сложности с их возвратом. Для финансирования строек в основном используются средства покупателей, рассказывает Иван Романов. «Главный урок, который мы вынесли из кризиса, – надо жить по средствам», – отмечает он.

Большие перспективы

Кризис – отличный повод подвести итоги и оценить, что следует предпринять, чтобы достичь еще больших результатов, уверен Воронин. «Через год рынок оживет, а кризис – хорошее время подготовиться к рывку, который выведет нашу компанию на новый уровень развития», – заявляет он.

В ожидании прогнозируемой стабилизации и дефицита компании, которые располагают финансовыми ресурсами, планируют расширение. «Сити – XXI век» собирается в 2009–2011 гг. увеличить почти в 2 раза объем строящихся площадей. Проекты будут реализовываться в Москве и области, а также предполагается выход в регионы Центрального федерального округа (общая площадь – 1 млн кв. м). В ближайшие три года, по словам генерального директора Эльвиры Ереминой, «Сити – XXI век» предполагает увеличить долю строительства жилья экономкласса с 60% до 70%, сохранить часть проектов в сегменте бизнес-класса, а также войти в элитный сегмент.

Rodex Group планирует «расширить горизонты строительства», как говорит Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса холдинга. Начато строительство рекреационного центра на Можайском водохранилище «Золотые пески – 2», бизнес-центра на Рублевке, кроме того, холдинг выходит в несколько регионов (Нижний Новгород и Ярославль). В настоящее время компания активно ведет переговоры по приобретению проектов коттеджной застройки в Московской области и регионах присутствия сети Rodex Group (Ленинградская и Самарская области, Пермский край, республики Татарстан и Башкортостан). Рассматриваются различные варианты – от приобретения проектов на начальной стадии вплоть до проектов, реализация которых будет проходить совместно, т. е. холдинг будет вести строительство на участке лендлорда.

«Сейчас хорошее время для приобретения ликвидных объектов недвижимости по более низкой стоимости – дисконт может достигать от 15% до 30% в зависимости от состояния дел у девелопера», – отмечает Теряев. Кроме того, снизилась цена реализации проекта, в том числе строительства. А значит, тот, кто эффективно воспользуется возможностями кризисного периода, сможет хорошо заработать, уверен Александр Вагин.