Точка зрения: Замедляя падение рынка


В середине сентября прошлого года высказывание главы «Онэксима» Михаила Прохорова относительно нерадужных перспектив российских девелоперов вызвало ожидаемое негодование последних, сопровождаемое обвинениями в некомпетентности. Тем не менее рынку не понадобилось и двух месяцев, чтобы осенний прогноз показался даже излишне оптимистичным.

Безусловно, приятно было слушать об островке спокойствия в мировом океане финансовой нестабильности, но, когда раздается звонок очередного собственника торговой недвижимости на Тверской с извечным российским вопросом, иллюзии не могут не рассеяться. Падение стоимости акций девелоперских компаний, тенденция снижения продаж ритейлеров, сокращение планов развития ведущих сетей, ежедневно вспыхивающие битвы за арендную ставку – этот список можно продолжать, однако излишняя драматизация кризисных тем также не идет рынку на пользу.

Общее ожидание дна, которое наблюдается на рынке, неожиданно сыграло на руку большой группе крупных зарубежных компаний, уже присутствующих в России или же искавших выгодный момент для выхода на рынок. Эти игроки обладают собственным капиталом, опытом работы в период кризиса, а главное – они не рассматривают российский рынок как некое поле чудес, что порой остается параноидальной идеей их российских коллег.

Имевшийся ранее доступ российских компаний к кредитному финансированию существенно повышал порог входа и развития для иностранных ритейлеров. В частности, это было связано с тем, что в условиях ограниченного предложения качественных торговых площадей и активно проводимой российскими сетями стратегии развития за счет кредитов арендная ставка разгонялась до предела.

Однако с октября ситуация стала прямо противоположной. Повсеместно начались расторжения арендных договоров, и российские игроки серьезно озаботились не развитием бизнеса, а поисками вариантов его спасения посредством рефинансирования. В планировавшихся к вводу торговых центрах появились случаи расторжения уже согласованных договоров, заметно возрос уровень вакантных площадей, а арендные ставки к концу года в среднем снизились на 30%. Сказалось и прежнее стремление собственников к максимизации доходности, обернувшееся для них ускоренным переходом рычагов управления арендными отношениями в руки арендаторов.

В этой ситуации на фоне оптимизации структур российских сетевых операторов крупные зарубежные сети (Inditex, Stockmann, KFC, McDonald’s и др.), обладая достаточными ресурсами от операционной деятельности, напротив, активно делились со СМИ планами по расширению своего присутствия на российском рынке.

В то же время существенно понизился порог выхода на российский рынок для тех компаний, которые давно присматривались к показателям работы на нем их непосредственных конкурентов. Конкурентная среда в целом стала более разреженной. К консервативным стратегиям развития вынуждены прибегнуть лишь компании, относящиеся к торговле товарами класса премиум и выше, поскольку во время кризиса их обороты драматически снижаются.

Таким образом, те немногие компании, которые не замораживают или активно ищут развития, сейчас могут диктовать собственные условия, выбирая между уже имеющимися многочисленными вариантами и новыми интересными предложениями. Число последних с каждым днем растет пропорционально количеству арендодателей, начинающих реально оценивать складывающуюся ситуацию. В этом смысле вполне логично, что многие клиенты не торопятся с принятием окончательного решения, обоснованно полагая, что рынок может просесть глубже и арендодатель станет еще более сговорчивым.

Немаловажным аргументом в переговорах с арендодателем служит перспектива подписания долгосрочного (от 5 лет) договора аренды с крупным игроком международного ритейла, который является надежным и платежеспособным партнером. Что гарантирует собственнику возможность спокойно пережить кризис и четко представлять свое экономическое положение в среднесрочной перспективе. Как результат, во время проведения непосредственных переговоров между сторонами 30%-ный дисконт является стандартным вариантом, а достаточно часто достигает свыше 50% от изначального предложения арендодателя.

Критерии выбора арендатором помещения не претерпели серьезных изменений, а разброс запрашиваемых зарубежными компаниями площадей и итоговых арендных ставок остается крайне широким – от 150 до 4000 кв. м и от $200 до $3000 за 1 кв. м. В целом же рынок, безусловно, начал смещение в более низкий ценовой сегмент и в будущем году преимущественно останется в нем.

Несмотря на общую тенденцию снижения арендных ставок, лидеры московского рынка торговой недвижимости («Европейский», «Охотный Ряд», «Атриум» и ряд других) сохраняют принципиальное и наиболее важное на данный момент преимущество над остальными: они могут позволить себе не снижать ставки, поскольку продолжают генерировать своим арендаторам высокую посещаемость и соответствующий оборот и имеют валидные листы ожидания.

Среди известных и крупных иностранных компаний, вовлеченных в различные сегменты ритейла и планирующих открыть свои магазины в 2009 г., можно отметить таких игроков, как Uniqlo (торговля одеждой), Hamleys (детские товары), Yoshinoya (общественное питание). Этот список можно продолжать, и весьма вероятно, что он существенно дополнится в течение года. Учитывая значительные ресурсы зарубежных сетевиков и общие настроения, царящие среди арендодателей, кажется интересной идея о том, что ближайшие два года вполне могут быть лучшим временем для развития, особенно принимая во внимание стремительно дешевеющую недвижимость. Ведь именно эта мысль логично вытекает из атмосферы, царящей сейчас в Западной Европе и США: «Так дешево, как сейчас, не было и не будет никогда».