Для себя: Валютные игры

К первой категории относятся зарубежные покупатели жилья в Великобритании, в особенности в Лондоне. Снижение цен наряду с благоприятным обменным курсом позволяет им заключать сделки, которые в пересчете на валюту их страны обходятся на 40–50% ниже, чем, скажем, год назад. Ко второй категории относятся британские покупатели недвижимости за рубежом: одним уже не купить предмет грез – французский домик или латиноамериканскую асьенду, а другим с трудом удается выплачивать взятый в иностранной валюте ипотечный кредит.

Среди счастливчиков – Сэмми Абд Керим, египетский бизнесмен, постоянно проживающий в Каире. Он начал подыскивать квартиру в Лондоне летом 2007 г., обратившись в агентство недвижимости Kay & Co., и вскоре нашел идеальный вариант – квартиру с тремя спальнями на 2-м этаже элитного многоэтажного дома с видом на Гайд-парк. «Я приезжаю сюда 4–5 раз в год и решил, что лучше обзавестись постоянным жильем, где можно остановиться всей семьей», – объясняет он.

Сначала Абд Керим предложил за квартиру 2,1 млн фунтов стерлингов – немного меньше запрашиваемых 2,35 млн фунтов. Но в те времена на лондонском рынке элитного жилья все еще царило оживление, и продавец не принял предложения. «Тогда я решил отказаться от этой покупки и продолжить поиски, – рассказывает Абд Керим. – Но осенью прошлого года продавец снизил цену до 2,1 млн фунтов стерлингов, и мы возобновили переговоры. Теперь я думаю заплатить за квартиру 1,9 млн фунтов стерлингов, что почти на 20% ниже первоначально запрашиваемой цены». Поскольку в 2008 г. египетский фунт вырос по отношению к фунту стерлингов на 26%, Абд Керим сэкономил еще 500 000 фунтов стерлингов.

Он понимает, что в течение ближайших нескольких месяцев стоимость квартиры может снизиться еще больше, но полагает, что сейчас самое удачное время для покупки. «Рынок может упасть еще процентов на 5 – не более, а цены со временем вырастут вновь, – рассуждает Абд Керим. – Я не вижу необходимости выжидать дольше. Даже если рынок упадет еще на 10%, я уже неплохо сэкономил на валютном курсе. Более того, я думаю вложить сэкономленную сумму в покупку еще одной квартиры для сдачи в аренду, чтобы получать дополнительный доход».

Британские риэлторы говорят, что подобный подход встречается все чаще, и надеются, что такие покупатели, как Абд Керим, помогут им активизировать продажи. По их ожиданиям, наибольший интерес будут вызывать районы и зоны лондонского рынка, на которых более всего отразилось сокращение рабочей силы в финансовых и коммерческих кругах Британии, включая Кенсингтон, Ноттинг-Хилл и Холланд-Парк (где, по данным компании Savills, цены за прошлый квартал упали более чем на 11%), с диапазоном цен от 1 млн до 2,5 млн фунтов стерлингов (в рамках которого, по оценкам компании Knight Frank, цены по сравнению с пиковой отметкой упали в среднем на 22%). Они утверждают, что рост интереса наблюдается не только среди покупателей с Ближнего Востока (число которых, по информации Knight Frank, за период с конца 2007 г. по конец прошлого года возросло на 70%), но и среди покупателей из Европы (поскольку в 2008 г. курс евро вырос по отношению к фунту стерлингов на 30%), США (курс доллара вырос примерно на 35%) и Азии (курс иены вырос на 66%).

«Те, кто отказался от идеи покупки жилья в 2007 г., когда цены были абсурдно высокими, теперь вновь рассматривают такую возможность, – сообщает Мартин Бикхит из компании Kay & Co. – Даже самые капризные и взыскательные клиенты теперь серьезно изучают имеющиеся предложения, поскольку понимают, что такой благоприятный момент не продлится вечно. Два года назад на долю иностранных покупателей в общем объеме нашей работы приходилось лишь 20%, а теперь, думаю, где-то 80%».

Подтверждает существование такой тенденции и Камилла Делл из агентства Black Brick. «Наблюдается значительный приток покупателей с Ближнего Востока, из Африки и других стран, где имеет хождение доллар. Они вновь проявляют повышенный интерес к лондонскому рынку, видя здесь благоприятные возможности для инвестирования», – объясняет она.

Джулиан Седгвик из Jones Lang LaSalle отмечает приток клиентов из Юго-Восточной Азии, стремящихся воспользоваться «очевидным конкурентным преимуществом покупки». По его словам, одна очень обеспеченная семья из Сингапура уже выделила свыше 100 млн фунтов стерлингов на скупку элитной жилой и коммерческой недвижимости в Лондоне в течение ближайшего года. Чарли Паркин из компании Aylesford заметил рост интереса к лондонской недвижимости со стороны итальянцев. «В отличие от жителей некоторых других европейских стран итальянцы любят инвестировать в недвижимость, – добавляет он. – Они считают, что это надежнее, чем вложения в ценные бумаги».

Брокер Чарльз Макдауэлл из компании McDowell Properties говорит, что он работает с 3–4 клиентами из Европы, которые сошлись во мнении, что Лондон – подходящее место. Неудивительно, ведь теперь они могут купить здесь недвижимость почти вполовину дешевле, чем 1,5 года назад. Он также работает с двумя американцами, которые «придерживаются аналогичного мнения». Один из них – Джон Уилсон переезжает в Лондон из Лос-Анджелеса, чтобы возглавить финансовую компанию. Он ищет жилье в Челси и Кенсингтоне. «Мы сейчас больше склоняемся к покупке, чем к аренде, но боимся прогадать с ценой, – говорит его жена Мэри Лу. – Мы больше не хотим попасть в ситуацию, как в 1980-х гг. в Калифорнии, когда стоимость жилья упала на 60% и вышла на прежний уровень лишь через 10 лет».

Конечно, большинство зарубежных покупателей рассчитывают на серьезные скидки. Но само их присутствие благоприятно для британских продавцов недвижимости, поскольку оно оживляет стагнирующий рынок и со временем будет подталкивать к активности местных участников. В итоге по мере роста числа сделок выгоду получат и британские покупатели. «Эти капиталовложения могут послужить толчком к выходу из кризиса», – говорит директор по исследованиям компании Savills Йоланде Барнс. Такой прецедент уже имел место в 1993 г., когда после ужасного для фунта стерлингов года покупатели из стран Ближнего Востока, Европы и Америки помогли оживить рухнувший лондонский рынок.

По другую сторону прогрессирующего валютного разрыва находятся британцы, которые владеют летними домиками и участвуют в ипотечном кредитовании за рубежом. Взять, к примеру, директора региональной британской PR-компании Энн Пэрри и ее партнера по бизнесу Эдварда Картера. В 2006 г. они купили квартиру с двумя спальнями на курорте Виламура в португальской провинции Алгарве. Пэрри и Картер заплатили 266 000 евро, а также стоимость отделочных работ, покрыв около 60% расходов за счет ипотечного кредита в португальском банке.

В отличие от ситуации, сложившейся в других странах Европы, цены на недвижимость на этом курорте пока не упали – аналогичные квартиры в последнее время продаются по 330 000 евро. Поэтому Энн Пэрри, которая наезжает в квартиру несколько раз в году, и Эдвард Картер все еще верят в объект своих инвестиций. «Дом расположен в прекрасном месте. Рядом – два лучших пляжа в Европе и семь чемпионских полей для гольфа. А после дальнейшего развития соседних территорий стоимость нашей квартиры повысится», – рассуждает Пэрри. «В перспективе мы ничего не теряем, поскольку квартира оценивается в евро и, если смотреть с точки зрения фунта стерлингов, ее стоимость возросла», – добавляет Картер.

Однако они признают, что колебания курсов валют доставляют им немало проблем. «По ипотеке мы выплачиваем только 3%, но в самом начале курс был 1,45 евро за фунт, а сейчас – 1,06 евро. То есть теперь обслуживание долга обходится нам на 27% дороже», – рассказывает Пэрри. Кроме того, экономический кризис препятствует быстрому поиску арендаторов. «Мы собираемся покрыть оплату наших процентов по ипотеке и текущие платежи за счет аренды, но сейчас нам необходимо проявлять большую активность, чтобы подыскать клиентов», – говорят они.

Им удалось найти несколько отдыхающих из Ирландии и Португалии, которые платят в евро. Однако большинство квартиросъемщиков – британцы, платящие в фунтах стерлингов, которые надо обменивать на евро. По словам Пэрри, чтобы сохранить конкурентоспособность, они устанавливают арендную плату за квартиру ниже, чем требуется для покрытия растущих издержек.

Но пара предпочитает смотреть на ситуацию в долгосрочной перспективе. «Мы не собираемся продавать квартиру, по крайней мере до завершения девелопмента побережья, – поясняет Эдвард Картер. – Думаю, что со временем фунт стерлингов укрепит свои позиции».

Однако, по сообщениям брокерских компаний по обмену валют, таких как Caxton FX и Fair FX, многие британские владельцы недвижимости в странах континентальной Европы менее оптимистичны. Некоторые продают недвижимость, чтобы выиграть на высоком курсе евро, особенно если ее стоимость еще не упала ниже цены покупки. Например, один из клиентов компании Caxton купил дом во Франции в 2002 г., когда 1 британский фунт стоил 1,62 евро, и продал его осенью прошлого года, когда курс был 1,12 евро за 1 фунт стерлингов. Прибыль в фунтах стерлингах составила 140 000, из которых более 100 000 фунтов стерлингов – за счет курсовой разницы.

Это один из плюсов сильного курса евро. Но есть и другой. По словам Джеймса Хикмена из Caxton FX, европейские девелоперы сейчас предлагают «солидные скидки» клиентам, оплачивающим покупку в фунтах стерлингов. «Некоторые девелоперы ввели схему, предусматривающую выплату покупателями небольшого депозита с отсрочкой остальной суммы платежа на срок до пяти лет. В период отсрочки выплачивается только процент по сумме платежа», – рассказывает Хикмен. Джулиан Каннингем из Knight Frank подтверждает, что к подобным стратегиям прибегают все чаще. «Такой подход не нов, но теперь подобное условие является ключевым элементом любой сделки», – отмечает он.

Покупатели, стремящиеся подешевле купить летний дом, пока на европейских рынках царит депрессия, тоже проявляют изобретательность. «Недавно вместо того, чтобы обменивать фунты по неблагоприятному курсу, британские покупатели открыли в испанском банке депозитный счет в фунтах стерлингов, приносящий процентный доход, – рассказывает Барбара Вуд из испанской компании The Property Finders. – Одновременно они получили [ипотечный] кредит в евро. Разница между процентами по счету в фунтах стерлингов и процентом по кредиту составляет примерно 1%. Но они могут подождать, пока стерлинг вернет себе былые позиции, а затем конвертировать средства и выплатить кредит».