Громкие имена: Отельеры станут скромнее

Марк Уинн-Смит, один из ведущих в мире специалистов по гостиничному рынку, чем-то напоминает уверенно выступающего в теленовостях метеоролога. Однако в отличие от последнего он не считает «погоду» на гостиничном рынке диагнозом, а предлагает выходы из кризисных ситуаций. По мнению Уинн-Смита, именно профессионализм и реалистичная оценка ситуации помогут участникам гостиничного рынка преодолеть кризис.

– Как повлиял и повлияет кредитный кризис на глобальный рынок гостиничного бизнеса? Каковы перспективы на 2009–2010 гг.?

– Если до октября 2008 г. спада на гостиничном рынке как такового не наблюдалось, то осенние месяцы стали переломными для сектора. Начался спад, который в большей степени ощутили на себе на родине кредитного кризиса – в США, а также в странах EMEA и Азии. Характер краткосрочных и среднесрочных ожиданий на всех рынках региона EMEA сменился на негативный, и на ближайшие полгода инвесторы делают прогноз на понижение. Спрос на гостиницы уменьшился: так, в октябре этого года спрос был на 15% ниже, чем в октябре 2007 г.

– Это касается всех сегментов или какие-то гостиницы останутся востребованными?

– В большей степени кризис коснется конференц-отелей: у компаний будет меньше средств для участия в мероприятиях, и в бюджетах останутся лишь самые необходимые деловые поездки. В командировки будут ездить меньше. Такая реакция вполне предсказуема: в 2002–2003 гг., когда Европа страдала от спада на гостиничном рынке, были такие же последствия. В гостиничном секторе появятся новые точки роста. Например, мультимиллиардный сегмент лечебного туризма может стать новым мощным источником спроса. По данным последнего исследования Jones Lang LaSalle Hotels «FocusOn Лечебный туризм – дань моде или перспективное направление бизнеса для гостиничных операторов и инвесторов?», сегмент лечебного туризма имеет хороший потенциал стать прибыльной рыночной нишей для гостиничных операторов и инвесторов.

На рынке лечебного туризма сегодня лидирует Азия; самыми популярными направлениями являются Таиланд, Сингапур, Малайзия и Индия. Эти страны создают современную первоклассную инфраструктуру и предлагают услуги высококвалифицированных медицинских специалистов, многие из которых прошли подготовку и обучение за границей. Международных туристов привлекают высокое качество и относительно низкая стоимость предлагаемых лечебных и оздоровительных услуг. Сегодня, когда свое место под солнцем на этом рынке пытаются завоевать страны Восточной Европы, Турция и Дубай, сегмент лечебного туризма находится на пороге будущего стремительного развития.

Что касается Москвы, то, думаю, здесь главным образом кризис может затронуть 5-звездочные гостиницы, зато бюджетные отели будут в большей степени востребованы.

– И все-таки, на ваш взгляд, какие регионы или страны этот кризис затронет в меньшей степени и почему?

– Я думаю, что в меньшей степени кризис затронет страны EMEA. Как я уже говорил, хуже всего дела обстоят в Испании, Великобритании и Голландии. За ними идут такие страны, как Италия и Германия, но они никогда не демонстрировали бурного роста, поэтому и спад будет для них более щадящим. Меньше всего пострадают те страны, в которых в последние годы наблюдался экономический рост, это такие государства, как Россия, Польша. Однако некоторые проекты и здесь могут быть заморожены. Выход состоит в снижении цен на строительство. В целом наиболее уверенные прогнозы на среднесрочную перспективу зафиксированы в отношении рынков Москвы, Парижа, Рима и Лондона. По ожиданиям инвесторов, Москва обладает хорошим потенциалом увеличения доходности в долгосрочной перспективе. За последние годы выросло число приезжающих в Москву туристов, существенно расширилась доля корпоративного туризма, что в сочетании с низкими темпами ввода новых качественных гостиниц способствовало стремительному росту показателя доходности на номер. Особенно сложная ситуация на гостиничном рынке может сложиться в странах с высокой степенью вовлеченности государства. К сожалению, ввиду того что инвестиции в отельный сектор более рискованны, чем в офисную и торговую недвижимость, в ближайшие годы банки будут все реже инвестировать в отельные проекты.

– Как вы уже отметили, кризис снизит количество деловых поездок. Насколько ожидается снижение загрузки отелей для бизнес-туризма?

– В 1992 г., когда имели место террористические атаки, заполняемость отелей снизилась с 78% до 65%. Примерно такие же показатели наблюдаются и сегодня: заполняемость отелей в среднем составляет 65%, а у бюджетных отелей доходит до 75%. Во всяком случае средний сегмент отелей кризис коснулся избирательно. Что касается конференций, то уменьшается не их количество, но масштабы. Становится меньше участников.

– Значит, снижается прибыль компаний-организаторов и, как следствие, некоторые из них могут сменить сферу деятельности? Думаю, что востребованными будут более профессиональные конференции, привлекающие эксклюзивных спикеров.

– Да, думаю, вы правы.

– Возможно ли падение цен на гостиничные номера? В некоторых городах, например в Москве, они все еще остаются заоблачными.

– Должен вас огорчить: отельеры, как правило, не практикуют снижение цен. Они могут пойти на уступки и предложить более насыщенный пакет услуг за те же деньги, за которые раньше предлагался только номер. Например, включить для посетителей бесплатное пользование тренажерным залом, SPA-процедуры со скидкой и др. Будет ли у гостя отеля возможность воспользоваться этими услугами, это уже другой вопрос.

– Будут ли путешественники останавливаться в отелях более низкого класса в целях экономии, изменит ли это структуру спроса и предложения на гостиничном рынке?

– Обеспечивая снижение затрат на строительство, девелоперские компании будут отдавать предпочтение бюджетным проектам, отелям среднего класса. На них они и будут изыскивать средства в первую очередь. Реализация проектов 5-звездочных отелей скорее всего будет отложена на длительный срок, заморожена.

– Правильно ли я вас поняла: девелоперы будут искать более экономичные решения, не гоняясь за престижными архитекторами и новаторскими, оригинальными проектами?

– Да, для строительства отелей будут использовать экономичные технологии. Что касается торжества архитектурной мысли, то кризис – не лучшее время для помпезных проектов.

– В этой связи возможно ли, что период кризиса станет колыбелью для возникновения новых видов отелей? На какие отели может возрасти или уже возрос спрос?

– На мой взгляд, люди будут искать не новые направления, а новые пути реализации уже опробованных. Когда для экспериментов меньше средств, предпочитают делать то, что знают и хорошо умеют.

Вместе с тем действительно получат и уже получают распространение некоторые новые виды и бренды отелей: например, для молодежи и любителей экстремального спорта это Cube hotels в горных районах Швейцарии и Австрии. Их отличает ультрасовременный дизайн. Такие отели непременно оценят лыжники, сноубордисты и просто компанейские люди. И, как я уже говорил, отели категории leisure.

– Как вы относитесь к возрастающей популярности бренда Yotel?

– Я считаю, что владельцы этой сети нашли правильную нишу и предлагают возможно дешевые цены при адекватном сервисе.

– Назовите, пожалуйста, наиболее вероятные регионы и страны роста рынка гостиничной недвижимости.

– Как я уже говорил, европейские города окажутся в различной степени подвержены гостиничному кризису. Например, Париж, будучи центром туризма и деловой столицей, останется на плаву; Венеция и Рим будут ощущать на себе некоторый спад туристической активности, возможно, станет более ярко выраженной сезонность спроса. А такие города, как Прага, где в последние годы было введено достаточно много новых проектов, напротив, будут испытывать трудности с заполняемостью ввиду избытка предложения. Отели в Праге будут конкурировать друг с другом. Очень плохая ситуация сложилась в Ирландии, где в последние годы в рамках реализации национальной программы по развитию туризма было построено достаточно много отелей. Некоторые признаки затоваривания намечаются и на Ближнем Востоке, где в последние несколько лет наблюдался беспрецедентный бум гостиничного сектора. Если говорить об ОАЭ, то здесь в Абу-Даби дела обстоят лучше, чем в Дубае, где предложение уже близко к насыщению. Что касается Москвы, то там относительно высокая загрузка в отелях. Это можно объяснить главным образом тем, что значительная часть объявленных проектов пока так и остается нереализованной.

– Насколько изменилась и меняется структура сделок с гостиничной недвижимостью? Приведите некоторые закономерности.

– Количество реализуемых проектов уменьшилось, и поэтому многие крупнейшие операторы уже не могут продолжать наращивать портфель прежними темпами. Сегодня глобальные операторы предлагают, по сути, идентичные линейки брендов. В силу того что в период кризиса каждый из этих операторов уже не сможет развиваться прежними темпами, их дальнейший рост возможен скорее всего только за счет поглощения одних сетей другими. В лучшей ситуации окажутся так называемые «города-ворота» – центры мирового бизнеса и туризма.

– Изменился ли национальный срез инвесторов в гостиничный бизнес и как?

– В 2008 г. 4 млн из 7 млн сделок с гостиничной недвижимостью были заключены при участии частных инвесторов. Полагаю, что с изменением рыночных условий инвестиции станут более локальными, будут ограничиваться размерами одной страны или региона. Текущая нестабильность экономической ситуации повлияла на активность «инвесторов-строителей», спад которой по региону EMEA составил 7%. Инвестиционные намерения по-прежнему сильны на рынках Западной Европы, а в отношении Великобритании был даже отмечен их рост.

– Какие инвестиции в гостиничный бизнес представляются наиболее перспективными?

– Ответ на этот вопрос зависит от ряда причин. Те, кто ищет гарантированный доход, предпочтут прозрачные проекты. Высокорисковые инвестиции будут практиковать скорее всего профессионалы. Думаю, что через несколько лет те, кто сегодня купил 5-звездочный отель, могут получить прекрасные доходы. Но для того чтобы это произошло, нужно рискнуть уже сегодня.

– Несколько слов о перспективах российского рынка гостиничной недвижимости, особенно в Москве и Санкт-Петербурге.

– Масштабная программа по развитию гостиничного комплекса, не раз анонсированная столичными властями, так и не реализуется в полной мере. Действительно, очень трудно заставить компанию или частное лицо против воли вложить деньги в строительство отелей... Сейчас ситуация усугубляется надвигающимся кризисом, в ближайшие несколько лет девелопмент вряд ли будет происходить. Начинают продаваться доли в проектах, а бумажные проекты, в которых дело не дошло до стройплощадки, будут заморожены. Так что вместо многочисленных новых отелей в ближайший год мы увидим только два – «Ренессанс» на Беговой и гостиницу «Москва». Следовательно, до ликвидации гостиничного дефицита столице еще далеко. В Москву по-прежнему будут ездить, но, возможно, будут экономить на длительности командировок и их частоте.

Прямо противоположная ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге, где за год умудрились ввести в эксплуатацию около 1300 гостиничных номеров. Конечно, такие темпы не могут не сказаться на ценах и загрузке отелей.