Технологии рынка: Жилье с молотка

Как только молоток ударил в третий раз, Броклбэнк и ее партнер Джошуа Гренендийк (обоим слегка за 30) вздохнули с облегчением и радостно обнялись. Они только что стали счастливыми обладателями лота № 30 – своего первого общего дома. Да-да, они приобрели его на аукционе. «Придется вложить в него около 100 000 фунтов стерлингов, – говорит Гренендийк, системный администратор, – но из всех [лотов] он единственный находится в Херн-Хилле».

В Великобритании и США аукционы недвижимости развернулись, как никогда. Все чаще проходят они и в континентальной Европе. Отчасти это связано с ипотечным кризисом, участившимися случаями отчуждения заложенной недвижимости, а также с ростом продаж, обусловленным сложной финансовой ситуацией. Но не только. Угроза длительного экономического спада и широкомасштабное сокращение штатов заставили даже кредитоспособных девелоперов и частных домовладельцев задуматься об участии в аукционах в попытке хоть как-то оживить вялый рынок. В результате на торги, происходящие как вживую, так и в режиме онлайн, выставляется множество самых разнообразных домов по очень низким ценам.

Как сообщает компания Essential Information Group, которая отслеживает информацию об аукционах недвижимости в Великобритании, с III квартала 2007 г. по II квартал 2008 г. на аукционах было продано объектов недвижимости на общую сумму 2,5 млрд фунтов. По сравнению с аналогичным периодом четырехлетней давности рост составил 46%. Аналогичная ситуация наблюдается и в США: по данным National Auctioneers Association (NAA), за период с 2003 по 2007 г. валовая выручка от продаж жилой недвижимости на аукционах, проводящихся вживую, также возросла на 46%. Окончательных статистических данных за 2008 г. пока нет. Однако в ходе недавнего опроса, проведенного NAA, 48% аукционных компаний заявили, что все больше клиентов прибегает к их услугам для продажи своей недвижимости. Даже в Европе, где традиционно не принято продавать дома с аукциона, этот сектор начинает набирать обороты.

Вне зависимости от сложившейся финансовой ситуации продавцы все чаще прибегают к данному способу продаж. «Это обеспечивает быстроту, надежность и прозрачность, – разъясняет Дэвид Мур, сотрудник компании Feather, Smailes & Scales из г. Харрогита на севере Англии. – А это в условиях экономической нестабильности весьма немаловажно».

Сама процедура в разных странах различается. Но есть и много общего. Большинство объектов имеют стартовую цену. Среднее время на продажу лота с молотка составляет около 3 минут. В Великобритании и Европе сделка считается заключенной с последним ударом молотка, а в США – когда продавец принимает предложенную цену. Состоявшиеся покупатели, многие из которых проходят предварительную регистрацию, предоставляют депозитный чек (в Великобритании – на 10% от цены покупки), а затем подписывают меморандум о продаже. Время на окончательное оформление сделки после предоставления юридической информации варьируется от 20 дней в Великобритании до 30–60 дней в США. В Великобритании средняя стоимость комиссии для продавца составляет 2–2,5% от цены покупки плюс маркетинговый сбор (за услуги по организации продажи). Маркетинговый сбор в среднем равен 500 фунтам и подлежит оплате, даже если объект недвижимости продан не был.

Преимущества для покупателей очевидны. «Покупка обходится дешевле и происходит быстрее, чем через агентство недвижимости», – говорит Джошуа Гренендийк. Они с Лин Броклбэнк купили 3-этажный викторианский дом на окраине ленточной застройки в зеленом районе на юге Лондона по базисной цене – 360 000 фунтов. «Такие же дома на соседних улицах продаются примерно за 600 000 фунтов», – отмечает Гренендийк.

Аукционная компания Allsop недавно продала многоэтажный дом на окраине престижного лондонского района Челси за 880 000 фунтов. Площади ранее предназначались для коммунального проживания, поэтому в его переоборудование придется вложить немало средств. Однако цена аналогичных объектов недвижимости здесь может составлять свыше 1 млн фунтов. В аукционном каталоге агентства недвижимости Savills от 8 декабря таунхаус с четырьмя спальнями в середине ленточной застройки рядом со ст. м. Colliers Wood в местечке Митчем (графство Суррей) выставлен на продажу по базисной цене 145 000 фунтов. А ведь всего несколько месяцев назад дома в округе продавались по цене примерно на 100 000 фунтов выше.

Цены на заложенную недвижимость снижены еще больше. В Великобритании изъятые за неуплату дома обычно продаются на аукционе по цене на 10–30% ниже рыночной. Компания Allsop недавно продала котсуолдский домик с тремя спальнями неподалеку от г. Чиппенхэма для компании Halifax за 157 000 фунтов. Базисная цена составляла 135 000 фунтов, однако цена продажи все равно была ниже ценового диапазона, запрашиваемого агентами за аналогичные дома в этом районе (от 180 000 до 350 000 фунтов). Группа компаний EIG сообщила о продаже на аукционе в сентябре 2008 г. новой квартиры в центре г. Лидса за 90 500 фунтов. Это на 62% ниже цены (237 999 фунтов), по которой она была куплена в марте 2006 г. «Старосветские дома, окруженные жимолостью и пропахшие сыростью, стоят дешево. Но новые дома, изъятые за неуплату, стоят еще дешевле», – отмечает Дэвид Мур.

Да и предложение взлетает ракетой. На одном из лондонских аукционов компании Allsop в октябре 2008 г. более 500 из 670 лотов составляли изъятые дома. «Это больше, чем когда-либо было представлено в нашем каталоге, – сообщил Гэри Мерфи, партнер компании. – Такие дома все сложнее продавать иными способами, так как финансовые возможности [владельцев] исчерпаны и жильцы не могут воспользоваться закладной».

Компания British Home Group, проводящая аукционы в Центральной Флориде, получила 200 заявок от продавцов на размещение в ноябрьском аукционном каталоге. Из них в каталог было включено лишь 18 домов на элитных курортах Reunion, Bella Collina и Hammock Beach. «Для нас важны качество и готовность продавца согласиться на минимальную цену», – поясняет Билл Кауи, управляющий директор.

«Реалистичные ожидания по цене продажи часто предполагают ее снижение до 50%, а в создавшейся ситуации – иногда и до 80% по сравнению с ценой, указываемой агентствами», – добавляет он. Иногда на «абсолютных аукционах», которые сейчас приобретают популярность в США, нет даже стартовой цены. «Продавцы все чаще и чаще готовы продавать недвижимость по любой цене», – утверждает Кауи.

Стив Гуд, председатель правления и главный руководитель одной из лидирующих аукционных компаний США – Sheldon Good, также отмечает заметное увеличение количества и ассортимента объектов недвижимости, поступающих на рынок через его компанию и ее конкурентов, включая интернет-сайты, в противовес традиционным риэлторским фирмам. «К нам поступает абсолютно все – от скромных домов до особняков, цена которых ранее составляла 30 млн фунтов, а теперь снижена на треть», – сообщает он. Прежде всего это касается рынков недвижимости Южной Калифорнии, региона Сан-Франциско, Феникса, Майами и Детройта, по которым кризис ударил сильнее всего. Поначалу покупателей было немного, но теперь низкие цены все чаще привлекают охотников за дешевизной. «В качестве трофея можно легко обзавестись домами в престижных пляжно-курортных зонах и теплых регионах Калифорнии и Юго-Восточной Флориды», – сообщает Гуд.

Представители Accelerated Marketing Partners – компании, выставляющей на аукцион группы домов от девелоперов, которые необходимо быстро продать, – говорят, что их бизнес на подъеме. «Спрос растет по экспоненте, по мере того как люди понимают, насколько качественное жилье продается по сниженным ценам, – поясняет ситуацию соучредитель компании Джон Голлинджер. – Рыночный спад приводит к снижению цен после каждой продажи».

Недавно компания выставила на аукцион 33 квартиры класса люкс в калифорнийском Лонг-Бич. Цена продажи одной квартиры площадью 1651 кв. футов (153 кв. м) составила $995 000 при базисной цене $1,5 млн. В Вест-Пальм-Бич (Флорида) кондоминиумы с двумя спальнями, стандартная рыночная цена которых составляет $546 000, были проданы за $240 000. «Такие объекты раньше почти не выставлялись на аукцион», – отмечает Голлинджер.

Шейла Харрисон, агент по коммерческой недвижимости из Великобритании, которая часто приезжает во Флориду, не упустила выгодной возможности. После отчуждения банками объектов из 28 кондоминиумов в Неаполе – ее излюбленном месте отдыха и одном из самых элитных мест США – она решила купить один из них, даже не взглянув. В прошлом марте, когда курс фунта стерлингов по отношению к доллару был очень выгодным, она заплатила за новый дом площадью 1650 кв. футов (153 кв. м) с четырьмя спальнями $204 000. Аналогичные апартаменты недавно продавались по $392 000. Даже если рынок Флориды ожидает длительный спад, она довольна сделкой. «Я буду постоянно приезжать сюда лет пять, а потом продам по той же цене. Меня это вполне устраивает», – поясняет она.

Хорхе Занолетти, ветеран испанского сектора недвижимости с 10-летним стажем, надеется привлечь покупателей, придерживающихся аналогичных взглядов, к рынкам городской и курортной недвижимости своей страны. Речь идет прежде всего о британцах, немцах и русских. Недавно он создал компанию Tulipp, которая устраивает обратные аукционы недвижимости как вживую, так и в режиме онлайн. Обратный аукцион предполагает постепенное снижение стартовой цены продавца до того, как на тот или иной объект не найдется покупателя. «Одна из наших целей – возродить интерес иностранных покупателей к испанскому рынку недвижимости. С этой точки зрения продажа домов с аукциона является оптимальным решением, поскольку для целевых потребителей такая система более привычна, – рассуждает Занолетти. – Мы уже продали квартиры площадью 22 кв. м в центре Мадрида, а также апартаменты класса люкс площадью 400 кв. м в Марбелье». Недавно на обратном аукционе, который проходил вживую, вилла с тремя спальнями в популярном местечке Манилва в Малаге была продана за 396 000 евро. Раньше ее стандартная цена составила бы 565 000 евро.

Покупателям повезло: ожидается, что эта тенденция будет длительной. Некоторым агентам снижение цен видится источником новых возможностей. Но есть и те, кто придерживается более мрачных взглядов. «Вторая волна [отчуждения недвижимости] затронет строителей, у которых нет возможностей рефинансирования, – полагает Стив Гуд. – В течение года-двух проблема лишь усугубится. Пока она еще не сильно ударила по рынку».

Ему вторит Джон Голлинджер: «По сравнению с 2008–2009 гг. 1990-е покажутся нам цветочками. Тогда все происходило относительно упорядоченно».