Обойдемся без офисов

Объем отложенных проектов никто из опрошенных «Ведомостями» экспертов оценить не решился. На примере отдельных крупных компаний можно говорить о 50–70% от заявленного.

Уходят с рынка

Девелоперы в основном отрицают намерения продать активы, но с оговорками. AFI Development рассматривает такую возможность «в случае предложения исключительно выгодных условий», заявила представитель компании Наталия Иванова. «Мы рассматриваем продажу как вариант только для мелких и не приоритетных для нас объектов», – говорит Сергей Калинин, гендиректор KR Properties.

AFI Development держит «на бумажной стадии», по словам Ивановой, МФК на ул. Большой Почтовой, бизнес-парк на Павелецкой набережной, БЦ на Бережковской набережной. KR Properties, по словам Калинина, «временно откладывает следующие очереди комплекса «Красная Роза».

Помимо замораживания строек девелоперы затягивают сроки сдачи. К примеру, «Система-галс» не может назвать дату завершения строительства Leningradsky Towers, говорит Анна Завьялова, представитель компании. Все зависит от результатов переговоров с корпорацией Siemens, которая выступает инвестором строительства одной из башен, утверждает она.

Компании пересматривают портфели. По словам Сергея Рябокобылко из Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R), в нынешней ситуации собственники чувствуют «давление к продаже», а потенциальные покупатели уже активно ведут переговоры. По готовым объектам скидка достигает 50%, говорит Алексей Чертков из ОАО «Московский бизнес-инкубатор», по инвестиционным контрактам – до 70%. Стоимость объектов по таким сделкам обычно не превышает $20 млн, добавляет он.

Среди покупателей – частные фонды, банки, российские сырьевые гиганты, а также государственные и полугосударственные компании (РЖД, «Роснано» и др.). «Наибольший спрос на покупку появился у арендаторов, – говорит Петр Исаев из Capital Group. – Есть возможность поторговаться».

ДЕШЕВО И ПУСТО

По сравнению с августовскими ценами ставки аренды на офисы классов А и В упали в среднем на 20–30%, максимально – до 50%, говорят консультанты «большой четверки». Действующие и в основном заселенные арендаторами бизнес-центры подешевели для новых клиентов «всего» на 10–15%. Цена продажи офисов снизилась по сравнению с январем 2008 г. в среднем на 30%.

Вместе со снижением цен растет уровень вакантных площадей. По данным C&W/S&R, из 9,5 млн кв. м качественных офисов сейчас свободно 1,5 млн, или 16%. В среднем доля пустующих помещений класса А, по данным Blackwood, составляет 15%, класса В – 20%. В худшем положении оказались бизнес-центры, которые были построены недавно или уже вот-вот будут готовы. Например, 50–70% площадей до сих пор вакантно в БЦ «Военторг», «Омега плаза», «Вивальди плаза», отмечает Лада Белайчук из C&W/S&R.

Больше не надо

Спрос сейчас находится на уровне 2004 г., говорит Белайчук. До кризиса в месяц проходило в среднем 80 сделок, сейчас их объем сократился до 10–15. В декабре 2008 г. было сдано/продано 26 000 кв. м. В январе 2009 г. «ушло» 37 000 кв. м офисов (данные C&W/S&R).

Снижение активности компаний, отказ от расширения деятельности провоцируют рост субаренды. По словам Константина Ковалева из Blackwood, ее объем сейчас более 100 000 кв. м (увеличился с сентября 2008 г. в два раза). Объем выставленных в субаренду площадей класса А составляет около 60%, утверждает Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate.

Практически во всех заселенных арендаторами бизнес-центрах есть подобные предложения. В БЦ «Фабрика Станиславского» – субаренда от «Яндекса», в БЦ «Серебряный город» – от Colliers International, Toyota и др. По данным GVA Sawyer и Knight Frank, базовые ставки субаренды совпадают с арендными: например, в Citydel – $850 за 1 кв. м в год, в «Башне на набережной» – $1300, в Nordstar Tower – $800 (все включено).

В основном арендаторы сдают «излишки» по среднерыночным ставкам, но есть предложения и по сниженным: например, рассказал брокер из Praedium Oncor International, в Capital Plaza – по $700 за 1 кв. м. «Сами арендаторы платят больше», – удивляется Динара Лизунова, представитель холдинга Capital Group. По данным Jones Lang LaSalle, помещения с отделкой в этом бизнес-центре перед кризисом сдавались по 1000–1200 евро за 1 кв. м.

В 2008 г. было построено 2,15 млн кв. м офисов (данные C&W/S&R), в этом году аналитики C&W/S&R ожидают ввода 1 млн кв. м, CB Richard Ellis – 1,2 млн кв. м. Но и это много, уверена Белайчук: уже в конце 2007 г. стало ясно, что строится больше, чем нужно рынку. Баланс, по мнению аналитика, наступит не ранее 2012 г., когда уровень вакантных площадей опустится до «приемлемых» 10–12%.

По результатам 2008 г. доля предварительных договоров аренды, по данным DTZ, составила 22% от общего числа сделок (в 2007 г. – 29%). В 2009 г. их доля снизится еще больше, прогнозируют эксперты DTZ.