На асфальте: Обратный отсчет

Но хотя дальнейшее снижение цены квадратного метра неизбежно, жилье в городе вряд ли станет легкодоступным для большинства его обитателей. По данным аналитического центра АН «Савва», в январе 2009 г. валютные цены 1 кв. м в Москве вернулись на год назад, снизившись за месяц на 9% (цены в рублях примерно на столько же выросли). Больше всего подешевело жилье экономкласса в наименее престижных районах – неликвидное и переоцененное. Средняя цена предложения в Москве составила $5441 за 1 кв. м, в рублях – 182 970. По оценке Аналитического консалтингового центра «Миэль», в январе 1 кв. м в среднем предлагался по 194 000 руб. ($5971) на первичном рынке и по 179 400 руб. ($6144) на вторичном.

Но если год назад при тех же ценах можно было рассчитывать на ипотечный кредит и заработок, то сейчас доходы москвичей стремительно тают, а ипотека совсем сошла на нет, особенно в части кредитования строящегося жилья, говорят Валерий Барнинец, гендиректор АН Doki (в недавнем прошлом – руководитель «Агент 002»), и Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Эксперты называют это самым негативным событием минувшего года.

Валютные метания

В «Миэле» отмечают, что с начала года выросли рублевые цены новостроек, хотя долларовые снизились более чем на 11%, а вот вторичка дешевела и в рублях, и в долларах. «В предложении стали фигурировать цены и в долларах, и в рублях, но их изменения не всегда были синхронными и соответствующими текущему курсу доллара», – уточняет Владислав Луцков, генеральный директор АКЦ «Миэль».

Продавцы ухватились за предоставленную возможность удержать цены от падения за счет манипуляций с курсами валют. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», считает: если не учитывать метание цен и курсов вверх-вниз, на рынке вторичной недвижимости региона цены предложения стоят. «В январе выигрывали те, кто приобретал недвижимость, ориентируясь на долларовый эквивалент цен», – полагает Валерий Барнинец.

Статистика от Doki – из самых демократичных: $4661, или 161 039 руб., за 1 кв. м в экономклассе (26 000 объектов в предложении); $7778, или 268 729 руб., – в бизнес-классе (5100 квартир); $14 717, или 508 472 руб., за 1 кв. м элитного жилья (8400 объектов). По данным агентства недвижимости HomeHunter, к середине февраля в среднем 1 кв. м в экономклассе стоил $4350, в сегменте бизнес-класса – $8125, элитного жилья – $15 250.

«Дискаунт давай!»

Кризис вернул на рынок жилья скидки. Уже в конце прошлого года покупатели их требовали, девелоперы и нуждающиеся в деньгах продавцы давали, кто открыто в рамках акций, кто только «в процессе переговоров» шел навстречу клиентам с наличностью. По данным «Инкома», в среднем с сентября до декабря 2008 г. – января 2009 г. число сделок с дисконтом выросло с 27% до 48%.

«Чтобы продать объект на застойном рынке, надо обогнать рынок по снижению на 10–15%. В декабре 2008 г. стандартную московскую квартиру можно было реализовать за месяц-полтора по цене на 25% ниже летней. Что касается долевки, то частному инвестору придется падать на 50% от лета, так как уже в ноябре сами строители предоставляли скидку в 30%», – прикидывает Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник». «Квартиры, на которые собственники дают хорошие дисконты, уходят первыми», – говорит Татьяна Вакуленко, руководитель отдела городской недвижимости HomeHunter.

На сколько «уторговываются» продавцы? «Покупатель может добиться скидки в среднем до 10%, в некоторых случаях – до 30%», – считает Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-Брокеридж». Сейчас застройщики скидывают 15–25%, по словам опрошенных «Ведомостями» компаний. По словам Зиминского, дисконт доходил до 50%, но на худшие по своим потребительским характеристикам квартиры.

Традиционно наибольшие скидки дают продавцы, которым надо срочно продать квартиру, тут дисконты доходят до 50% и более, продолжает Вакуленко. Собственники, которые еще до кризиса планировали продать свое жилье, торгуются более жестко. В среднем, по ее данным, дисконт на квартиры экономкласса оставляет 5–7%, в сегменте бизнес-класса – 15–20%, в элитном сегменте скидывают от 25% до 50%. «Мы продаем две квартиры на Арбате в одном доме, на одном этаже, где стоимость двух аналогичных квартир различается ровно в 2 раза», – рассказывает Вакуленко.

Оживление или конвульсии?

Оживление спроса, так обрадовавшее риэлторов, по словам Луцкова, «привело к росту числа обращений и количества просмотров квартир и незначительному увеличению сделок купли-продажи». Активность покупателей в январе снизилась в 2 раза по сравнению с январем 2008 г. и в 4 раза по сравнению с ноябрем – декабрем, отмечает Алексей Шленов, однако в январе у компании, по его словам, было 85 сделок. Хотя январь – не показатель, активность покупателей была на 70% выше ноябрьского уровня, уверяют в «Инкоме», но количество сделок назвать отказываются.

В агентствах недвижимости ждут все новых покупателей, уверяя, что активность эта вызвана именно тем, что цены стали адекватны спросу, а никак не является последней отчаянной попыткой людей спасти остатки накоплений. Увы, внятных объяснений, чем же будет подпитываться платежеспособный спрос, если даже по прогнозам представителей федеральных властей кризис затянется на 2–3 года со всеми вытекающими отсюда последствиями (безработица, резкое сокращение доходов населения), пока услышать не довелось. Все аргументы сводятся к тому, что людям нужно жилье, а оно в дефиците было, есть и будет из-за неизбежного сокращения объемов вводимого жилья.

Строить на продажу много и дешево невыгодно ни столичным девелоперам, ни столичным властям, и кризис тут вряд ли многое изменит. То есть никакое падение цен не приблизит большинство москвичей к покупке. Впрочем, как обмолвился на пресс-конференции один из депутатов Госдумы, сейчас активно приобретают квартиры чиновники. На этих покупателей в любой кризис можно рассчитывать.

Доля посредников

У риэлторов сейчас тоже тяжелые времена, хотя публично они демонстрируют неиссякаемый оптимизм и веру в перспективы.

Немало агентств недвижимости, в том числе старейших на рынке, закрылось еще в прошлом году. Перешел в «другое состояние» «Бест» – один из лидеров рынка, МИАН «оптимизирует» структуру, предоставив своим агентам выкручиваться самим. «Агент 002» учредители закрыли, потом, после такой «оптимизации бизнес-процессов», вернули на рынок – надолго ли, не известно. Тем не менее Татьяна Вакуленко считает, что риэлторский бизнес будет востребован, поскольку процедура приобретения жилья слишком сложна, а экономические риски участников сделки высоки.

«Уменьшение количества сделок, конечно, отразилось на выручке компаний, что в ближайшем будущем усилит конкуренцию среди оставшихся», – говорит Алексей Шленов, – но это будет способствовать повышению качества риэлторских услуг, появлению дополнительных сервисов, усилению прозрачности процесса обслуживания клиента».

«В следующие несколько месяцев свернут деятельность многие средние и мелкие агентства недвижимости, выживут только те, кто развивает кроме купли-продажи жилья на вторичном и первичном рынке другие направления (например, услуги на рынке найма жилья или зарубежной недвижимости)», – говорит Валерий Барнинец. «Большинство крупных игроков сейчас будут бороться за увеличение количества агентов. Это открывает перспективы увеличения доли компании в будущем», – считает он.

По словам опрошенных риэлторов, размер комиссионных составляет сейчас 2–6% от суммы сделки.