На воздухе: Перегретая земля остывает

Цены на земельные участки на вторичном рынке Подмосковья упали до 50% по сравнению с летом. Сделок практически не происходит.

Стоит или падает?

«Не верьте тем, кто говорит о 15%-ном падении, это лишь номинальная цена, которая прилично снижается при торге», – убеждает Владимир Барашников, руководитель отдела маркетинга и аналитики УК «Финансы и недвижимость». За последние полгода цены на земельные участки на вторичном рынке упали практически в 2 раза, добавляет он.

Остальные опрошенные «Ведомостями» брокеры и девелоперы сдержаннее в оценках. «За последние полгода цены на участки, пригодные для индивидуальной частной застройки, не снижались, и этой тенденции на перспективу не наблюдается», – радуется Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости «Миэль-Брокеридж». Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting, считает, что сделки проходят с дисконтом в среднем 10–20% от заявленной стоимости объекта; для бизнес- и элитсегментов продавец может снизить цену до 35%, для экономкласса – в основном до 15%.

По данным портала Zemer.ru, в настоящее время средняя стоимость сотки в Подмосковье составляет 231 425 руб. В долларовом эквиваленте цены на землю только в течение одного месяца – с декабря по январь – опустились на 11,14%, и сейчас средняя стоимость сотки – $7012 (Zemer.ru).

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», уверен, что доступные прайсовые цены в настоящее время практически не отражают реальной ситуации на земельном рынке: «Судя по прайсам, земля не дешевеет». «Наиболее интересны по-прежнему западные направления. А наиболее существенны дисконты по каширскому и симферопольскому направлениям», – отмечает он.

Брать или не брать

В настоящее время существует серьезный разрыв между ценой предложения рынка и готовностью покупателя платить по этой цене, полагает Щербакова, он колеблется в диапазоне 10–30%.

Сделок на вторичном рынке практически не было с середины октября прошлого года. Продавцы не желали снижать цены, объясняет Илья Терентьев, руководитель земельного портала Zemer.ru. «Некоторые собственники объявили о том, что снимают свои объекты с продажи как минимум до весны и как максимум до полной стабилизации рынков», – замечает он. Но около 30% продавцов в январе согласились снизить стоимость своего участка, продолжает Терентьев. Максимальный дисконт – 15%, в основном предлагают скидки в 5–7%.

На первичном рынке земли похожая ситуация: «количество клиентов существенно снизилось», замечает Алексеева. По итогам IV квартала 2008 г. продажи на загородном рынке вышли на уровень 2003 г. – около 800 домовладений за квартал. Для сравнения: в III квартале сделок было более 3200.

Основное падение цен, по данным УК «Финансы и недвижимость», зафиксировано на расстоянии от 20 км от Москвы. Здесь «цены приближаются к реальным», считает Барашников. Терентьев отмечает наибольшее снижение в зоне до 30 км от МКАД. С ноября по январь больше подешевели участки на Ленинградском шоссе – на 2,84%. По данным Барашникова, больше всего цены снизились на перегретых девелоперами направлениях – минском, новорижском.

По Рублево-Успенскому шоссе, несмотря на неадекватность цены качеству товара, участки по-прежнему дороги. «Покупают не просто землю, покупают возможность с гордостью сказать: «Я живу на Рублевке», – объясняет Барашников.

Земля в Дмитровском районе сейчас продается с дисконтом более 30%, рассказывает Дмитрий Таганов. «Люди, которые покупали участки по $10 000 за сотку, сегодня готовы продать по $6000. Еще полгода назад они просили бы за нее не менее $20 000», – уверен он.

Кто делает объемы

Объем предложения за последние полгода, по информации Максима Лещева, гендиректора компании «Гео Девелопмент», вырос на 10–15%. И по всем предпосылкам может вырасти еще на 40–50%, прогнозирует он.

Объем предложения на земельном рынке подпитывают крупные землевладельцы, которые распродают свои активы. «В сложившихся условиях реализация земельных участков – один из вариантов для девелопера остаться на рынке», – говорит Татьяна Алексеева. «Девелоперы, которые собирались продавать участки с подрядом и в массе своей не имеющие достаточно собственных средств для завершения проектов, начинают распродавать оставшиеся территории как участки без подряда», – добавляет Владимир Барашников.

Предложение участков без подряда на строительство за последние полгода резко выросло и продолжает увеличиваться. По данным Vesco Consulting, в 1,4 раза за три месяца (с сентября – октября 2008 г.); по информации УК «Финансы и недвижимость» – минимум в 2 раза.

Большинство девелоперов в надежде получить наличные средства отказываются от первоначальных планов и легко уступают просьбам потенциальных клиентов, если те заинтересованы в приобретении участков, рассказывает Алексеева. Поэтому на деле доля участков без подряда в предложении в настоящее время приближается к 37%, в то время как еще в сентябре этот показатель достигал 17,3%.

Таганов считает, что вторичный рынок превышает первичный в несколько раз и составляет до 90% всего рынка купли-продажи земли.

На середину февраля 2009 г., по данным Vesco Consulting, в продаже на первичном рынке находится 5238 участков. Большая часть из них расположена на непопулярных второстепенных направлениях, таких как новорязанское, симферопольское, ярославское. Так, предложение только по Новорязанскому шоссе сейчас составляет 21,3% от общего объема выставленных на рынок участков.

Большая часть подобных участков принадлежит компании «Финансы и недвижимость», которая предпочитает реализовывать экономобъекты, вкладывая минимум средств. Это означает минимальный набор инфраструктуры и только необходимые коммуникации (которые зачастую не входят в стоимость контракта). Большинство земельных участков без обязательного подряда предлагаются в так называемой дальней зоне – на расстоянии свыше 50–60 км от МКАД. На сегодняшний день средняя стоимость сотки земли в коттеджных поселках составляет $8157, а площадь участка варьируется в пределах от 16 до 51 сотки.

Объем предложения участков в ближайшей перспективе может упасть на 40%, считает Лещев, если землевладельцы откажутся от продаж активов по невысоким ценам.