Ориентиры: Зло во спасение?
В отзыве на очередную публикацию «Ведомостей» о ситуации на строительном рынке Москвы читатель заметил: «Именно потому, что недвижимость из потребительского товара превратили в инвестиционный, и следуют многие сегодняшние проблемы».
В то же время, по мнению многих даже незаинтересованных лиц, инвестиции в недвижимость – единственный доступный частным лицам способ хоть как-то сохранить те средства, что еще не съел кризис. Риэлторы и девелоперы, которым, как никогда, нужны покупатели, в этом так просто уверены.
Но сейчас частникам-инвесторам на рынке жилья туго, признают его игроки. В агентстве недвижимости Doki считают, что инвестиционных сделок сейчас нет. Покупать новостройки – слишком высок риск увязнуть в недострое, и для продажи плохое время, лучше подождать 3–5 лет. Разве что были вложены кредитные средства – тогда, конечно, надо продавать, рассуждает Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-Брокеридж». Впрочем, по мнению аналитика корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, инвестквартиры на продажу кончились еще в августе-сентябре 2008 г. Зато в «Инкоме» уже заприметили покупателей-инвесторов. «Цены фактически на уровне начала прошлого года, предложений много, продавцы готовы на дополнительные скидки – отличное время для покупателя с деньгами», – уверен Таганов.
Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу МИАН, исследует историю вопроса, доказывая, что «недвижимость остается традиционным способом сохранения денежных средств» (соответствующий релиз распространила пресс-служба компании). В 2006 г. инвестиционными признавались 30–40% от общего числа сделок, в периоды наивысшего покупательского ажиотажа – все 60%. Общий объем инвестиций частных лиц в жилую недвижимость Москвы в 2006 г. оценивается в МИАН в $10 млрд, примерно столько же на эти цели было потрачено и годом ранее.
По данным Александра Крапина, гендиректора информационно-аналитического агентства Rway, доля инвесторов, приобретающих квартиры в новостройках для перепродажи, возросла с 4% в 2001 г. до 33% в середине 2005 г. В конце 2005 – начале 2006 г. эта доля составляла более 50%. За 12 месяцев (со второй половины 2005 г. по первую половину 2006 г.) жилье в столице подорожало на 100%, что, по мнению аналитика, трудно объяснить реализацией отложенного спроса, но легко – увеличением доли спекулятивных сделок.
В 2007 г. доля инвестпокупок сократилась, по данным Кудрявцева, до 5–7% (та же оценка для 2008 г.), а общий объем вложенных средств составил не более $1–2 млрд. Но если квартиру, приобретенную в 2007 г., успели продать на пике спроса и цен в 2008 г., то заработать инвесторы смогли, ведь за первые шесть месяцев рост цен в зависимости от сегмента был от 20% до 30%, подсчитывает он. Если бы не кризис, рост цен за 2008 г. мог бы достигнуть 35–45%, говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». Но даже с учетом кризисного тренда осени 2008 г. доходность московской недвижимости по итогам года составила 27,48%, превысив показатели таких инструментов, как золото (15,27%) и валютные депозиты (в долларах США – 11,79%), ссылается на данные Центра макроэкономических исследований «БДО Юникон» Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью ГК «Дон-Строй».
Кудрявцев признает, что вложения на начальном этапе строительства сейчас рискованны. «Но существенный дисконт, который получают покупатели, особенно в случае оптового выкупа, делает этот сегмент высокодоходным. Разумеется, такой вариант инвестирования сейчас мы рекомендуем только профессиональным корпоративным инвесторам», – уточняет он.
На фоне очнувшегося интереса к вторичному рынку жилья, по мнению гендиректора АН Doki Валерия Барнинца, «рынок новостроек выглядит совершенно удручающе». «Вслед за первой волной снижения продаж, которая захлестнула рынок в октябре – декабре прошлого года, будет следующая, связанная с падением покупательной способности населения из-за инфляции и девальвации рубля», – прогнозирует он.
Самое время для инвесторов, у которых еще останутся свободные деньги? А там, пишет Кудрявцев, «оформится обещанный дефицит предложения» и «вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы».
И история повторится. «Отсутствие налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости дает возможность платежеспособным домохозяйствам и юридическим лицам использовать жилье для проведения спекулятивных операций на рынке и для сохранения своих капиталов, что явно противоречит задаче власти по созданию условий для обеспечения жильем населения страны», – уверен Крапин. Но, как сказал председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум, пока правительство не готово к революционным изменениям в системе налогообложения, так как непонятны способы оценки и взимания налога.