Точка зрения: Убедить регистратора

Государственная регистрация сделок с коммерческой недвижимостью на первый взгляд достаточно простая процедура. На практике же существует масса разнообразных проблем, из-за которых ее могут приостановить или вовсе отказать заявителю. Хотя основания для таких действий часто бывают надуманными.

Вольности трактовки

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспорено которое может быть только в судебном порядке. Она имеет заявительный порядок, поэтому процесс начинается сразу после подачи заявлений сторон по сделке.

Существует определенный законом порядок: прием необходимых документов и их регистрация; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект; внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. После чего выдается свидетельство о государственной регистрации прав. Установленный срок проведения регистрации права – один месяц со дня подачи заявления и документов.

На этапе правовой экспертизы проверяются право- и дееспособность сторон; наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, и т. д.

Полный список документов довольно обширен, можно указать на некоторые основные пункты. Для юрлиц необходимы: договор купли-продажи (по количеству сторон и экземпляр для регистрирующего органа); акт приема-передачи (при наличии); свидетельство о госрегистрации юридического лица; учредительные документы; правоустанавливающие документы на объект и проч. Для физических лиц требуются: паспорт, свидетельство о государственной регистрации права, правоустанавливающие документы на объект, согласие супруги(а) или заявление о ее(его) отсутствии (нотариально заверенное) и проч.

Регистрирующий орган может потребовать дополнительные документы, которые на самом деле не всегда нужны. Порой запрашивают договор о создании акционерного общества. Но поскольку он не является учредительным документом общества (статья 9 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 29.04.2008) «Об акционерных обществах»), соответственно, не должен предоставляться на регистрацию.

Некоторые требования по предоставлению документов приводят к различным толкованиям со стороны регистраторов. Например, одна компания обратилась с заявлением о госрегистрации перехода права собственности от одного юрлица к другому. За несколько дней до окончания процедуры фирме сообщили, что есть основания, препятствующие проведению регистрации. Как выяснилось, проблема оказалась в неверном толковании закона.

Дело в том, что договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ). Некоторые регистраторы толкуют этот пункт таким образом, что договор купли-продажи должен быть составлен в одном экземпляре. Разумеется, это не так. Количество экземпляров должно соответствовать числу сторон по договору купли-продажи плюс один экземпляр для регистрирующего органа. Следовательно, приостановить регистрацию сделки по этому основанию нельзя.

Причины для отказа

Госрегистрация прав приостанавливается, если возникают сомнения в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности документов. В тот же день заявителей обязаны письменно об этом уведомить. Регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение него препятствия не устраняются, заявителям отказывают. Кстати, и сам владелец может подать заявление о приостановке регистрации права на срок не более чем три месяца.

Также регистрация приостанавливается, если нотариально удостоверенный документ требуется направить на подтверждение подлинности нотариусу. Например, в случае согласия второго супруга на отчуждение объекта недвижимого имущества (статья 35 СК РФ) и др. Регистрация приостанавливается, если нет определенных документов при оформлении перехода права на долю в объекте, который находится в праве общей собственности. Если доля продается постороннему лицу, продавец обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. На регистрацию надо представить эти документы с письменными отказами остальных участников долевой собственности от покупки доли. Если документов нет, обязаны приостановить регистрацию.

Разница в оценке объекта также может стать причиной приостановки регистрации. Еще один случай. Компания обратилась с заявлением о регистрации внесения в уставный капитал недвижимости. Рыночная стоимость в соответствии с проведенной оценкой объекта составляла 10 280 000 руб. А согласно акту приема-передачи и акту оценки стоимость объекта недвижимости составила 1 031 000 руб., т. е. оказалась ниже стоимости, определенной оценщиком. Это и стало причиной приостановки регистрации перехода права.

Однако согласно части 3 статьи 34 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «при оплате акций неденежными средствами для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров (наблюдательным советом) общества, не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком». Стоимость объекта недвижимости, определенная в акте оценки, – 1 031 000 руб. – не превышала стоимость, определенную в отчете независимого оценщика. В адрес регистрирующего органа было написано письмо с разъяснением, после чего сделку зарегистрировали.

В других случаях регистратор не имеет права приостановить или отказать в регистрации, даже если выяснилось, что сделка не вполне законна. Например, общество с ограниченной ответственностью совершает крупную одну или несколько сделок по продаже активов компании. Но отсутствует необходимое согласие со стороны уполномоченных органов ООО (общего собрания или совета директоров общества). Регистрирующий орган не может отказать в регистрации перехода права собственности. Это связано с тем, что крупные сделки, совершенные с нарушением требований закона относительно их одобрения, относятся к числу оспоримых сделок. То есть они могут быть признаны недействительными судом по иску общества или его участника (статья 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). И до получения решения суда о признании такой сделки недействительной регистрирующий орган не имеет оснований для отказа.

В регистрации может быть отказано в случае, если: с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. А также по другим основаниям, предусмотренным статьей 20 закона о государственной регистрации.

Так что вопросы государственной регистрации недвижимости не являются бесспорными, что порой порождает проблемы при их реализации.