На асфальте: Кому коллекцию долгов?

Альфа-банк с декабря 2008 г. по середину марта 2009 г. «через приставов продал всего одну квартиру, а по соглашению с заемщиком начиная с января продает по семь квартир ежемесячно – против одной-двух в прошлом году», делится информацией Олег Коган, директор по взысканию просроченной задолженности.

В апреле 2007 г., когда в США уже проявились признаки грядущего ипотечного коллапса, депутат Госдумы Мартин Шаккум на конференции «Ведомостей» по ипотеке назвал кредитование под залог недвижимости «наименее рискованным»: «Ипотечные долги во всем мире считаются очень привлекательными для банков». А российские банкиры в основном были озабочены тем, чтобы «дать понять населению», что ипотека – это «просто, быстро, надежно». Удалось – убедили. Теперь не знают, как убедить платить по долгам.

Широкие ряды

Купить квартиру по ипотеке еще недавно можно было, даже не имея средств для первоначального взноса. Ну или наскребя 5–10% от стоимости нового жилья. Сейчас на балансах банков, по данным Ассоциации строителей России (АСР), скопилось свыше 700 млрд руб., обеспеченных «все более обесцениваемыми и становящимися неликвидными залогами жилой недвижимости». В Москве, по подсчетам Центра стратегических исследований в жилищной сфере, на 1 января 2009 г. насчитывался 16 791 рублевый ипотечный кредит и 5786 валютных на общую сумму 99,1 млрд руб.

Разумеется, не все они проблемные. Вице-президент Центра стратегических исследований в жилищной сфере Дмитрий Андронов полагает, что к концу года просрочка по ипотеке достигнет 3% по рублевым кредитам и 15% по валютным. Если считать поштучно, проблемных кредитов будет около 500 в рублях и около 870 в валюте – всего 1370. Однако, по данным долгового агентства «Пристав», уже к концу I квартала 2009 г. на рынке их было 1500–2000 (200 – у самого «Пристава»). Правда, оговаривается Сергей Шпетер, директор по развитию бизнеса «Пристава», «корректной статистики пока нет».

Опрошенные «Ведомостями» эксперты единодушны – число невозвращенных кредитов будет расти. Платежеспособность населения падает. А созданное в феврале специальное агентство по реструктуризации ипотечных займов (АРИЖК – «дочка» АИЖК) поможет не всем – слишком жесткие у него стандарты (они изложены на сайте www.ahtl.ru). К тому же стабилизационный заем от АРИЖК – это не благотворительность, впоследствии платить все равно придется. Так что теперь забота банкиров – стимулировать (уговорить, заставить) заемщиков платить по долгам. Если самим не удается, зовут на помощь коллекторов или же суд.

Получать взамен денег обесценивающиеся квартиры кредиторам не слишком нравится. Москоммерцбанк, например, не торопится отдавать исполнительные решения в производство приставам, говорит его управляющий директор Татьяна Лозовская. «Одно дело, если заемщик брал $200 000 и купил ликвидную недвижимость на Тверской за $1 млн. Даже продав ее с 50%-ным дисконтом, заемщик погасит долг и еще останется в плюсе. А если был минимальный первоначальный взнос или стоимость квартиры была завышена? На падающем рынке ее вряд ли можно выгодно продать», – рассуждает она. Банк в свое время проводил слишком рискованную кредитную политику, поэтому сейчас в суды [по невозвратам долгов] обращается постоянно, признает Лозовская.

Процедура реализации «по соглашению сторон» выглядит следующим образом: заемщик выписывает генеральную доверенность на банковского специалиста, через риэлторов заказывается оценка квартиры, они же помогают ее продать. По опыту Когана, на это в среднем уходит от трех до четырех недель. Случается, что вырученных денег не хватает для окончательной расплаты с кредитором, и тогда на заемщике «повисает остаток»: по российскому законодательству человек отвечает перед банком не только заложенным имуществом, но и всеми активами. Даже отказавшись от квартиры, он обязан погасить кредит. «Не для печати» банкиры признают, что в особо трудных случаях согласны списать проценты и штрафы, удовлетворившись возвратом основного долга. Если первоначальный взнос за квартиру составлял 30%, этого хватает для погашения всех кредитных рисков.

Риэлторы неохотно комментируют ситуацию с продажей квартир из-под залога. Мотивировка простая: заметного количества таких продаж нет, а банковское сообщество пока не разработало механизмы реализации квартир – у каждого кредитора своя схема. Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования компании «Иком-Недвижимость», говорит, что сделка по продаже заложенной квартиры намного сложнее, чем свободной: «Требуется получить разрешение банка, согласовать схему, условия продажи и цену квартиры, порядок и способ выплаты оставшейся суммы долга». По его словам, за время продажи заложенной квартиры рыночные цены на недвижимость «могут еще опуститься и заемщик окажется в еще более неблагоприятной ситуации».

Понятно, что подобные объекты продаются с дисконтом, который тем больше, чем меньше терпения у банка. Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка, говорит, что скидка с текущей рыночной цены составляет от 10% до 30%. «Городской» уже имеет практику реализации заложенных квартир на торгах. «Еще в 2008 г. в банке были случаи дефолта, не связанные с кризисом», – уточняет банкир.

Покупателю заложенной квартиры нужно быть крайне внимательным, предостерегает Плецельман. «Наиболее рискованная для него схема – когда банк требует сначала погасить за заемщика задолженность, а потом уже переоформлять квартиру. Может возникнуть ситуация, когда покупатель погасит всю задолженность, а заемщик в последний момент откажется продавать квартиру», – описывает он.

От просрочки до невозврата

По информации АСР, число банков, выдающих ипотечные кредиты, с лета прошлого года сократилось примерно в 20 раз, а кредитование на этапе строительства полностью прекращено. Оставшиеся примерно два десятка смельчаков теперь просеивают потенциальных заемщиков чуть ли не через сито. Хотя лучше всякого андеррайтинга клиентов отпугивают ставки. По данным «Кредитмарта», в феврале 2009 г. средневзвешенная ставка по рублевым кредитам составила 18,82%. Даже те, кто брал под вдвое меньший процент, сейчас испытывают трудности с погашением долга.

За 2008 г. заемщики в России погасили за счет ежемесячных платежей и досрочных выплат около 345 млрд руб. задолженности перед банками по жилищным кредитам, что на 42% больше, чем в 2007 г., говорится в исследовании GED Analytics, однако к концу года темпы погашения задолженности снизились, многие были вынуждены отказаться от досрочного погашения или уменьшить объемы выплат из-за сокращения доходов и/или повышения ежемесячных платежей. В результате девальвации рубля ежемесячные платежи по валютным кредитам, по данным GED Analytics, выросли к концу 2008 г. по сравнению с летом на 25%.

В ходе подготовки материала «Ведомости» опросили около 10 банков, выдававших (выдающих) ипотечные кредиты, о количестве просроченных долгов и числе невозвратов. Банкиры уклонялись от ответов, как могли. В «Евротрасте» и «Абсолют банке» отказались предоставить эти данные. Банк жилищного финансирования прислал отписку: «За последние полгода мы наблюдаем тенденцию увеличения количества заемщиков, желающих продать квартиру из-за невозможности дальнейших выплат по кредиту в связи с кризисом». Нужный специалист Собинбанка «был в отъезде», пресс-служба «ВТБ 24» тянула с ответом до последнего («Мы точно не знаем, с каким специалистом вас связывать – с ипотечником или коллектором»).

«Гражданам данные об уровне просрочек ничего не скажут, а специалисты их и так знают. Заемщикам надо говорить об их ответственности по кредиту и о том, что долг должен быть погашен», – слова Татьяны Лозовской иллюстрируют общий настрой. Платить надо, кто же спорит. Как и банкам – призывать людей трезво оценивать свои финансовые возможности, и не сейчас, когда уже поздно, а тогда, когда уговаривали «купить квартиру в кредит».

Долги наши тяжкие

Банки сейчас, по выражению Жигунова, стремятся за любую цену продать безнадежные долги. Бизнес по взыскиванию долгов становится все более популярным. Часть проблемных долгов «Городской» отдает на аутсорсинг «партнерам», но названия компаний Жигунов перечислить отказался.

Сколько коллекторских агентств сейчас работает в столице и столько их еще появится в ближайшее время, не взялся оценить ни один опрошенный «Ведомостями» эксперт. Пока этот бизнес не регламентируется никаким специальным законом, лицензия на занятие им тоже не нужна. Теоретически, говорит Жигунов, любой может организовать коллекторское агентство. Сменить профиль могут, например, оставшиеся не у дел кредитные брокеры или риэлторы. По его словам, за последнее время участилось число обращений в банк от таких вот свежеиспеченных «специалистов по взысканию».

Традиционно коллекторы выступают в качестве агентов банка, работая за определенное комиссионное вознаграждение с неблагонадежными заемщиками. Просроченные кредиты остаются, таким образом, на балансе кредитора. Размер комиссионных индивидуален и варьируется от 15% до 45% от суммы взысканного. Новички на рынке могут демпинговать, но потом – отказаться платить. И банку придется снова идти к коллекторам, на этот раз – чтобы взыскать деньги с несостоявшегося «помощника». Чем безнадежнее ситуация, тем дороже оценивается работа посредника – удешевить ее может большой объем передаваемых коллектору дел. По крайней мере 50 банков из розничной первой сотни являются клиентами «Пристава», информирует Шпетер.

Вторая схема – продажа банком проблемных долгов. Жигунов вспоминает, что еще год назад на рынке потребкредитования коллекторы соглашались платить 10–20%, даже до 40% от невозвращаемой заемщиком суммы, в настоящее время сомнительные долги берут за 7–10% от номинала. «Сейчас никто не даст больше 3%, в основном платят 1,5% и меньше», – уверяет Шпетер. Он объясняет это тем, что раньше на взыскиваемый рубль коллекторы тратили своих 30 коп., сейчас вынуждены расходовать все 70 коп. «Пристав» работает как сервисный агент для ряда институциональных инвесторов и частных инвестфондов. «Деньги на это есть только у них, но они высоко оценивают валютные риски», – говорит Шпетер.

Руководитель УФССП по Москве Фердауис Юсупов:

«В I квартале 2009 г. у судебных приставов Москвы не было производств по так называемым ипотечным квартирам (на которые наложен арест из-за отказа заемщика платить кредит). Мы ожидаем первые такие дела не ранее лета. Сейчас пока в основном не возвращают потребительские кредиты. На март 2009 г. физлица были должны почти 15 млрд руб.».

Анатолий Аксаков, член комитета по финансовым рынкам Госдумы:

«Закон о коллекторской деятельности должен дать определения основным понятиям, установить права, обязанности и ответственность долговых агентств. Например, в статье 26 закона о банках и банковской деятельности отсутствует право коллектора на допуск к банковской тайне. То есть вся их работа с проблемной банковской задолженностью может быть поставлена под вопрос. Сам коллекторский бизнес нуждается в очищении».