Доходное место: Инвестиции в отдых

В 2008 г. несколько девелоперов вышли на рынок Сочи с новыми проектами. «Система-Галс» завершила подготовительные работы для строительства курортного комплекса «Камелия» (реализуется совместно с Saraya). Как рассказали в пресс-службе «Система-Галс», в комплекс войдут гостиница «5 звезд» на 200 номеров, апартаменты, конгресс-зал, подземный паркинг, открытые и закрытые бассейны, спортивно-оздоровительный центр. Запланирован собственный причал для яхт. Открытие «Камелии» намечено на 2011 г.

Доход России от туризма в настоящее время составляет 1% от ВВП. В других странах, обладающих меньшим туристическим потенциалом, этот показатель находится на уровне 5–7%. Кризис, возможно, даже поможет российским курортам – западные пляжи нынче стали дороги.

Долго и дорого

Равнодушие инвесторов к недвижимости для отдыха легко объяснимо. Построить бизнес-центр можно было за год-другой и окупить за 4–5 лет. С рекреационными проектами в лучшие времена инвесторы могли рассчитывать минимум на 7–8 лет, а в случае крупных проектов – до 15 лет. А сама реализация проекта может запросто занять 20–25 лет. Правда, потом такие объекты могут обходиться без реконцепции те же 20–25 лет.

До кризиса при себестоимости строительства $1500–3000 за 1 кв. м норма доходности была на уровне 15–30% в зависимости от категории и местоположения объекта, рассказывает Марина Харламова, ведущий эксперт-аналитик гостиничного рынка GVA Sawyer. В условиях меньшей загрузки период возврата инвестиций в курортных объектах может существенно увеличиться. Например, снижение показателя стоимости проживания на 10% влияет на снижение внутренней нормы рентабельности на 2%.

Но, по мнению гендиректора Macon Realty Group Ильи Володько, кризис не повлияет на сроки окупаемости гостиничных проектов. «До настоящего времени в сегменте гостиничной недвижимости они составляли 5–7 лет, крупноформатные рекреационные комплексы окупались за 7–12 лет. Острая фаза кризиса завершится к концу 2009 г., и доходность подобных объектов в среднесрочной перспективе не ухудшится», – оценивает Володько.

До кризиса сроки окупаемости недвижимости для отдыха составляли 6,5–9 лет, говорит Марина Смирнова, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. Сейчас все зависит от того, насколько дорого обошелся девелоперу вход на рынок. Например, если он купил старый пансионат по докризисным ценам, который требуется реконструировать; если невозможно на половине территории построить жилье на продажу и тем самым окупить затраты, тогда экономика проекта неясна. «Можно привести в пример проект в Ялте, рынок которой сопоставим с сочинским, – рассказывает Смирнова. – Мы там участвовали в работе по анализу экономической целесообразности строительства высококлассной гостиницы под управлением международного оператора. Она сможет окупиться не ранее чем через 10 лет. На доходности сказываются большие цены на землю, высокая себестоимость строительства, ограниченный спрос. В целом доходность рекреационных проектов тем лучше, чем больше сможет девелопер продать [жилья]».

Неудивительно, что, по данным Кирилла Иртюги, гендиректора управляющей компании «РосИнвестОтель», за два последних года появилось всего 30–40 подобных проектов.

Однако инвестиции в курортную недвижимость продолжают оставаться выгодным вложением, считают аналитики. «Развитие российских курортов – дело благодарное. Рынок пока еще не насыщен», – полагает Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company. Иртюга согласен: на недвижимость для отдыха существует большой неудовлетворенный спрос, но много проблем создает отсталость городской инфраструктуры – например, в Сочи катастрофически не хватает мощностей, нет дорог. Даже если девелопер купит участок, не факт, что он сможет на нем что-то построить.

Специфика сегмента

Девелоперы начали рассматривать варианты строительства курортов только в последние 2–3 года. До этого они концентрировались на городских отелях, спрос на которые был гораздо выше и сроки возврата инвестиций короче, отмечает Дэвид Дженкинс, директор департамента гостиничной недвижимости DTZ.

Для рекреационного сегмента характерно множество весьма специфических сложностей. Туристический спрос нестабильнее, чем спрос в сфере делового туризма; курорты, как правило, требуют больших вложений, риски здесь выше и, соответственно, кредиты дороже; трудно найти хорошее место, перечисляет Дженкинс.

Невысокий уровень заполняемости рекреационных объектов – следствие фактора сезонности, добавляет Харламова. Если в Турции сезон длится 6–7 месяцев, то на Черноморском побережье России, в самой южной части страны, – всего четыре месяца. По словам Смирновой, в Сочи активная загрузка отелей отмечается всего шесть недель в году, в пик сезона не остается свободных помещений. В остальное время года занято только 10–25% номерного фонда. А часть объектов вовсе закрывается. Средняя загрузка по городу – 38–55%.

Повысить загрузку, по словам Кирилла Иртюги, можно с помощью дополнительных услуг. Так, отдых с лечением пользуется спросом круглый год. Например, в санаторий «Марциальные воды» под Петрозаводском отдыхающие приезжают и летом, и зимой. А бронировать места надо за полгода. Израильская управляющая компания организовала в отелях «Железноводск» и «Кисловодск» SPA, wellness, добившись 76%-ной годовой загрузки, рассказал Иртюга. Туристов, стремящихся отправиться в путешествие за здоровьем, с каждым годом становится больше примерно на 30–40%, добавляет Дмитрий Золин.

С фактором сезонности связана еще одна проблема – высокая стоимость годичного обслуживания объектов. «В Подмосковье затраты на содержание отеля в разы выше, чем в Турции, из-за долгой зимы, – говорит Кирилл Иртюга. – А себестоимость строительства на 25% дороже той же Турции».

При всех многочисленных недостатках формата у курортной недвижимости есть огромное достоинство: она востребована практически во все времена. По оценкам компании Blackwood, существующий спрос удовлетворен на 35–40% в дорогом сегменте и на 20–25% – в массовом.

Синие ночи

В настоящее время в России курортная недвижимость и недвижимость для отдыха представлены старым номерным фондом еще советских времен. По данным Кирилла Иртюги, устаревшие здания составляют около 60% общего объема. Марина Смирнова говорит примерно о 80%.

На побережье Черного и Азовского морей большинство старых гостиниц и пансионатов даже после реконструкции не отвечает современным требованиям. «90% существующего номерного фонда не соответствует мировым стандартам качества. До сих пор количество гостиниц под управлением известных иностранных брендов можно пересчитать по пальцам», – говорит Дмитрий Золин. Пока на черноморских курортах обосновалась лишь Rezidor Hotel Group.

Что касается курортных новостроек, то, по словам Ильи Володько, они представляют собой в основном многоэтажные дома-апартаменты. «Строить вблизи моря (границы участков первой зоны округа санитарной охраны курорта определены в каждом городе отдельно) нельзя. Поэтому все проекты де-юре представляют собой апартаменты – гостиничные номера, не предназначенные для постоянного проживания. Де-факто все курортные объекты ничем не отличаются от обычных жилых домов», – описывает Володько.

Финансовый кризис существенно скорректировал объем предложения, уровень спроса и цены на курортную недвижимость. «В целом по Краснодарскому краю падение цен с летних максимумов 2008 г. составило около 10–12%. В Сочи в связи с практически полным отсутствием спроса – на 30% к концу 2008 г. Объем предложения вырос примерно в 1,5–2 раза», – говорит Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».

Напрямую кризис повлияет и на те объекты, которые сейчас строятся или только заявлены. По мнению Володько, будет реализовано не более 40% от анонсированных проектов. «Мало кто строит на свои деньги, поэтому проектов в последнее время заявляют не так много», – объясняет Золин.

Сейчас наибольшее количество строящихся объектов приходится на Сочи. По информации городской администрации, сейчас в городе строятся или реконструируются санатории «Сочи», «Русь», «Дагомыс», «Золотой колос», гостиница «Приморская» и пансионат «Изумруд». «Красная Поляна» к 2011 г. намерена сдать спортивно-туристический комплекс «Горная карусель» в поселке Эсто-Садок Адлерского района Сочи. Южная строительная коммуникационная компания в ближайшее время намерена открыть туристический комплекс «Эсто-Садок» в районе Красной Поляны.

Объединенная промышленная корпорация (ОПК) заявила о планах вложить 150 млн евро в строительство отельно-жилого комплекса (150–200 номеров) на месте гостиницы «Приморская». Начало строительство намечено на 2010 г., завершение – на 2012–2013 гг. Самый амбициозный проект за последние годы – насыпной «Остров Федерация» (девелопер – «М-Индустрия») в Сочи. «Заявленная дата окончания строительства – 2017 г. Хотя в текущих условиях сроки реализации проекта скорее всего будут существенно расширены», – полагает Клягин.

В Геленджике самый масштабный проект, по данным горадминистрации, – переделка пансионата «Полярная звезда» в гостиницу категории «5 звезд» на 340 человек. Объем инвестиций – 4,9 млрд руб. В районе Толстого мыса на 5 га «ИнвестГруппАпарт» строит комплекс апарт-отелей на 253 мест. Общая сумма инвестиций – 3 млрд руб. «Инсигма Девелопмент» на территории пансионата «Приморье» начала строительство отеля категории «5 звезд» с объемом инвестиций 2 млрд руб. В горадминистрации отмечают, что эти объекты к 2011 г. будут готовы принимать гостей.

Под Туапсе инвесткомпания «Регнум» собирается создать на территории в 716 га новый курортный район «Новомихайловский посад» (срок реализации – 2009–2018 гг.). Территорию застроят коттеджами, летними гостиницами и кемпингами, развлекательными заведениями.

Некоторые девелоперы из-за кризиса уже заявили о приостановке своих проектов. Так, «Гелиос» (входит в холдинг «Рамо») остановил строительство курортного комплекса Costa Rusa в Туапсинском районе (общая площадь – 550 000 кв. м, средняя стоимость – 90 000 руб. за 1 кв. м). По словам PR-менеджера проекта Анны Севаковой, остановка объясняется «трудностями с финансированием». Конечный срок сдачи проекта пока остается неизменным – 2015 г.

В выигрыше окажутся девелоперы, которые будут работать в рамках государственных программ. Как пример Золин приводит Сочи: «Несмотря на то что проект «Олимпиада-2014» спорный, участие в гарантирует девелоперу прибыль».

Другой пример – строительство игорной зоны «Азов-сити», которое привлечет девелоперов на Азовское побережье. «В части этого проекта уже началось строительство и подведение инженерных коммуникаций, что является положительным для потенциальных инвесторов», – говорит Володько. У инвесторов неоднозначное отношение к проекту игорной зоны. Администрация Краснодарского края по нескольку раз проводит тендеры на аренду одних и тех же участков, так как на многие из них не находится желающих. Не так давно компания «РостСтройИнвест» отказалась от реализации проекта по строительству отеля в игорной зоне «Азов-сити», мотивируя это тем, что ее не устраивает месторасположение арендованного участка – слишком далеко от берега моря, на расстоянии 800 м, сообщил «Интерфакс». Строительство начала пока только единственная компания – «Роял Тайм». Выжидательную позицию занял и самый крупный инвестор игорной зоны – австрийская «Асати».

КОГДА ПОМОГАЕТ ГОСУДАРСТВО

Богатейший природный потенциал российских курортов – это и озеро Байкал, и Калининград, и курорты Черного моря и Кавказских Минеральных Вод, и Карелия, и Алтайский регион, и т. д. – можно развивать. Но для этого нужны активная поддержка государства и заинтересованность частных инвесторов. В Европе инвестфонды готовы вкладывать в проекты со сроком окупаемости свыше 10 лет. В России особого интереса к курортным объектам не наблюдается, говорит Харламова.

В мировой практике государство берет на себя разработку общего плана развития территории и создание инфраструктуры. Например, правительством Черногории был разработан единый мастер-план развития туризма, регламентировано возможное количество апартаментов на побережье. Первая линия у моря была зарезервирована под отели, вокруг которых развивается инфраструктура. Жилье разрешается строить только на второй-третьей линии от моря. Российские же курорты осваиваются хаотично. Отсутствие мастер-плана, жесткого контроля со стороны властей приводят к избытку жилой застройки. Мотивация девелоперов ясна: это наиболее доходный сегмент, но в долгосрочной перспективе застройка побережья исключительно домами – тупиковый путь.

Роль государства в создании рекреационных проектов трудно переоценить. В Южной Африке после отмены апартеида в 1994 г. туризм был объявлен приоритетной отраслью. В 1996 г. был образован бизнес-совет по туризму, представляющий интерес отрасли. После чего были созданы национальные стандарты сертификации отелей. В 2004 г. инвестиции в туристическую инфраструктуру составили $4,2 млрд. В результате с 1994 по 2004 г. доход от иностранного туризма увеличился в 2,5 раза – с $2,4 млрд до $6,9 млрд.

Португалия, в которой исторически был развит недорогой массовый пляжный туризм, захотела поднять свой имидж и увеличить туристические потоки. Для чего было выбрано несколько неожиданное направление – гольф-туризм (в мире гольфом занимается более 70 млн человек). В Португалии был разработан национальный план развития гольфа, проект «Алгарве – Земля гольфа» агрессивно продвигался в мире. В результате в настоящее время доля гольф-туризма составляет более 25% от туристического потока в страну.

В Норвегии продают туры на Ледовитый океан к месту кормежки горбатых китов. В Исландии туристы платят за горячие гейзерные озера и снежный пейзаж. Ежегодно к берегам Антарктиды отправляются туристы, отдавшие $15 000–25 000 за удовольствие мерзнуть, наблюдая за дрейфующими айсбергами. Можно долго и убедительно говорить о сезонности и плохом климате в России, но, как показывает практика других стран, сделать привлекательным можно все, что угодно.

Правда, в России, как отметили в Rezidor Hotel Group, рекреационная недвижимость ориентирована на местный рынок, потенциал которого ограничен. А небольшой опыт местных девелоперов не позволяет создать полноценный востребованный продукт. Намного сложнее построить resort-отель, чем гостиницу в городе с понятным потоком туристов, отметили в компании.