Громкие имена: Год в России – как три в Америке

– В апреле исполняется четыре года, как я здесь работаю. Мне очень интересно. Я благодарен всем, с кем и на кого я работал, особенно АФК «Система» и «Система-Галс». За два с половиной года мы достигли колоссальных результатов: первое IPO российского девелопера на Лондонской бирже (LSE), капитализация – свыше $3 млрд и т. п.

Проблема в том, что покупателей практически нет. Один из немногих – фонд Marshall Real Estate Management, который выделил $500 млн на приобретение недвижимости. Майкл Голомб, управляющий партнер Marshall Real Estate Management, рассказывает, по каким критериям отбирают объекты. И каково работается иностранцу в России.

– Как вы оцениваете сейчас российский рынок недвижимости?

– Рынок какой-то непонятный. Еще осенью мы создали новый фонд Marshall Real Estate Fund (MREF) для покупки distressed assets [хорошие активы с проблемными долгами]. Но ситуация такова, что, когда мы, проанализировав объект, резервируем его, на следующий день нам приносят предложение о новом, с лучшими показателями. И так происходит последние три месяца. Поэтому сейчас мы решили приостановить активность. Западные банки, инвесторы, которые на практике знакомы с цикличностью рынка недвижимости, считают, что надо запастись терпением и по крайней мере до конца лета ничего не покупать.

– Почему?

– Рыночный цикл, который недавно закончился, был достаточно длинным, компании накопили много денег, у них появилась подушка ликвидности. Предприниматели, получавшие доходы от своего основного бизнеса, решили накопленную наличность вложить в недвижимость. Вспомните: почти все стали девелоперами. Сейчас, когда у них появились проблемы на их основных рынках, они стремятся спасти профильный бизнес.

– И непрофильные активы скидывают.

– Конечно. Когда у тебя 10 объектов, ты избавляешься от восьми, чтобы спасти два лучших, два бриллианта. Хотя есть люди, которые постараются удержать все, – в большинстве случаев это приведет к потере всех активов.

У многих бизнесменов пока есть резерв наличности, но большинство не знает, как его правильно использовать. Когда компании его подъедят, мы увидим настоящее дно рынка – в конце 2009 – начале 2010 г. Это в теории. Но проблема в том, что статистика сейчас не работает. Нет алгоритма для принятия правильного решения.

Возьмем для примера рынок акций. Почему акции той же Microsoft или GE то падают, то поднимаются в цене? Невозможно сейчас анализировать ситуацию как раньше – не на что опереться.

Мне сейчас интересно смотреть на известнейших экспертов на рынке, которые прогнозируют, сейчас будет дно или в следующем году. Почему они не предсказали кризис год назад?

Если посмотреть на общую динамику кризисного цикла, мы увидим, что падение будет глубже. Но его длительность должна быть короче по сравнению с другими кризисами.

– Почему вы решили прийти в Marshall Group? Вы работали в известных компаниях.

– Меня давно сюда звали. Раньше я работал в «Система-Галс», потом – в «Промсвязьнедвижимости», стал президентом компании. С кризисом приоритеты, которые ставили перед нами акционеры, поменялись как для них, так и для меня. Я понял, что сейчас есть возможность уйти от операционной деятельности и заняться управлением активами, что меня всегда привлекало. В Америке у меня был опыт работы в сфере телекоммуникаций, финансовой сфере, производствах, в России – недвижимость. И я могу применить все эти знания, управляя инвестициями в разных сферах.

– Когда был создан фонд?

– Это была совместная идея партнеров Marshall Group и моя, она появилась еще в августе-сентябре прошлого года, когда стало ясно, что на рынке что-то происходит. И в октябре мы поняли: пора начинать. Инвесторы, которые хотят вкладывать с нами деньги – в основном богатые россияне, бизнесмены, – хотят сыграть на падающем рынке. Есть несколько иностранцев из тех, что до сих пор не потеряли аппетита к российским рискам и доходности. Хотя, честно признаюсь, 90% иностранных инвесторов ушло из России.

– Здесь стала ниже доходность?

– На их рынках появились такие уникальные предложения, которых они никогда в жизни не видели. В самом центре Лондона, в престижнейшем месте, объекты со ставкой капитализации в 10–20%! И это стабильный рынок. Зачем инвестору страновые, политические риски развивающихся стран?

Многие меня спрашивают: когда иностранцы вернутся? Мой прогноз – не раньше чем через 3–5 лет. Первые три года будут стабилизироваться их домашние рынки, и, когда доходность снизится до докризисного уровня, они снова начнут искать большую доходность, к которой уже привыкли. Это им могут дать только развивающиеся рынки. И инвесторы опять пойдут на риск.

Но пока здесь не будет иностранцев с большим кошельком недорогих денег, можно хорошо заработать: покупая дешевеющие активы, работать с арендаторами, повышать стоимость объектов. А когда западные инвесторы вернутся, продать им эти активы, предварительно хорошо упаковав.

– Каков объем фонда?

– Только на недвижимость – около $500 млн. В августе 2008 г. Marshall Capital Partners завершила первый этап привлечения средств в два новых фонда прямых инвестиций – MarCap I и MarCap II, было собрано более $420 млн. Крупнейшими инвесторами фондов являются AXA Private Equity и Paul Capital Partners.

Мы вкладывали деньги во все индустрии. Сейчас к нам приходит много компаний, которые хотели бы, чтобы мы помогли им выжить в нынешней ситуации. Но в настоящее время непонятны критерии оценки компаний. Например, доходность. Этот параметр, конечно, важен, но не известно, каким он будет в этом году и в будущем. Сейчас цена компании может быть равной размеру ее задолженности.

Я с сожалением смотрю на ситуацию, я был и на другой стороне, сейчас многие мои товарищи потеряли много денег, активов, работу. Но это бизнес, и в настоящее время я отстаиваю интересы своих инвесторов. Они готовы входить в проекты, но требуют 25–30% ставки капитализации. У девелоперов нет других покупателей, а в этих условиях можно торговаться до бесконечности.

– Много к вам приходит девелоперских компаний с объектами на продажу?

– Можно сказать, что сегодня практически все объекты продаются. Летом прошлого года ничего не продавалось, сейчас обсуждается все.

– Какая недвижимость вас интересует?

– Мы ориентируемся только на готовые объекты: офисы класса В внутри Садового кольца или рядом. Класс А больше страдает, поэтому он менее предпочтителен. В перечне рассматриваемых – около 50 объектов, не все они внутри Садового кольца, конечно.

Потенциально мы рассматриваем логистические объекты в Московском регионе. Доходность, которую мы желаем по офисам: ставка капитализации – 20%, ставки аренды – $650–700 за 1 кв. м [в год], включая НДС и эксплуатацию. По логистическим комплексам: 27–30% – ставка капитализации и ставки аренды – не более $100 за 1 кв. м [в год].

– Но таких ставок на складском рынке практически ни у кого нет.

– Да, я знаю, многие держат цены, потому что либо не нуждаются в деньгах, либо еще до конца не осознали реальность кризиса.

Помимо приобретения объектов одна из наших стратегий – в начале следующего года войти в уставный капитал известной девелоперской компании с хорошими активами в Москве и хорошим менеджментом. И на ее базе или на базе нашей существующей девелоперской компании «Маршал Эстейт» (специализируется на загородной недвижимости) консолидировать другие девелоперские структуры, которые будут готовы к поглощению. Создать нормальную прозрачную систему управления, занимаясь на первом этапе бумажными проектами. Когда закончится этот цикл, у нас будет команда, готовая к строительству.

– Какие компании вам интересны?

– Мне нравится «Форум Пропертиз», «Снегири», «Хорус Кэпитал». Эти компании демонстрируют как высокое качество объектов, так и правильный подход к партнерам и сотрудникам. Мне нравятся компании, которые берутся за небольшой портфель проектов, правильно развивают их, финансируют, доводят до конца и приводят хороших арендаторов с долгосрочными контрактами.

– Как вы оцениваете объекты в нынешней неясной ситуации?

– Параметры для оценки существовали и раньше, они не изменились. Просто до кризиса было мало объектов на продажу, сделки носили закрытый характер и никто не занимался комплексным анализом и оценкой.

В первую очередь смотрим экономику проекта, спрашиваем продавца о цене. Если ставка капитализации не попадает в нашу вилку, мы сразу отказываемся. Правило № 1 при анализе объекта – location. Рано или поздно рынок вырастет, и, если правильно подбирать местоположение, цена объекта удвоится и утроится.

– Поэтому выбираете объекты внутри Садового кольца?

– Во всех столицах есть некий ограниченный центр, куда все тянутся. Люди зарабатывают деньги по всей стране, но приезжают жить и учить детей в столицу. Не зная других мест в городе, они слышали о центральных улицах: «О, я знаю Остоженку, я хочу там жить!»

Если посмотреть историю других «правильных» мест, там всегда после цикла, через 5–7 лет, цена удваивалась. Обычно в течение семи лет рынок растет, немного падает, снова оживает, и цена увеличивается вдвое. Так было в Нью-Йорке, Лондоне, Сан-Франциско.

Второй параметр – классность объекта, соответствует ли заявленный класс международной классификации. Если это А-класс, значит, там должны быть определенная высота потолков, количество машино-мест, определенные технические условия и проч.

Следующая характеристика – арендаторы. Делаем кредитный рейтинг, чтобы понять, сможет ли этот арендатор платить. Анализируем контракт, смотрим коммерческие условия. Например, если мы берем объект, где контракты восьмилетней давности и заключены на 10 лет, мы понимаем, что через два года, когда срок аренды истечет, сможем поднять ставки и заработать в 3–4 раза больше, хотя это правило не работает в кризис.

Также отмечаем, как эксплуатировалось здание, как оно поддерживалось. Владелец должен был не просто собирать деньги с арендаторов, но и делать какие-то улучшения здания, техусловий.

Пятый аспект – анализируем эффективность использования участка, есть ли возможности для [извлечения] дополнительного дохода. Например, в здании на 1-м этаже располагаются офисы. Мы смотрим, можно ли помещения переделать под ритейл. У нас довольно большой перечень того, что мы анализируем, я говорю о главных параметрах. Важны и юридические аспекты.

Первые пять пунктов – это 80% того, что мы оцениваем сразу и в течение 1–2 недель понимаем, нравится нам объект или нет. После чего начинаем его планомерный анализ: встречаемся с арендаторами, смотрим чистоту контрактов. В этот момент уже надо подключать юристов, технических специалистов для оценки техсостояния здания. Параллельно ищем финансирование, если существует такая возможность. Процентов 60–70 мы отсекаем сразу. На данный момент реально интересны нам 5–6 объектов.

– Сколько времени занимает сделка?

– От начала до конца – минимум месяц, процесс может растянуться и на шесть месяцев.

Отобрав и проанализировав понравившиеся объекты, мы должны еще убедить наших инвесторов, что это достойная для инвестирования недвижимость. То, что мы считаем проект уникальным, еще не гарантия сделки. Кроме того, у инвесторов тоже может поменяться ситуация. В Лондоне рассказывают такие истории про знаменитые фонды: сделки прошли, документы подписали, а инвесторы отказываются выделять финансирование. Объяснение простое: «У нас проблемы. Если хотите, обращайтесь в суд, но гарантируем, что больше никогда привлечь деньги фондов не удастся». Начиная с IV квартала прошлого года многие фонды не смогли получить запрашиваемое финансирование (capital call) от своих инвесторов.

– Банки к вам не обращаются по поводу работы с залоговыми объектами?

– У нас есть совместные проекты с некоторыми банковскими структурами. Сейчас финансовые институты создают отдельные структуры, куда скидывают все проблемные активы и стремятся привлекать независимую стороннюю компанию, которая бы помогала им управлять или реализовать проекты. Мы обсуждаем создание совместного предприятия, в рамках которого нам будут отдавать под управление девелоперские проекты, чтобы мы их довели до конца или управляли объектами, которые уже генерируют доход.

В основном нам предлагают незаконченные проекты с минимальным финансированием. Но для нас это менее интересно, нежели прийти в готовый объект с арендаторами, упаковать его, поднять стоимость и найти покупателя.

– Какова позиция банков? Они планируют доводить проекты своих неплатежеспособных заемщиков или предпочитают зафиксировать убытки и закрыть вопрос?

– Банк, конечно, может списать актив, остаться в минусе. Но тогда клиенты увидят, что у банка проблемы, – не все же понимают, как читать финансовую отчетность и сравнивать информацию из разных источников, – и побегут снимать свои деньги.

Если же создается совместное партнерство, некий венчурный бизнес, ситуация иная. И хотя недострой остается проблемой, но это уже непроблемный актив. Такой вариант для банков интересен. Но для этого надо создавать отдельную компанию, набирать команду. Поскольку это непрофильный бизнес, банки предпочитают работать с независимой профессиональной компанией.

В Америке и в Европе иначе относятся к подобным проблемным активам: им легче списать и забыть, чем держать этот «испорченный продукт» на балансе и ждать, когда рынок поменяется или сменится менеджмент – и новый во всем разберется. Думаю, через 10, 20, 30 лет ситуация сменится и такой подход станет обычным и для России. А пока мы работаем по существующим правилам.

– Как вам работается в России?

За эти четыре года было много стресса, очень много. Год в России – это три года в Америке. С другой стороны, такие шансы показать себя, какие существуют здесь, в США трудно получить. Там много похожих специалистов. Что значит опыт в 10–15 лет, если есть профи со стажем в 30–50 лет?

– А как вам вездесущая российская коррумпированность, необходимость иметь и постоянно задействовать административный ресурс?

– Да, это, конечно, проблема. Работая в девелоперских организациях, я, конечно, сталкивался с этим.

Здесь я с удивлением обнаружил, что на работу берут прежде всего людей, которым доверяют, и потом только смотрят на их профессионализм. Я работал с музыкантами, математиками, инженерами и т. д. Но – «мы им доверяем!». Этот человек делает ошибки, которые могут стоить компании $10–20 млн, при чем здесь «доверяем»? Но это изменится. Сменятся 1–2 поколения собственников, владельцы отойдут от дел, и компаниями станут управлять наемные менеджеры, которые будут отбирать работников по профессиональным качествам, а не потому, что кто-то знает кого-то.

Еще для меня было шоком, что в каждой компании – своя служба безопасности. В Европе, Америке нет такого. Есть секьюрити на входе – смотрят, чтобы чужие не зашли в офис. Лет через 20–30 ситуация, конечно, поменяется.