Ориентиры: Заполнить пустоту
Чтобы заполнить пустующие бизнес-центры, их владельцы делают ставку на маркетинг.
По данным компании Astera, в IV квартале 2008 г. зафиксировано в 5 раз меньше сделок по аренде офисных площадей, нежели в III квартале. Спад спроса на офисы продолжился и в 2009 г. Уровень вакантных площадей достиг максимального значения: 10% в БЦ класса А и 12% в БЦ класса В. Но эксперты считают, что одной из причин затишья на рынке офисной недвижимости стала недооценка со стороны девелоперов и собственников эффективности маркетинга. Вместе с тем существуют маркетинговые ходы, которые и в условиях кризиса могут способствовать успешной работе в офисном сегменте, полагают и участники других секторов рынка недвижимости.
Быть более гибкими
По мнению Алексея Сидорова, директора по развитию «Калинка-Риэлти», в ближайшее время собственники офисных площадей должны быть готовы быть более гибкими: предлагать более комфортные условия по аренде, разрешить субаренду, предоставить возможность аренды небольших офисных блоков. «Только в этом случае предложение будет интересным», – подчеркивает он.
В консалтинговой компании Business Garden говорят, что в создавшихся условиях на рынке офисной недвижимости актуально не расширение, а война за уже существующих потребителей. И у собственников незаполненных офисных центров как раз есть возможность для создания конкурентных преимуществ. По аналогии с сектором телекоммуникаций, где каждый выходящий на рынок новый оператор для привлечения клиентов предлагает низкие цены, поскольку располагает свободной сетью, которая все равно простаивает. В общем арендодатели также могут пойти на краткосрочный демпинг.
В «Калинка-Риэлти» уже знают немало примеров, когда владельцы офисов идут на дисконтирование арендных ставок по уже действующим договорам и предоставляют дополнительные скидки до 20–25%. «Сейчас рынок ищет ту ставку, которая подвигнет потенциальных арендаторов вступать в договоры аренды», – соглашается Анна Иванова, директор департамента офисной недвижимости Colliers International.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, в свою очередь, считает, что желаемый результат может дать фиксация уровня арендных ставок на более длительный период. Если ранее их индексация производилась после первого года аренды, то сейчас – после 2–3-го года. Также интересными для арендаторов могут стать меры по увеличению срока арендных каникул для арендатора с прежних 2–3 до шести месяцев и более. Например, пристройка к БЦ «Бородино» площадью 4000 кв. м предлагается в аренду с предоставлением арендных каникул продолжительностью 12 месяцев при условии, что в аренду берется все здание.
Делать спецпредложения
Могли бы заинтересовать арендаторов и другие программы. Например, предоставление бесплатной парковки, к примеру на первые полгода, или скидки на питание сотрудников, фитнес и другие бонусные программы. «Ноев ковчег» уже предоставляет бесплатные парковочные места при заключении договора до определенной даты в формате спецпредложения.
Если раньше компании предпочитали обустраивать офисы «под себя» самостоятельно, то сейчас все стараются экономить время и деньги, говорит Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. Арендодатель может сделать переезд в новый офис более безболезненным и менее затратным. Например, оплатить эту услугу (если переезжают к нему), профинансировать сборку мебели, посодействовать в получении «нового» офисного телефонного номера, напоминающего «старый» (прием используется во многих странах операторами телекоммуникаций для переманивания клиентов), рассказывают в Business Garden.
Сделать реконцепцию
По словам Алексея Сидорова, вслед за изменениями общей рыночной ситуации изменились и потребности арендаторов, что меняет критерии успешности проекта. Поэтому, принимая решение о приостановке стройки или проектных работ, нужно провести аудит проекта, оценить степень его соответствия новым условиям. По данным Russian Research Group (RRG), если в период экономического подъема в консалтинговые компании обращались в первую очередь за разработкой концепций и оценкой недвижимости, то в кризисные времена на первый план выходит аудит текущих проектов с последующей реконцепцией.
К слову, консалтинговые компании тоже готовы предложить антикризисные пакеты услуг. Например, в RRG первичный анализ ситуации и экспресс-оценка бесплатны – но при условии дальнейшего сотрудничества и привязки вознаграждения к финансовым результатам антикризисного управления.
Мелко порезать
В Антикризисной консалтинговой группе признают находкой на период кризиса поэтажную продажу площадей в строящихся бизнес-центрах и выделяют ее как нарастающую тенденцию.
Предложения по продаже офисных площадей этажами по 1000 и 2000 кв. м появились на объектах Mirax Group, Capital Group, MosCityGroup.
По оценкам экспертов компании «Новое качество», интерес к покупке офисных площадей растет. На конец февраля 2009 г. таких заявок стало больше в 3 раза по сравнению с минимальным уровнем, достигнутым в ноябре 2008 г. (тогда в компанию поступило 65 заявок).